广州豪宅大出血成交，12万的嘉裕公馆是捡漏吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

天河也是全广州唯一一个在楼市下行期间，供应面积连续三年增加的区域。天河供应增加，其实也不是有意而为之的行为。而是广州在拍地困境下，天河的宅地确实最有价值。

土拍市场如此，二手房市场也是同样。

最近嘉裕公馆的成交仿佛开了挂，9月份还没结束就成交了6套。

要知道今年截止到今天，嘉裕公馆成交一共20套，这十来天的成交占了今年成交的30%。

当然，这一切不是没有代价，代价就是嘉裕公馆的价格经过了耗时一年多的漫长博弈，终于降价了。

我们之前一直在说，广州大部分的区域已经结束了以价换量的楼市调整阶段，进入了新的僵持期。

而珠城的降价周期显然要比其他区域至少延后半年到一年的时间。随着嘉裕公馆的降价成交，基本意味着珠城高总价产品进入了以价换量的新阶段。

01

我们看回嘉裕公馆这个月的六套成交明细。

嘉裕内部的分化非常大，所以对于这几套成交，我们也需要拆分开来看。

嘉裕南向的产品，在高峰期的成交单价基本都在18-22万这个水平。122㎡这个户型，我们和年初的成交相比，基本上价格回落的幅度在25%左右。

西向户型，基本上在C、D两栋，花城大道和冼村路的噪声影响很大，在小区内部就是单价最低的。

即使是去年的小阳春，西向这个户型最高成交也就是16/㎡多的单价，西向这个户型几乎没有出现超过17万单价的成交。

那我们按照现在的成交价做个计算，价格回落的幅度也是在25%左右。

所以我们可以基本上可以明确，嘉裕公馆整体价格的回落幅度就是25%。

回顾年初那套122㎡北向三房2110万的成交价，账面上差不多房子的首付跌没了。这里的首付不是改成15%的那个首付，是以前30%的首付。

5、6百万的账面亏损，如果贷款贷足，还有每个月将近4万的持有成本，还是会有点疼的。

但即使这样，珠城的表现相比于其他版块，依然算是比较坚挺。

至少我们能看到当嘉裕公馆放价后，市场接盘的需求还是在的。

特别9月2号那套南向三房以15万的单价成交后，嘉裕的其他业主迅速反应，价格调整的很到位。

之前嘉裕的价格是很难谈动的，像南向的三房四房单位更是如此。我们看到现在好几套高层好楼层房源调整到2000万左右，成交难度大大降低。

这也说明嘉裕的价格深度就在南向15万单价，北向12万单价左右。

我们对于价格的判断，不能仅仅是看当下的成交价。要看的是接受成交价的买家数量，和愿意以成交价卖的卖家数量，买卖双方在价格博弈中的平衡点。

成交价就是漂浮在海面上的冰山一角，而价格深度才是冰山藏在海面之下的庞然大物。

有价格深度的资产，才是好资产。

所以从这个角度来讲，嘉裕公馆现在确实是一个好的买入节点。当然，要好好挑，选到好货入手。

02

在珠城的小区里，我们会格外关注嘉裕公馆的成交情况。

这不是因为主观上的偏爱，而是因为嘉裕整个盘在放在珠城，有一些独一无二的特性。

嘉裕因为楼龄偏新，整体的抵押率是比较高的，这个数值大概在58%左右。你别吃惊，这个在珠城已经算是很高的抵押率了。

其他超过十年楼龄的小区，不论是中海花城湾，凯旋新世界还是保利心语的抵押率，都在50%以内。

大家在贝壳上看，嘉裕公馆的放盘量是94套，由于贝壳对放盘要求必须三证齐全，所以实际上在后台，嘉裕的放盘量大概在140套左右。

整个小区10栋楼，1326套住宅，140套的放盘量，就意味着放盘率超过了10%，放在珠城这是一个偏高的放盘率。

紧随而来的是嘉裕较高的带看和成交量。

带看量和成交量是楼市最重要的观测数据之二。因为这两个数据的背后都是最直接反应买家和卖家个体的行为。

中区的另外一个小区，保利心语也是同样的道理。

有带看，有成交，才有观测市场的窗口。

假如都是像凯旋新世界和汇悦台那样，一年成交不了几套，我们根本无法从零散的成交数据中，判断市场的趋势。

市场趋势是由一台又一台的成交，汇聚起来的。

所以，相比于挂牌均价，挂牌价这些虚无缥缈的数据，我们会更关注最新的成交价，还有最新的放盘价。

同时，又因为嘉裕公馆的次新楼龄，符合市场主流的产品设计，嘉裕作为珠城头部的小区毋庸置疑。

所以嘉裕公馆可以拿出来当做珠城的那把尺。那么既然标尺的刻度变化了，接下来，整个珠城在价格上的方位应该都会随着嘉裕公馆价格的回落，进一步调整。

至此，珠城淘笋的大幕缓缓拉开。

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（2024.9.19 橙子 yxjcena）