广州价格屠夫保利雅郡来了，广钢业主：听我说谢谢你！！

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们讲了最近新房得房率新规进一步调整的事情，接下来市面上动辄就是得房率130%的新房，市场变得更卷了。

只是房子的价值终归是多维的，有各种各样的因素决定了一套房在市场上的价值。仅仅靠一个得房率，就想大幅度提升一块土地的价值，显然是不可能的。

现在的消费者也越来越理性和冷静，想通过一点得房率就获得他们的芳心，那可能就要演绎一场舔狗不得house的好戏了。

我们很多人应该都有印象，保利在今年上半年打响了新房降价的第一枪，当时保利旗下的产品，保利天汇，保利翔龙天汇，保利和颂纷纷降价。

一度出现了一边是新业主欢欢喜喜签约，一边是老业主辛辛苦苦维权的盛况。只见新人笑，不见旧人哭的场景，在今年的市场上演了一遍又一遍。

从此，保利在广州市场，获得了价格屠夫的外号。

后来的保利中央公馆，保利珠江天悦，都在开盘的时候，亮出了比当时市场预期要便宜一些的价格。

所以这次在广钢的保利雅郡，差不多确定要在9月开盘后，广钢的业主都瑟瑟发抖，担心这次屠夫的砍刀，挥向自己所在的板块。

01

其实在当下这个市场，保利今年这一波的策略，不论是被逼无奈，还是战略上有意为之，至少从结果上来看，还是成功的。

我们现在回头看年初的那一波折扣后的价格，放到现在来看，其实也就是市场价。但是在当时那个节点，就拿到了很好的结果。

这和电商做促销一个道理。活动节点和活动价格配合好，才能提升转化率。什么时候涨价，什么时候降价，里面大有门道。这方面的反面教材，就不得不提华润润府了。

我们看回保利雅郡，小区就在广佛线鹤洞站地铁口旁边，算是标准的地铁上盖项目。

整个项目属于蚊型楼盘。建筑面积只有2.58万m²，体量非常小，一共就2栋住宅。总共285套住宅。

其中1号楼28层高，2号楼31层高。首开2号楼，2梯5户的设计。户型有三个面积段，69㎡的三房一卫，87㎡的三房两卫以及109㎡的四房两卫。

只能感叹现在的户型设计之卷，不到70㎡都能做出三房来了。至于每个房间的空间是不是足够使用，就要等样板间开放，实地看了才知道了。

但总面积的上限就在这里，螺蛳壳里做道场，但求五脏俱全就可以了，也不能有过高的要求。

从面积段上来看，保利的定位很明确，就是纯刚需楼盘。

除了定位明确，这个盘的优劣势也很清晰。

靠近地铁。

广钢第一个新规产品，得房率110%。

容积率2.41在广钢密密麻麻的钢铁森林里，属于出类拔萃的。

广钢已经发展的很成熟了，周边的配套买了房就能用。不用像板块初期的楼盘那样，需要熬过漫长的开荒期。

缺点也很明显。

盘太小，虽然看着容积率不高，但就这点空间，也做不了什么园林社区。泳池会所更是奢望。而且对于这种刚需盘，小区空间太小是极大的硬伤。

包括未来放在二手市场，市场的声量回被淹没在广钢存量房的洪流中，毫无存在感。这种蚊型盘流通性上的劣势非常明显。

随便举几个例子，盈彩美居旁边的宝兴翠园，车陂的富力万科云启，老黄埔的中洲紫轩。

另外，小区靠近主干道鹤洞路，日常车流量不小，噪声影响在所难免。对于噪声敏感的买家，要慎重。

虽然现在有很多成熟的隔音技术，但是靠近路边的房子，就是要比内部安静的房源便宜不少。

02

市场上一直有一种声音，保利雅郡会极大冲击到广钢的二手房。我倒是觉得影响不大。

其实这一两年市场回落，搞得大家都成了惊弓之鸟，拍块地是利空，新开个楼盘也是利空，出个政策也是利空。几乎成了万物皆是利空。

其实这些利空，放在市场上行的时候，可是各个都是利好。没办法，房价下降，一切都是问题。房价上涨，一切都不是问题。

但我们作为专业人士，不能和市场情绪一样，忽左忽右，逻辑还是要讲的。

保利雅郡一共就300套不到的货量，又是刚需定位，属于房产产品置换链中，比较偏底部的产品。

从需求端来看，二手和一手需求本来就是泾渭分明，很少会有买二手的需求转移到新房上去，新房的需求也很少会转化到二手房。

从供应端来看，不存在广钢业主抛售自己的房子去置换购买保利雅郡的。置换有面积产品的向上置换，有地段从外围到核心的置换。但我们很少见平移置换或者向下置换的情况。

所以，保利雅郡对供需两端的影响都很有限。

至于为什么会出现保利雅郡出场要干翻整个广钢的氛围，我觉得更多还是一种营销的需要。毕竟营销的目的不是让买家觉得东西便宜，而是买这个东西，有一种占到便宜的感觉。

保利拿鹤洞路这块地的楼面价是2.8万/㎡，算上配建成本，楼面价要去到3.16万/㎡了，如果按照常规来看，保利雅郡肯定是要卖到5万出头的单价了。

但是现在不是常规时段。用面粉的成本价来计算面包的标价，显然是不合适的。目前广州市面上，一些特价房源的单价比拿地价都低的，也不是没见过。回款速度才是硬道理。

并且，按照保利的说法，希望在今年内就可以实现清盘，毕竟小规模的刚需盘，又不是豪宅汤臣一品，一年卖几套，也能覆盖售楼中心的成本，慢慢卖。

那就需要在价格上体现出诚意来了。至少按照今年保利的操作，对于把握市场的脉搏还是稳准狠的。

如果最终的定价在4万起，我是会比较惊讶的。

至于值不值得买，我觉得如果69㎡不超过300万的总价范围，对于预算紧张，又喜欢新房，并且有不得不选择广钢理由的买家，好像还算是一个不错的选择。

加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。

（2024.9.12 橙子 yxjcena）