我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，目前想置换一套不错的二手房，未来5年内升值潜力比较大，现在指导价出台看不到成交价，请问该怎么选会比较好呢？

深叔：你好，深圳买房人的置换标准目前已经到达800-1000万，也就是说，想要买到不错的二手房，流通率更高的二手房，总价就大概在800-1000万左右。因为总价较低的楼盘，硬性条件存在一定的问题，而整体基础配套实施较好的楼盘或者带有比较优质学区房的楼盘，就算价格相对较高，但是仍然有买家愿意买入。目前，随着深圳十四五规划的提出，深圳好房子的范围基本被确定下来，基本可以分为三个梯队，即领涨地段，普涨地段和补涨地段。买房人可以抓住时机进行置换，但是需要有较好的市场敏感度和较为全面的房源。如果真的准备购买二手房，建议购买总价在1000万左右，整体比较好的楼盘。

提问：深叔，你好，请问罗湖的房子该怎么选？是选择西区好还是罗湖东区好？这两个板块哪个区域的增值空间更大？

深叔：你好，首先看看交通方面，整个罗湖的轨道交通是非常完善，有一号、二号、三号、五号、七号、八号和九号线，罗湖西区优势是地段。商业以福田一路之隔，地铁一个站呢就到福田，罗湖西区主要以商业、写字楼、公寓为主，商业方面众多罗湖的大型购物商圈都在西区，配套都很齐全。不建议选择的片区有川峰火车站，还有国贸片区，这三个片区靠近罗湖关口，服务业居多楼盘，以八几年的电梯大厦房为主，楼林老旧，没有小区，还有很多50年产权的楼盘，还有就是这三个片区没有好的教育资源，但是片区的房价是整个罗湖最便宜的，我们再看看罗湖东区，有深圳最好的教育资源，片区内超九成的建筑物都是住宅，商业和办公比较少，居住氛围浓厚，缺点是片区内商业较少，东区值得选择的片区有黄贝岭、翠竹景、莲塘这三个片区，拥有深圳最好的教育资源，不太建议选择的片区有文景度和草铺片区，这两个片区在地段位置上没有太大的优势，居住环境整体偏差，距离地铁站也比较远，也没有好的教育资源，但是这两个片区的房价整体的在东区是比较偏低的，区域增值方面，整个罗湖已经处于发展饱和的状态，没有新的土地资源开发，主要是依靠城市旧改更新来推动区域发展。旧改的时间也是一个很漫长的等待过程，如果在福田工作，喜欢商业氛围，可以选择。罗湖西区的楼盘如果想居住环境更纯粹，又想给孩子最优质的教育资源，东区呢就比较适合你。

提问：深叔，你好，准备买一套房子自住，请问选择楼龄多大的房子比较好？单看楼龄这一点的话，有没有什么建议？楼龄越小越好吗？

深叔：你好，关于深圳楼龄区间如何选择的问题，具体来看：1.2008年前的楼盘车位紧张，不建议选择；2.2010-2015年间的楼盘品质高、赠送多、绿化好，建议优先考虑；3.2017年之后的楼盘限价，在品质上不如10-15年间的楼盘。

提问：2023年到底该不该买房呢？

深叔：你好，首先你要搞清楚你是投资还是自己住，如果是投资的话，按照目前的一个市场行情，一般分为三种情况，第一、三到五年的回报率，第二、五到十年的回报率，第30到15年的回报率。现在基本上是房住不炒了，很多板块是没有一个投资价值的，要优先去选择具有投资价值的热点核心板块。

如果你是自己住，在哪个节点上车，这个很重要，特别是这两年，以深圳为例，如果你是2020年上车和现在上车，有可能都帮你省出了几十万甚至更多，你必须要多下工夫，所有符合你的房子都要去看，最好是选择地段好的，质量好的。第三就是避开风险，尽可能去选择一些国企、央企这样的烂尾风险会比较低。第四、老破小不建议去考虑这种房子，除非说带一个特别好的学位，要不然你卖的时候它的增值空间几乎没有。第五，房屋的属性，市面上有看到一些工抵房，法拍房、回迁房，小产权，尤其是小产权，不要以为你捡到了便宜，这里面的水深着 ，到时候能不能网签，不能过户，法拍房，收不到房，你连哭的机会都没有。

提问：深叔，你好，在深圳罗湖买房的话是个好的选择吗？这块区域有什么优缺点吗？买房的话要注意一些什么？

深叔：你好，罗湖的豪宅没有聚集效应，罗湖的豪宅都是零零散散一枝独秀的豪宅，周边所有的旧房子，所有的普通住宅，都是给罗湖减分的，一定不要去买罗湖的高价新盘，因为它整体偏旧，罗湖其实也有很多旧改成功了，罗湖的旧改成本高，导致它的定价高

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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