黄埔变卦和越秀退地，本质是一类事情

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

保利雅郡的价格就公布了。三个户型，69㎡，87㎡和108㎡，总价分别是298万起，398万起和498万起，单价4万3起。

至于值不值得买，其实每个人情况不同。如果是纯自住，居住体验也是价值。只不过这个东西就是主观玄学了，没法数据化来计算。

这两天有粉丝问我，黄埔房票政策调整的事情，也有粉丝问越秀退地的事情。我觉得两件事情可以放在一起聊，因为本质上这两件事是一个类型的。

房票自从4月份嚷嚷过一段时间之后，这个备受瞩目的房票政策就被淹没在舆论的洪流中，连一点浪花都没有。

我对房票政策一直是看淡的，标准的鸡肋，食之无味弃之可惜。

这次房票政策变化最主要的一点是，房票到期后，不再按基础补偿金额兑付现金。

越秀退地则是越秀把之前拍到的暨南大学北侧地块和广龙路3个地块作价120亿退回给政府，换回120亿的应付票据。

拿到的这份票据，虽然无法套现，但可以用应付票据收购广州新出让的土地，相当于获得了土地置换的机会。

很多人都猜测越秀大概率会在接下来南方面粉厂这块宅地的竞拍上发力。

01

这两件事情发生在目前的这个时间节点，其实一点不意外。

我们先看黄埔房票这件事。

如同字面意思，这个补丁针对的肯定是拆迁后，拿了房票的村民，迟迟不肯拿房票兑换新房，而是等房票18个月到期后，兑换成现金。

村民为什么会选择这么做，无外乎房价下跌，导致房票到期换成现金后再买房，比拿着房票兑换房子更划算。

我们随便举个例子来看，比如老黄埔的旧改，弃产的价格一般在1.5万/㎡，比如沙步、珠江村、新溪村、夏园村、南湾村、庙头等 ，姬堂旧改稍高一些，大概在1.8万/㎡。然后我们按照房票的补偿规则来计算，100㎡的回迁面积可获得的房票补偿金额=15000X（1+0.05）*100=157.5万。

按照之前的规则，如果村民不兑换新房，而是只要现金，那就只能到手150万。

但问题在于，目前房票市场指定的新房性价比，远不如市场上的二手房。

也就是说，现在在二手房价格普遍回落30%以上的黄埔区，仅仅多了5%补偿的房票，这点让利就有点不够看了。

村民拿着现金，可以买到地段更好，面积更大的二手房产品。或者在目前的大环境下，村民拿着现金，也没必要全部用完，买套面积稍小一点的，手头还能额外留点现金，岂不美哉。

我们如果再说的深入一点，房票方案简化下来就是房票的票面金额=基础补偿金额+政策性奖励金额。

可能从账面上看，100万房票+政策性奖励＞100万现金。但是这中间少算了一样东西。

正确的等式应该是100万现金=100万现金+选择权=100万房票+政策性奖励。选择房票的话，村民实际上损失了选择权。

那么村民这一端，房票方案推进的动力，就是政策性奖励金额要大于失去的选择权。

但现在的问题是，选择权带来的利益，远大于政策性奖励的金额。

我之前就说过，衡量选择权的价值，是房票政策能够推进的核心。显然，目前这个选择权的并没有衡量明白。

但是村民可是衡量的很明白，这世界上没有谁比谁聪明，更没有谁比谁更傻。

其实不仅对于村民如此，对于开发商也是如此。

开发商的资金链都这么紧张，回款才是第一要紧的事。房子到底能买多少钱，卖一套房的利润是多少，反而是次级重要的。

房票的兑现时间到底是多久，我不清楚给到开发商的方案是什么。我无从得知。

但至少，我们能看到，开发商其实也并没有看到特别大的动力来推动这件事情。

换句话说，如果一个楼盘的销售很不错，那开发商有什么理由接受政府开出的账期呢，直接卖给客户不就好了么。

或者说，如果开发商让利给房票超市，就能换来房子大卖去库存，那这部分让利直接给普通客户，回款来的不是更快。

我看到有人说，开发商应该降价卖房，少赚点钱。这颇有点何不食肉糜的意思了。开发商自己屁股上都是一堆债，卖一套亏一套了，还有能力给别人擦屁股么。

这不是想不想的问题，而是能不能的问题。

所以，对于开发商来讲，积极响应房票政策的前提是，房票超市利润＞回款的资金成本。

然而，不论是对村民，还是开发商来讲，这都是显然不可能的事情。

为什么这么说。

我们换个角度，退一步来说，如果黄埔区开足了筹码，让村民和开发商都心甘情愿，心满意足的接受了房票的方案。

那黄埔区让利筹码部分的成本让谁来承担。

归根结底，是缺钱惹的事。

02

越秀这件事情归根结底，也是钱的事情。

广州想要出一个地王，想搞个土地市场的大新闻提振市场，但是起拍价80多亿。冲击地王，那总价要冲到100亿往上了。能拿出这么多钱拍地的开发商寥寥无几。

那怎么办，改改规则，自己人互相帮个忙，各取所需，这事情可能就完美解决了。

但是腾挪的空间也就这么大，暗牌也只能当作明牌来打了。所谓交易规则，从来都是为了目标来服务的。如果不能实现目标，那肯定是规则出问题了。

只是这种改规则的事情，确实是难得一见。这就好比打一场斗地主，你手上好不容易拿到几个炸，一路高歌猛进，眼看手里的牌越来越少，就要大获全胜了。

这时候，对面玩家硬着头皮打了半天，知道要输了，干脆重启一局，重新发牌了。重新发牌到自己能赢为止。

这样下来，这牌还能打么。

那目的是什么，目的就是为了解决缺钱的现状，是为了解决缺钱的现状，是为了解决缺钱的现状。重要的事情说三次。

接下来，越秀拿着120亿的额度，似乎终于可以在土拍市场上所向披靡了。

但是显然，这些政策不论看起来设计的有多么精妙，多么的严丝合缝，也做不到无中生有，把钱变出来。

存量博弈就是这样，一部分人的增量，只能是另外一部分人的损失。我们也看到这几天星汇城的业主都很生气，不知不觉他们成了代价构成的一部分。

但实际上，在存量博弈的世界中，没有谁是真正的赢家。

因为问题的源头不在于规则，而在于现在大部分行业和人都不赚钱啊。赚钱了，自然不需要改变政策来解决问题。不赚钱，任何政策也解决不了缺钱的问题。

没有增量，所有人都在划定的圈内竞争，即使头破血流，也不过犹如困兽一般。

所以房票改规则也好，越秀改规则也好，都是面临存量博弈的环境时，一种应激反应。似乎获得了什么，但是背后的代价更大。

在经济学里，要相信普世的规律，不要相信谁的模式是独特的。这世界上的规律是能量守恒，不是点石成金。

对客观规律和人性多点敬畏之心，而不是盲目自信，打补丁，改规则。

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（2024.9.14 橙子 yxjcena）