从小渔村发展成一线城市、先进示范区，期间经历只不过二三十年。从杀鱼的“阿强”到持有万亿资产，他们只做一件事情，从种地捕鱼到搭积木式种房子，实现农业到房地产业另类产业升级，一步跃迁支柱产业，实现全村共同富裕。

那时候还没开发商，农民习惯看节气下地，也学会了看市场调整种植产品，祖先留下的智慧就是如何高效利用土地，当俯身亲吻大地的时候，风吹来了“三来一补”的政策，眼前是大量外来人口涌入的滚滚红尘。

经济特区成立之初，工业上唱主角的是“三来一补”加工贸易企业。它们曾经带来了投资和就业，但基本上是劳动密集型企业。这种企业技术含量低、污染严重、安全隐患多。

——《我在深圳当市长》-李子彬-中信出版集团

天地悠悠，过客匆匆，此时不盖房子出租，更待何时？

就像那个在秋天不储备粮食的松鼠，冬天肯定会饿死。城中村因此变得密密麻麻，“阿强”第一次感受到受政策惠顾的力量。

确实，利用宅基地盖出租房，租赁市场供不应求，这期间存在很多不明不白的操作。

来不及想得太长远，反正房子也不会跑，量力而行，种了这一波再说。

以住为始、品质为终

在深圳的住房结构中，城中村的体量为商品住房的3倍，即577万套城中村住房和189万套商品住房，承担大量常住人口的住房需求。

从效果来看，低廉租金、流动人口与住房保障人群可支付能力及对象标准相吻合，因此部分专家观点认为城中村承担着住房保障的职能。

从动因来看，城中村的形成与演变，实质上是市场化机制所导致。

因此产权主体、股份公司及村民哪怕不清楚“住房保障”和“保租房”的含义，但对什么产品租什么价格、水电费多少，他们心里清楚得很，因为全村都是同质竞品。

一样的立面、一样的楼道，一样的户型，一样的卫生间，一样的楼上“阿强和阿珍”。

由于城中村利益的复杂性，城市发展为了提高开发效率，开发主体更多是选择绕村而行，长期下来，城市包围农村，城中村因此得名。城中村，是政府、产业、村民，外来人口，共同在城市发展过程中构成的产物。

纯天然生长，但“污染”异常严重。

1994年1—10月，全市暴力犯罪案件2395起。其中杀人案件152起，平均2天发生1起，每次都得死一两个人；抢劫案件1855起，平均1天发生6起；绑架勒索案件388起，平均1天1起；入室盗窃犯罪立案5704起，平均每天19起。公共场所的扒窃、小偷拎包、路面飞车抢劫现象严重，市公安局估计深圳的扒手有3000人左右。

——《我在深圳当市长》-李子彬-中信出版集团

初期，城中村面临着和世界各地贫民窟的同样局面——违法建筑多，违法事件多，环境卫生差等问题。

后期，经过不断的综合治理，主要为人口网格化管理、基础设施改造、消防、公共空间、内部交通等方面，城中村面貌得到恢复，并出现了很多具有借鉴的案例，城中村的整体价值上升。

南头古城改造对比

时代脉搏：拆迁与包租的利益二重奏

自2008年起，商品住房市场投资价值飙升，在面对人多地少矛盾的深圳，大量城中村面对不得不拆迁的命运。

有人“更新”一条路走到黑，也有人基于住房租赁入局城中村，谋求在城市更新中取得先发位置。

对于村民来说，房龄一次性买断比长期收益来得更为刺激，刺激的背后是要政府、村民、开发商三者利益的平衡。单以白石洲为例，拆迁过程历时十年，可见利益博弈之复杂。

直到老旧小区改造，城中村旧村（总体）规划相关规定的出台，城中村拆迁改造速度才放缓。

《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》，这是中国改革开放40年来第一次反思并纠正城市改造的规划纲领。文件指出，深圳市从城市发展战略高度出发，以加快建设社会主义现代化先行区为目标，以提高城市发展质量和提升城市竞争力为核心，保留城市发展弹性，在特定时间内保留一定比例的城中村。也就是说，深圳市决定为子孙后代预留发展空间，不再以“消灭”城中村来换取城市发展红利。

——《城市的兴衰：基于经济、社会、制度的逻辑》

郑容华、广西师范大学出版社

虽然现实情况是这样，但在收储城中村项目中，不少村民仍表示项目可能面临拆迁，一夜暴富的愿望依然近在眼前。

没有村民得天独厚的房产资源，没有开发商的推倒重来，如此庞大的资产堆，二房东的崛起，用一把剪刀挑起了整个行业的生财之道。

城中村剪刀差之父——二房东

城中村里的长租公寓，本质是民房升级为“民房PLUS”。

内在配置升级为主，主要为楼栋内改造，包括立面、室内、公区改造等，好点的带点风格，一般的还带点私人情绪。跟连锁发型屋一样，除了招牌不一样，手法套路完全一样。

升级肯定是升级了，相应的成本必然转嫁到消费者身上，羊毛出在羊身上是亘古不变的道理。

二房东就像剪头发的托尼老师，一手打造出一把“租房剪刀差”。

改造后的公寓与同村民房差价达200-500元/月，居住产品绝大部分以一房和套间为主。

得不到市场的尊重，是他们最为在意的市场反映。他们锻造出来的“剪刀”，一剪便是7年（场均10年以上合同时间，2-3年回本周期），期间除了收费，再无任何服务可言。

坦然说，对比其他行业，二房东也不算暴利，甚至常常被开发商、房东所鄙夷。但从某种情况看，开发商只是狠狠砍你一刀，不至死，而二房东是月月扎你一下，租户自然不耐烦。

当然，行业也有过光鲜一面，短暂繁荣。

2015年风口形成，各类诸侯竞相入局，至2019年蛋壳暴雷，资本泡沫一撮即破。

但其实，2014年之前才是这个行业的黄金时期。市场整体租金不高，人口持续流入、做行业都是传帮带，没有多少机构，反而夫妻店，老乡店遍地开花，闷声发大财。

一次性的资金投入，通过时间不断回收再回收。一次性的资源关系，如房东资源、街道资源，执法资源，循环利用，不断强化再强化。

深耕本地化资源，是形成未来规模化的潜力，也是出村的阻力。

因此村中有强龙，但没有跨界的“歌王”。

但总体来说，二房东在提升城中村原有的居住品质方面做出了贡献，是品质提升的先锋。

规模化租赁之路

2023-2025年，全市将建设筹集保障性住房不少于46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。深圳市住房建设局同时发布了《深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升重点指引》。

深圳加大保租房建设力度，筹集数量加码，补贴资金进入，安居微棠成立，国企入场开启了城中村规模化改造的序幕。

部分住房租赁运营公司将从集中式、大型租赁社区式的管理运营模式直接跃迁至规模化租赁社区的运营管理模式。

然而对于规模化改造，甚至是规模化社区均没有一个明确的定义。但可以预见，其中的租金差肯定会被削平，政企联动性加强，过去长租公寓定义为非租的增值服务将成为社区增益的重要一环。

鼓励通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，在不新增地方政府隐性债务的前提下，吸引培育各类专业机构等社会力量，全链条参与改造项目策划、设计、融资、建设、运营、管理。支持规范规模化实施运营主体以市场化运作方式，充分挖掘运营社区服务等改造项目收益点，通过项目后续长期运营收入平衡改造投入，实现可持续。

——住房和城乡建设部办公厅

国家发展改革委办公厅财政部办公厅

关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知