保利雅郡出价格了，有惊喜吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

保利雅郡快要开盘了，但并不会对广钢的二手房市场产生太大影响。市面上各种广钢坐立难安的言论，更多的还是营销大于实质。

昨天刚说完，今天保利雅郡的价格就公布了。

69㎡的三房一卫总价298万起，单价是4.32万/㎡起。

87㎡的三房两卫总价398万起，4.57万/㎡起。

108㎡的四房两卫总价498万起，单价4.61万/㎡起。

这个价格大家觉得有惊喜吗，别急，惊喜是对比出来的。

01

一套房子，扒开那些或精致，或浮夸的营销包装，透过现象看本质。

不论新房还是二手，影响一套房子价值的底层因素，万变不离其宗，都在于脚下这块土地的资金密度，这是没有什么变化的。

如果我们再做一个细分，真正影响这套房子未来价值的，五个要素，地段本身占比40%，周边的产业发展占比30%，交通占比10%，学校占比10%，产品设计占比10%。

地段占比40%，拥有这么高的权重，是因为包含了区位、包括商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套在内的各种配套。

其次是产业配套，占比30%。产业配套的背后是流量。

房子终归是一件商品，是商品就有流通，流通就需要足够的有购买力的流量。产业配套影响的就是周边流量的购买力。

说的简单一点，谁都愿意走路上班，越是高收入群体，越是如此。所以大部分人只要有足够的预算，都会首选在公司附近买房。当然，最终以购买力高低，由近向远辐射。

然后是交通，学校和产品各占10%的权重。

好了，如果我们按照这样的方法来判断保利雅郡，这个价格有没有惊喜一目了然。

我们先拿周边的二手房做一个拆解。

同属广钢的葛洲坝保利曼城，和保利雅郡的直线距离不到1公里。

葛洲坝保利曼城南向三房两卫99㎡的成交价目前在330万，单价3.3万/㎡。

按照五个要素比例拆分，3.3万/㎡单价中，地段价值1.3万（40%），周边产业发展1万（30%），商业配套0.3万（10%），学校0.3万（10%），产品设计0.3万（10%）。

两个小区紧挨着，地段，周边产业配套发展这些因素都几乎完全一样，最大的不同之处在于产品设计。

两个小区虽然都是蚊型小区，但是保利雅郡的优势是容积率更低，差不多的小区规模，保利雅郡300多户，而葛洲坝保利曼城1000多户，舒适性差距不小。

其次保利雅郡产品是新标，得房率更高，并且作为新房肯定有楼龄上的优势，虽然这个楼龄优势不是很明显就是了。

综合下来，我觉得在产品设计一项的价值，可以算保利雅郡会比葛洲坝保利曼城高个一倍。

我们按照这个标准来算，那保利雅郡三房两卫的单价拆解就应该是：

1.3万+1万+0.3万+0.3万+0.6万=3.5-3.6万/㎡

按照87㎡三房两卫的产品来计算，总价就是305-315万起这个水平。

02

当然，我这里不是说保利雅郡只有卖3.5万/㎡起这个价格才是合理的。

我只是提供一种解体的思路，让一个板块的新房的价值和价格有一个比较直观的对比。

让我们透过开发商纷繁复杂的营销和样板间营造出的梦幻场景中，看清一套房子价值的支撑到底是什么。

因为当你收楼的时候，营销终会偃旗息鼓，梦幻的场景也终究会消散。新房变成二手房，那个时候，面临的就是二手市场上短兵相接的竞争了。至少个心理准备。

只要把同地段的二手房价值拆解清楚，隔壁新房的价值也就豁然开朗了。

其实这里，新房还有个2-3年的建设期，按照每年租金是房价1.2%的租售比计算，3年还有3.6%的租金价值没算进去。

也就是说，如果隔壁的二手房，卖300万，三年的建设期下来，还有10万的租金收入。即使自住，这三年等待收楼期间，你也要继续租房住，这里的成本是差不多的。

所以，保利雅郡这个价格到底有没有惊喜，其实已经有答案了。

当然，我觉得按照保利今年的节奏，特别是这个项目准备在年内清盘的定位，最终开盘的价格，大概率还有空间。

至于值不值得买，其实每个人情况不同。如果是纯自住，居住体验也是价值。只不过这个东西就是主观玄学了，没法数据化来计算。

所以我一直和客户讲，只要一套房子有舒适的居住体验，能满足自己和家庭的需求就好，毕竟在这个世界上喜欢比什么都重要。

毕竟赚钱的目的还是为了花钱，我们辛苦劳作一生，目的还是把劳动化作燃料，燃烧升华成更幸福的生活。如果不能转化，那这日子也实在是太苦了，是吧。

加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。

（2024.9.13 橙子 yxjcena）