在《为什么说上海是“长租之光”，而广深是“兵家必败之地”？》一文中，阿婆介绍过，即使是作为行业龙头之一的泊寓，在深圳长租行业也只有1.3%的市场份额，市场非常分散。

为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳将“十四五”建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房目标为60万套（间）。

来源：深圳住建局

最近在深圳城中 村二房东圈子里，市场流言蜚语四起，纷纷议论“做大了就要被政府收购”、“招安”。如果认为政府仅仅是想伸一只足够长的手，通过控量来控制市场，那对这个事情的理解未免就太过肤浅。

阿婆这里和大家分析分析，在政府军进入市场后，格局将迎来什么样的巨变？

说到深圳的住房问题，一般人印象中就是可供开发的土地太少、供给太少，导致需求无法得到满足。

但这是一个伪命题。

北上广的建成区面积占行政辖区面积比重一般在10%左右。作为对比，深圳50%的占比确实意味着新增建设用地非常匮乏。

但目前全市住房面积6亿多平方米，住房总量约1100万套（间），按照承载2000多万人口的居住需求来说，其实是够的。

这和大家传统的深圳一房难求的印象并不一致，原因在哪里？在于深圳住房的结构性问题。

在结构上，北上的“户型结构问题”在于二三房户型太多，新市民、青年人只能选择合租，而深圳的问题在于城中村村民自建房套数占比高达53.45%，真正商品住房仅有17.25%。

诚然，深圳城中村这些年经过二房东们非常市场化的运作改造后，提供了大量单房、独立卫浴户型，有效缓解“户型结构”问题，但进而引发的问题就是“安全风险大”、“管理混乱”等乱象。

深圳城中村是在90年代迎来快速发展的。时至今日，大部分楼已“三十而立”，早期建设颇不规范，很多楼栋已接近“危楼”，2022年还出现过类似于“阳台坍塌”的重大事故。

近些年二房东的改造在户型、颜值上都做了很大提高，但楼梯本身结构鉴定、加固、消防设备等费用投入因金额较高且无法体现在出租价格上（客户并无渠道了解村民楼是否为危楼或是否消防合规），基本均被省略：客户不在乎，房东不投入。

我们在走访调研城中村的时候，听到一位村民房东讲了一个真实事件：

“当年我家那块地，没钱盖楼，手上总共就3万块钱。我就先让一个包工头进来干，说你们打完地基、盖到2层我就给你们付3万，然后你再盖楼上，等2层盖完，我给了1万就一直赖着其他账。后来包工头走了，我找了另一家，说‘你看我都已经有2层楼，你们给我盖到6层，我就给你们3万’。等6层盖完，我给了2万就一直欠着了。”

在拆除重建式的城市更新已被大面积叫停，这些危楼怎么办呢？

新版城中村改造保障性租赁住房的指引上，就明确提出要有“结构鉴定报告”。也就是说，二房东那些“装修尚可”的楼栋想要直接投诚、将自己投入装修的钱折算离场，其实是不太现实的。

所以，政府表面是利用城中村改保障性租赁住房，实则是要解决未来十几年深圳大量危楼的问题。

阿婆此前介绍过城中村的“水电刺客”问题，其实还有“网络刺客”、“物业刺客”等，总有一款等待着年轻人。民生基础设施领域原为政府重点管控板块，若不是有国家限价，电费这种必需消费品，早被各道人马涨到天上，赚它个盆满钵满。

但到城中村却发现，二房东们早就深谙这个钱好赚的道理：水电燃气过手要加一道、正规电信联通运营商进村会被剪掉线、正规充电桩入村会被黑物业拆掉……

总之此村是我开，要想此处过，留下买路财。

这么多年，部分城中村靠着庞大的利益团队，让“违法建筑”上的“违法生意”干得风生水起。

此前深圳也试图“水电立法”来解决这个问题，征求意见稿也发了却迟迟难以落地。最新的公开文件上，针对“反对立法、设立缓冲期”这条意见，官方已经答复“采纳”，可见即便是立法，执法的难度还是很大。

因此，与其在巨大的利益网面前无从下手，还不如统一收过来管理。

统收的意思就是拆除重建，原有历史遗留违法建筑全部收过来，置换为红本产权房和经济补偿。但此法长期不可持续，也无法做好村民、政府、开发商及银行、居民间的利益分配，而且进度慢、时间周期久，需要十年之久。

统租则要快很多，从收储到改造完毕，一年绰绰有余。而且按照一栋楼1000平米，一年的包租成本大概在50元/月/平*1000平*12月=60万，改造成本大概在300万。比起拆除重建动辄上千亿的资金投入，更加容易快速上量。

打过商业战的都知道，如果头部体量大到一定程度，就能直接拥有行业的定价权。待保障性租赁住房到了一定规模体量，短期只要打开价格战，大量租客会流入政府监管体系内的保租房、民间二房东会直接被逼到墙角。

此后，无论是通过改造解决安全问题，还是通过统租管理解决管理乱象，都将一一走上正轨。

在《深圳的“第三次房改”，保障住房“格局打开”》中，阿婆提到“让利润稍微提升至合理水平，才能真正称之为一个行业”。

或许还有个思路，就是保障性租赁住房这部分应类同于能源环保、医疗教育等行业，公立的归公立，至于市场化长租公寓，那就“凯撒归凯撒”，看好高端服务式公寓的发展。