广州没有一场土拍是小事

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

南沙彻底放开限购，有点这一轮政策起点的意思。

广州大规模的刺激政策目前为止有三轮。去年的9月20号，今年的1月27号，今年的5月28号。中间大概每隔4个月左右出一轮新的政策。

到现在，第四轮政策也差不多到了浮出水面的时候。国庆节前或者国庆节后，是政策比较可能出现的时间节点。

特别是广州9月和10月，土拍市场上有多场重头戏。政策的助攻也至关重要。毕竟开发商也需要信心的加持，才敢撸起袖子加油举牌不是。

自从广州规自局8月15号发布了广州第三批计划供应50块宅地以来，大动作不少。

不论是土地推介会，还是调整这批宅地的计容面积计算方式，可以实现更高得房率的产品设计。

挂牌的速度也可谓雷厉风行，全然不见出政策时的扭捏。

光是8月30号，就挂出来了白云嘉禾望岗两块，怡新路以南一块，以及荔湾河柳街一块宅地。

这4块地的竞拍时间都安排在这个月的最后一天，也就是9月30号。

而在之前，不少备受市场关注的地块，都已经挂牌，确定了竞拍出让的日期。

例如9月3号出让的海珠石岗路地块，之前调规后挂牌的琶洲南三块地，是在9月24号出让。还有万众瞩目的南方面粉厂地块，会在9月29号开始竞价出让。

对于广州来讲，9月的土拍，场场都是大考。

01

说实话，有时候考试不见得准备充分，成绩就一定能考好。现场发挥很重要，临场的题目是不是自己准备的内容也很重要。

至少，广州9月土拍大考的开场，并没有那么顺利。

原本定在9月3日出让的海珠石岗路地块，最终因为没有开发商报名终止出让。

这块宅地的地段其实不错，南向高层可以看到后航道江景，隔壁就是中海观澔府，居住环境已经成型，不需要先发业主拓荒。

遥想就在3年前，中海在火热的竞拍中，以5万加的单价拿地，开发了中海观澔府。

而9月3号挂牌的这块石岗路地块，4.3万/㎡的楼面起拍价，怎么说也打了个将近8折，依然无人问津。

说白了，市场下行，所有的卖家都是受伤的，没有谁可以避免。不论是一级市场还是二级市场，不论你是个人还是政府。

对于开发商来讲，外围一些新盘的销售价都打5折6折了，只打8折，可能就显得不是那么有诚意了。

何况中海观澔府的案例就在旁边触目惊心，总共400套不到的货量，卖了3年，还没办法清盘。价格倒是一路下降，从8万左右的单价，到现在尾货5.5万/㎡。

没办法，市场的变化太快，大起大落。开发商拿地的时候还是热火朝天，拿到预售证开卖的时候，发现市场已经急转直下了。

没有一个稳定的预期，忽左忽右，忽高忽低，任凭再坚强，心里也都不踏实。

在石岗地块之前几块挂牌地块的情况也不容乐观。

增城的荔湖街新城大道东侧地块，由增城城投国企独资的企业拍下来，楼面价大概9000出头。

白云大朗客整所上盖地块被中铁建工+中铁诺德地产+广州铁路地产联合体拿下，总价181000万元，楼面价约5267元/㎡。

南沙2024NJY-4地块中建国际以94630万元，折合楼面价5564元/平拿下。

荔湾区AF060742地块（医药港M地块），起拍总价69845万，楼面价约2.3万/平，流拍。

四个地块里，三个兜底一个流拍。兜底是什么意思，意思就是把钱从左口袋掏出来，再放进右口袋。

钱并没有变多，只是挪了一个地方。

既解决不了发工资问题，也解决不了日常支出的问题。

02

当然，热场的演员甲乙丙丁们总是容易被大家忽略，聚光灯都是留给主角的。这些地块就权当给后面琶洲南和南方面粉厂的暖场吧。

但正因为是角儿，压力自然要比其他人更大。

所以我们看到，广州对南方面粉厂地块的重视程度已经到了专门调整建筑工程容积率计算方式的程度。

“住宅建筑的半开敞空间水乎投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积 30%的按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。”

把阳台占比从20%提升到30%。从而让最终得房率有机会拉到130%以上。

对于这种让利给消费者和开发商的做法，正常来讲是好事情。只是楼市是一个整体，如果只是给这一个项目搞特殊，开绿灯，想靠着提升新项目的吸引力，拉升市场，提升市场热度。

不停的提升得房率，相当于背刺之前买了90%、100%、110%得房率的客户。那些还没有下手的客户，自然成为了“等一等”的胜利者。

可是谁又知道你出了130%得房率之后，后面还会不会有150%，200%，甚至300%的得房率呢。

这些胜利者又成为了下一个被背刺者。那谁还会敢下场，真金白银陪着你玩。

当然，我又很理解目前的困局。对于广州来讲，当下其实并没有太多选项。

控制土地供应，稳住地价，让房价企稳，发挥市场的调节作用。但市场供需关系变化对于价格调整作用的周期太久，1000亿的窟窿可等不了你大展宏图的那一天。

又或者加大拍地力度，把压箱底的好东西拿出来，虽然有些好地块原本计划拍个地王，有名又有利，但顾不上那么多，能便宜卖就卖吧，先把眼前的难关过了。

之后的问题就留给后人的智慧来处理。

但不论如何，地王又是市场从熊转牛过程中，不可或缺的一个环节。当下楼市企稳，需要信心的重建。这也是上面想表达的一种态度。

楼市需要地王，但市场更需要以发展经济为主，放开管理中的条条框框和内耗，把精力都放在激发市场活力上来。

当然正因为地王的出现，一遍又一遍强调着政府的需求，从未改变，并且越来越强烈。

有需求，有欲望，有动机，有行动。

当地王的大戏不停上演，当政策的利好彻底出尽，才是市场真正启动的时刻。

越秀近期也退了几块地，新造星汇城的三四期，钟落潭星汇城地块。搞得前几期的业主担心前期规划没有办法落地。

有一种说法是为了南方面粉厂这块地蓄力。

不过，一场盛大的演出，不光是主角闪闪发光，配角也不可或缺。台上如果就杵着主角表演，那就成相声了。

可我们现在缺的是相声吗，已经够可乐显眼的了，滑稽要素已经满溢，不能再多了。

只能说这个月还有12块宅地要出让，每场土拍都是惊心动魄的一出好戏。

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（2024.9.16 橙子 yxjcena）