广州天河新房红黑榜

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

似乎市场里的每一个买家和卖家，都有足够躺平的资本和理由，整个楼市洋溢着一股松弛感。

买卖双方同时松弛下来，市场的节奏自然而然平缓下来。目前看，广州楼市在不知不觉中，已经结束了以价换量的阶段。

这一段时间，卖房对开发商来讲，似乎变成了一件修身养性的事情。

在8月总共网签4745套新房的阴云密布笼罩下，很多楼盘的同质化严重，竞争激烈，价格战打起来昏天暗地。

曾几何时，只要是天河的房子，一定能迎来市场的哄抢，即使是通宵排队，茶水费，都不能阻挡买家的热情。

特别是在20年和21年，像天河壹品，保利天汇这些在当下看起来，地段位置配套都略有瑕疵的产品，各个都是销售火爆，价格一路飙升。

只是市场瞬息万变，曾经的小甜甜，如今成了牛夫人。

我们对一个楼盘是否成功的评判标准很简单，就是看成交量，看去化率。

所以我们今天就以销售数据为判断标准，看看天河在售楼盘的红黑榜上到底都有谁。

01

天河也是全广州唯一一个在楼市下行期间，供应面积连续三年增加的区域。

回头我可以专门写一篇这方面的文章，聊聊广州核心区宅地供应量的问题。

天河供应增加，其实也不是有意而为之的行为。而是广州在拍地困境下，天河的宅地确实最有价值。

其他区域想增加供应，但是臣妾们确实做不到。没办法，只能天河把土地财政的担子扛起来了。

过去都是馒头就咸菜，偶尔来顿龙虾改善生活，那肯定是狼吞虎咽，一口一个的吃。但是随着供应的大幅度增加，澳洲龙虾再美味，吃多了也会消化不良。

所以我们就看到目前天河在售的新盘项目超过了20个，但是这里真正去化率出色的，凤毛麟角。去化不佳的项目，成了主流。

但必须要说的是，同样都是去化艰难，豪宅和改善项目的境地，还是要比刚需盘好上不少的。

如果说，豪宅和改善项目还能吊着一口仙气，那上车和刚需盘，就纯粹的奄奄一息了。

所以我们就把天河的项目分成了豪宅改善和上车刚需来看。

下面是豪宅项目的榜单。

这里要说明一下，每个楼盘的开盘时间不同，像臻颐府，保利天瑞这些开盘比较早的项目，基本上所有栋数都拿到了预售证，所以这个去化率是准确的。

但像越秀观樾，西派天河序这些都是今年才开盘的项目，所以很多货都没有拿到预售证，是没有加推的。所以看上去数据好像显得很差。但这不意味着就一定会进入黑榜。

例如越秀观樾，目前放出来的总货量是340套，这么一算去化率是45.8%，这个成绩放在现在的市场来看，还是很优秀的。

红榜里，保利天瑞应该是天河区，这一年多以来，卖得最成功的一个项目，去化率达到了61%。

一般一个新盘项目的销售超过60%这条线，就意味着稳稳的保本了，接下来卖一套，挣一套的钱。

而且保利天瑞很难得的是在基本一直维持住了价格的情况下，取得的销量。

我觉得天瑞成功的原因很大程度要归功于开盘的时间节点，在去年上半年，天河还没有太多像天瑞这样的大园林改善型产品，加上不错的产品设计，一定程度上掩盖了地段上的瑕疵。

如果天瑞再延后半年上市，去化率怎么样不说，价格上一定是要有更多让利的。

保利天果是正面的案例，那比保利天瑞开盘还要稍早一点的珠江天郦就是一个不那么成功的案例了。

珠江天郦到现在卖了也有一年半的时间了，36%的去化率，实在算不上优秀。

其实天郦的地段，和保利天瑞相比，一南一北，并不弱，甚至可以说，珠江天郦的地段和配套比保利天瑞更好。

问题我觉得出在一开始的定价，以及过小的园林社区。如果珠江天郦在最初就是现在这个定价，那也不至于现在这么惆怅，天天打单价6.88万/㎡的促销广告了。

当一个纯改善楼盘开始打价格优惠广告的那一刻起，就意味着认输了。

另外，这几年那种小楼盘的销售情况，都不是特别好。以前大园林在核心区几乎绝迹，所以只要是位置好一点的项目，就是小盘和小盘的比拼。

规模的劣势并不明显，但在当下，任何一个盘的缺点都会被市场拿到显微镜下几十倍的放大。规模的劣势就成了很多项目的致命伤。

