广州楼市这该死的松弛感

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

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这个月还有12块宅地要出让，对于广州来讲，场场土拍都是大考。但是面对大考，我似乎感受到了一定的紧迫性，但又不是完全的紧迫。

有点像差生在考试前，不好好看书复习，一个劲的买文具，显示出很努力的样子。

我们都知道广州8月的成交量不太理想。

二手房的网签8872套，环比下降11.58%。

越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区和番禺区等区域环比降幅均超过10%，其中天河区和番禺区降幅领先，分别达到18.08%和17.84%

新房的成交数据更难看，网签4745套，环比下降9%。很多新房的同质化严重，竞争激烈，价格战打起来昏天暗地。

有人说，7月和8月原本就是市场的淡季，天气只有两种，分属两个极端，要不炎热难耐，要不暴雨连连，不论哪一种都影响看房。

加上暑假期间，带娃出去度假才是主旋律，除非是大热行情，不然看房买房的事情当然要往后稍稍。

但这些都不是主要原因，真正的原因还是在于新政后，新增的购买力已经足够6月和7月消化的七七八八。到了8月，没有额外的外部动能，市场自然就淡下来了。

之前可能只是买家躺平，不买房歌舞升平，那就再等等。现在卖家也开始躺平，卖不了，大不了维持现状，房子不换了，日子也能过。

似乎市场里的每一个买家和卖家，都有足够躺平的资本和理由，整个楼市洋溢着一股松弛感。

01

宏观数据和我们微观层面的感受，是基本一致的，而且我们一线的感受还要先于数据的展示。

一套房在成交前，还有很多细碎的环节，而这些环节我们都是我们每天的日常。

广州楼市有三种状态同时发生，这些状态自相矛盾又对立统一，很是神奇。但因为市场是一个个具体的人，和一件件具体的事情堆砌而成的，所以这一切又显得异常合理。

一方面，二手房的成交量在下降，但价格却变得更加难谈。

一方面，一些业主正在一遍卖房，一边转贷降低月供，在卖或不卖的选择中犹豫不决。

另一方面，政府在大力推荐新挂出来的地块，但是另一方面开发商对于摘地却是意兴阑珊。我就是一个做面包的，面包没人买，我也没理由继续买面粉。

528新政后，市场低迷的心电图一度被激活，市场中一些投资群体，仿佛鲨鱼嗅到了猎物的血腥味，闻风而动。

与之对应的是卖家愿意接受卖得便宜买得也便宜的算账方法，在买房成本大大下降的节点，愿意接受割肉卖房的方案，把成本转移到自己将要买的那套房身上去。

这样构成了一条有点脆弱但完整的置换链条。

然而随着银行对风险的应激反应，砍额度，合规性升级，把原本脆弱刚刚搭起来的置换链条斩断了。

很多业主面临砍价的买家，直接选择躺平，不卖了。

坦白说，这种情况我已经有很长时间没见过了。

放在几个月前，这是不可想象的，那时候上来就是砍价三五十万，业主都不见得会拍桌子走人。现在的业主，好像在屁股上装了弹簧，随时就能蹦起来一样。我们都知道，在房价快速下跌的时候，砍价环节是最轻松的，总觉得砍多少都不过瘾。但这个阶段显然已经结束了。

当然也有不少业主在谈价时的底气，来源于已经降到了3%以下的贷款利率，更来源于存量房贷款降息的预期。

买家更不用多讲，即使现在的市场不限购不限贷，部分银行的贷款利率也跌到了3%以内，但楼市也并没有看到多大的起色。

所以持币的买家，更加进入观望的状态。

买卖双方同时松弛下来，市场的节奏自然而然平缓下来。目前看，广州楼市在不知不觉中，已经结束了以价换量的阶段。

02

其实市场上任何问题，归根结底都是人的问题，每一个理性的人都会做趋利避害的选择。

一件事情有利可图，那即使有重重限制，大家也会想办法去做。如果一件事情眼看着无利可图，那任凭你怎么拿个大喇叭鼓励，大家都是无动于衷的。

房价上涨，人人都是刚需。房价不涨，刚需突然都不见了。

有人说，这个市场萎靡的原因在于收入下降，大家手里都没有钱了。其实这个现象只是果，而非因。

真正的因就是房价下跌了。

消费和投资，其实基本上都是以依附房地产为主的。

我买了一套新房子，我才要装修，才要配新的家电。甚至因为换了新房，还要再买一台新车。

如果一直住在老房子，不要说装修和家电，车我可能都不会买。因为我租房子，肯定是租在上班便利的地方，没有需求。就算有需求，租的房子不见得停车方便。

大城市的房子是支出的大头，一辆车就是几十万，在几百上千万的房子面前，买辆车就是捎带脚的事情。

但大头没有买，捎带脚的事情也就只能先缓缓了。

另一方面，对于消费者来讲，自住的房子增值了，虽然不会增加现金流。但是房子涨了，心里舒坦，对生活和未来收入的预期是不同的，一定会增加消费的现金流。

房子涨价了，神清气爽，出去旅游住个五星级酒店不是很正常，消费升级一下也是理所应当。

因为我们很多人把房产是当作储蓄的，每个月还的不是月供，是存进去的钱。

我们过去经常能看到卖了房子供孩子出国留学，卖了房子养老，卖了房子给家人看病的新闻。这时候房子不仅仅是一套房子，房子更是万千中国家庭的坚实后盾。

房价上行，大家觉得自己的后盾越来越坚实，每个月辛苦挣钱还月供都是值得的，那当下多花点钱也没什么大不了，房子在，根就在。

但是当房价下行的时候，曾经的强大后盾变成了矛盾。那花钱自然要慎之又慎，一块钱掰成几瓣花。毕竟别说卖了房子救火，房子就是火本身。

当房子不能带来升值预期的时候，一定会抑制大家的消费热情。于是，这几年消费降级变成了主旋律。

对于投资来讲，市场上的各种投资品看似各种高大上的名目，五花八门，让人眼花缭乱。但其实很多投资标的物的底层都是房产。

弯弯绕绕，发现最终拿着钱的机构，基本上把钱都投进了房地产行业里。因为只有房地产体量勾够大，利润客观，风险可控。

只要脑袋正常运转的机构，就没几个敢把钱投到九死一生的科创行业里去。你觉得科创应该是支柱产业，但你不知道的是，科创里面的鱼龙混杂，亏钱忽悠补贴的企业一大堆。

所以，这一两年各种信托，基金，公募私募，出现的各种暴雷，就是因为这些投资的底层，也即是房地产行业下行，导致的本金都没了。

所以，为什么之前的政策好像都是几个月的保质期，因为我们出政策的目的是让大家买房，而不是让大家赚钱。

房产是那种只要让1%的人发财，只要这批人赚到钱不再松弛躺平，就足够给市场上剩下99%的资产重新定价。

只是顺应人性，还是违背人性，并不在一念之间，而是南墙撞疼了，才会卸下傲慢，愿意正视一些亘古不变的道理。

这也是为什么即使广州的楼市如此松弛，我们每天却从不敢懈怠，因为转变就在一刹间。

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（2024.9.17 橙子 yxjcena）