一季度，楼市在回暖，但后劲不足。在租赁市场上，也是一样的逻辑！
近期，租赁市场上，交易挺活跃的。务工返城的、新增求职的、毕业实习的、换工作的等等，都要租房，传统的租赁旺季又来了。根据贝壳研究院发布的《中国住房租赁市场发展报告（2023年一季度）》，一季度全国重点40城新增挂牌房源同比增长10%，成交量增加14.7%。
同时，笔者也看了近期各家机构和平台发布的一季度租赁报告，基本都在反馈租赁市场供需两旺，租金上涨。实事求是地讲，一季度是租赁的传统旺季，租赁企稳反弹也在情理之中。但是，如果仔细剖析租赁数据，发现四平八稳的总量数据下，掩藏着非同寻常的异动。
总结来看，有三个现象值得关注。
1、房子没那么容易租出去
一季度，贝壳房源成交周期为72.0天，房源成交周期环比延长了12.0天，同比延长了6.5天。什么意思呢？就是一套房子挂出来，去年四季度只要60天就成交了，现在要72天才能成交。
为何会出现这种现象？显然，房东在竞争，租赁市场进入“买方市场”了，直接原因就是，挂牌出租的房子实在太多了。一季度，各大城市的二手住房挂牌量，均增长了30%-50%。
现在，二手房不好卖，很多挂牌房源只好投入租赁市场，对租客来讲，可选的租赁房源太多了。近期，笔者帮一个朋友租房，一个2000户的小区，两居室房源只有1/3，但居然有68套在等着出租。中介小哥说，突然之间增加了大量房源，竞争很激烈，想租随时可以租得到。
上面讲了房源成交周期。一季度，客源成交周期为10.7天，环比去年四季度缩短0.9天。也就是说，租客想要租到合意的房子，只要10天时间，这个周期只有房源成交周期的1/7。说明什么问题？出租的房子太多，客户很容易就能挑到租金满意、位置满意、户型满意的房子。
另外，客源成交周期缩短也说明，一季度租赁需求还是比较旺盛的。
2、租金还在持续下跌
一季度重点40城中，15个城市的住房租金环比小幅上涨，25个城市的住房租金环比下跌。与2022年一季度相比，仅有5个城市住房租金同比上涨，其余34个城市住房租金同比下降。
根据笔者整理的克而瑞50城数据，从2022年7月份开始，主要城市租金水平已经连续8个月下跌。今年3月份，同比有微幅反弹（0.37%），但大部分城市的租金在下跌，与上面数据一致。
租金下跌，除了供应量大，更主要的原因是对“高租金”的承受能力下降。比如，一线城市经济率先复苏，租赁人口集中，租赁住房需求量高，一季度一线城市租金均环比上涨。但与去年同期相比，除北京租金水平微涨外，上海、广州和深圳租金均下跌，上海跌幅高达5.37%。
3、租客在往外围迁徙
近期，笔者在整理百城租赁数据时发现，一季度上海15个行政区中有14个行政区的租金在下跌，跌幅前三位都是中心区，比如徐汇区（-7.47%）、静安区（-7.29%）、黄浦区（-6.74%）。
深圳的情况也类似。一季度深圳租金跌幅最大的，就是罗湖区（-8.45%），然后是盐田区（-7.34%）、南山区（-6.84%），而跌幅比较小的主要是外围区域，比如龙岗区一季度租金仅下跌2.38%，龙华区仅下跌2.74%，最远的坪山区还逆势上涨了3.47%。从环比来看，也是如此。
这说明了什么？租客在往外围迁徙。
深圳乐有家研究中心盘点的30大热点租赁片区中，大多为原关外区域，其中排名前三的片区分别为龙岗中心城、龙华中心和坂田，可见租金仍然是租客考虑的第一要素。这些原关外片区大多临近南山、福田，而且周边有地铁4号线、11号线、14号线等可直达关内，且租金水平相对优惠，承接大量关内上班族居住需求外溢。
近期，广州、深圳地铁客流量都在明显增加，甚至单日客流连创历史新高，反映的现实问题是，疫情后前来珠三角找工作的人明显多了起来。
比如，春节后的2月份，深圳地铁堪称拥挤度前六的站点分别是：深圳北站、岗厦北站、高新园站、坪洲站、车公庙站和民治站。
再看广州，2023年春节后的2月份，广州地铁日均客流量排名前十的车站，分别为体育西路、珠江新城、嘉禾望岗、公园前、客村、昌岗、广州火车站、车陂南、沙园和万胜围站。
体育西路、珠江新城、公园前和万胜围站分别处于天河区、越秀区和海珠区的商业中心，也是年轻人工作和消费的核心区域，而嘉禾望岗、客村、车陂南和沙园则是打工人扎根的地方。
租赁是真正的刚需。人多了，租房需求也多了起来，包括返城务工的、今年毕业大学生求职的，还有换工作的。新增租赁、换租等，都非常活跃，但并没有带来租金上涨，而是租赁需求的结构性变化。一个风向标是，近期平价旅店、日租房、城中村等租赁产品交易增加。
近期，还有一个朋友告诉我，近期按床位出租的“另类租赁”挺热闹的，基本都是前来找工作的打工人。在没有找到工作之前，就住在被称为“日租床”的群租房里面，一天只要十几元。我不知道真假，但考虑到年轻人失业率高达18%，创下阶段性新高，也不是没有可能。
当然，高端租赁还是比较旺盛的。
比如，上一期笔者讲的案例，深圳部分高端购房客户，本打算买房的，但合计了一下发现，还是租房比较划算。怎么讲呢？买一套1000万的房子，贷款700万，月供3.5-3.6万元，但租这样一套房子，花多少钱呢？每月0.8-1.0万元。这么一来，租个大房子改善，岂不是更好吗？
近期，还有另外一个朋友，摇到了南山区6折的人才房，但最后还是放弃了，打算租房。一问才知道，原本打算买个房子，方便小孩上学。但现在，在她租住的小区，租房也能上学了。于是，就打算先长租着，省下了一大笔钱，能改善自己的生活，小孩的课外辅导费也解决了。
也在近期，深圳还有一个爆炸性的新闻，说光明区长圳保障房配套学校，优先解决保障房住户子女的入学需求，剩下的向全区招生，导致距离学校直线距离更近的商品房小区业主极其不满。
商品房小区和保障房小区，到底谁才有优先权，这里先不谈。这个事情背后反映出的问题，就是深圳住房供应体系的大调整，即公共住房开始主导，这是不可阻挡的新格局和新趋势，每个人一定要摆正认识。从近期市委第二巡视组对深圳住建局巡视后的整改通报情况看，公共住房主导，纠偏过去过度市场化，回归到租购并举、重视保障的新导向，已经成为事实。
所以，租购同权，以势不可挡之势到来了，房价只涨不跌的预期，以势不可挡之势打破了。既然房价不再明显上涨了，或上涨的收益覆盖不了成本，租购同权来了，那租房是最划算的。
部分高收入阶层，先知先觉，已经认识到了这一点。所以，近期中心区高端租赁开始活跃，租金也在上涨。或许你笑他，“这么有钱，为啥不买房”，他反而笑你，“真傻，都什么时代了”。
总结来看，一季度的租赁市场挺活跃的，但结构上的异化更值得重视。租金下跌、房子不好租出去，普通打工人转到外围租房等等，反映了整体租赁需求的疲软。另一面，高端租赁需求旺盛，带动中心区的租赁交易活跃，这类物业的租金也在涨价，这就是当下租赁市场的现实。
