我说小阳春提前结束，很多人质疑我如何判断，我从微观层面上，非常细的细节跟你们说。

我们先看一套本周成交的房源，悦虹湾边套127方，不是高架第一排，看不到墓地，也看不到湖，465万房东包税，送一个车位，车位按20万估，扣除车位单价3.5万。

不能透露房号，这套房子买入表价420万，车位30万左右。

有一说一，高架还是有影响，虽然不是高架第一排。

先不聊湘北倒挂，还是解释下为什么小阳春结束的问题。

我4个月总共接了80套左右委托协助卖房，成交40套左右，没卖掉剩下20套不诚心卖。

还有20套诚心卖，其中有8套左右非常诚心卖的房源跟这套悦虹湾情况差不多，次新砸盘价出货，但是没这么凶，类似于475的这套这种性价比，带看量惊人，给到心里价位没有。

所以说，中介认为悦虹湾这套只是砸盘价，无法代表整个悦虹湾，但我认为这个房东只是把4-5月卖的价格提前到4月初卖。

到5月份中介肯定会说这套现在市场价就是465万，可是到那时候465万未必跑得掉了。

中介的反应会比我滞后半个月到一个月，因为我手上的房源够多，遍布东南西北。

湘北绿城、海威两个盘最直接的参照肯定是满两年的悦虹湾，而不是滨康的金宸之光和阳光城上府。

阳光城品质太差了，户型也不好，不太好对标，万科89边套可以做四房，也无法对标。

悦虹湾只是隔了高架，品质还是非常在线，户型也好，属于这一代的产品，所以悦虹湾实际能卖掉的价格，基本等同湘北两块地户型面积不要太大，当下二手不满两年的估值。

已经没有媒体说的4万，甚至4万多，基本也就3.7-3.8万顶天，如果考虑到红粉盘交付砸盘，基本保守估计就只能给3.5-3.6万左右。

新房限价3.25万，车位再给上1-2个，也不要说什么倒挂投资，就是自己愿意住就买，不愿意住就拉倒吧。