另外一个受规模影响的黑榜项目还有都荟天郡，作为拿地价top3的项目，拍地的时候就备受瞩目，但如今的销量显然和当时拍地的关注度没有办法成为正比。

虽然保利使出浑身解数，依然没有解决地块太小，周边噪声环绕的缺点对产品价值的影响。这就是当下市场的残酷。任何一项缺点，都可能成为最终销售成绩的致命伤。

随着关注度的消散，都荟天郡成为了一个反正就百来套货，凑合着慢慢卖的产品，让人唏嘘。

而黑榜上的缦云广州和西派天河序更是炸裂。

已售套数和未受套数数量级的差距，让我这个旁观者都感到绝望，什么时候才能卖完啊。

缦云广州不巧遇到市场下行时期和板块内短期供应竞争井喷的双重压力，卖的差一点按理说情有可原。

但是考虑到1000多套货量的规模和22年10月底就开盘的时间节点，只能说给你机会你不中用啊。

如果说，缦云广州和西派天河序这两个盘的绝望程度一定要一教高下，那显然前者还是更胜一筹的。

黑榜还有一位，合景臻颐府，但黑的方式又和其他家不太相同。对于这个盘，我只说一句，臻颐府已经第三次延期交楼了。

02

豪宅改善项目似乎已经很惨烈了。但我要说的是，和刚需项目相比，这已经算是好的了。相比千万豪宅，天河区的刚改项目表现更为逊色。

如果说豪宅改善是红黑各半，那天河刚需盘就是乌泱泱的一片黑。

除去在2021年前已开售的珠江花城、保利天汇和天河壹品这“三剑客”去化率较高外，其他项目的去化率普遍低于30%，何等的悲壮。

去化率前三的几个项目其实不用说太多，确实都是享受到了楼市上行期时代红利的项目。

属于红榜毋庸置疑，但更应该归功于20到21年那波大牛市。

保利天汇让我印象很深刻的是今年年初带头降价的魄力，不得不说对市场的判断非常精准，降价的节奏把控的刚刚好。

剩下的项目里，尤其是天河东部的几个新盘，虽然总价不高，约400万元就能买到三房，但这些项目周边城市界面一般，交通、商业和教育配套存在一定短板。

说实话，和这些新盘相比，同等价位的荔湾和番禺的项目配套可能还要更成熟。

在牛市行情下，地段配套不好，大家可以为了天河的IP付费，为的是一个有更好发展的美好未来。

但现在，市场预期已经改变，大部分买家更注重当下居住的便利和舒适程度。至于对未来的想象，都从草长莺飞变成了万物凋零。

于是，为梦想窒息的人少了，为当下实惠的人多了。失去了想象力的魔法，天河边缘区域的光环自然褪色了。

在竞争白热化之下，不少项目不得不降价以争夺市场份额。

例如，天河智慧城板块的能建·天河麓誉府，价格80㎡三房开盘价仅360万元起，创下了天河区近年来房价新低。

但并没有用，目前网签仅6套，去化率仅0.45%。但即使如此，依然没有垫底，因为还有更猛的。

同样天河智慧城板块的广州城投天禧，最初6月开盘时售价为4.7万/㎡，到了7月中旬，内部团购价降到了4.1万/㎡。

算上配建成本，可售住宅的楼面地价超过3.7万/㎡，现在却只能以接近成本价甚至亏本出售。

尽管如此，市场并不认账，开盘到现在3个多月了，从房管局查数据，目前为止仅网签了5套房，去化率在天河区楼盘当中垫底。

另一个典型的例子是华润置地的天河润府，目前仅售出92套，去化率仅5.03%。

我记得当时这个项目因为开盘前，给市场关于价格的预期过高，导致开盘后，原本的“惊喜”变成了“惊吓”，首开就遭遇滑铁卢，再遇上今年的倒春寒，自然是短期难以翻身。

广州现在的新房市场是这样，产品好，价格便宜，大家就买账。如果这两个条件缺失一个，那谁来都不好使，华润也不例外。

考虑到天河润府的楼面地价并不便宜，约为3.8万/㎡，即便后续继续降价，也难以在价格战中战胜珠江花城。

其实也真不能完全怪这些项目和开发商，时代的洪流下，大家都是微小的个体，开发商也是如此，最终都不过是市场这个庞然大物的组成部分。

这几年个人越努力越亏本，没想到开发商也是如此。但这显然不是一个可以长期维持下去的状态，一个亏待努力个体的社会是没法运行下去的。

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（2024.9.18 橙子 yxjcena）