广州新房的高得房率，会压死二手房吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

珠城上个月成交的住宅一共是29套，这个成交量是今年以来的最低点。

嘉裕公馆，中海花城湾都在近期出现了打破原本价格体系的成交。接下来，珠城有可能还会受到南方面粉厂新地块的冲击。

我们都知道广州在11月9号出台了《广州市建筑工程容积率计算办法》。

这个新政策的出台，使得开发商在新产品规划的时候，可以利用入户花园、飘窗、阳台这些空间，合理增加室内的使用空间。

之后我们看到了广州很多新房户型出现了百分百的得房率。

前段时间，广州市召开了一场下半年土拍的推荐会，会议上针对南方面粉厂地块的规划意见里，提到了一点，这块地住宅的阳台占比可以从之前的20%提升到30%。

翻译过来就是，南方面粉厂这块地可以突破之前百分百的得房率，产证100㎡的房子，实际得房率能干到130㎡。

当时会议上介绍，这条政策只针对南方面粉厂这块地，因为如果推行下去，大家都认为之前的购房者，实在经受不住一次又一次的背刺了。

只是没想到，这两天荔湾和白云上架4块新宅地，里面赫然写着“半敞开空间按水平投影面积计容一半计算容积率建筑面积的比例上限可提高至25%”。

这意味着接下来的新地块，阳台占比虽然没提升到30%，但也提升到了25%。

只要开发商设计得当，未来新房户型的得房率可以做到120-130%了。

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说实话，我看到这条消息的时候，一屁股从凳子上掉下来，一度以为自己看错了。又上官网翻了以下资料，确认确实是25%无误。

就凭广州上半年70亿不到的土拍成绩，不算震古烁今，也算是惊天动地了。操盘手着急我非常理解。

但这发力点是不是搞错了，自己砸自己饭碗啊。方向搞错了，再使劲也只能适得其反。

不停的提升得房率，不只是背刺了二手房的业主，还相当于背刺了之前买90%、100%、110%得房率新房但尚未收楼的的客户。

背刺客户也就不说了，个体好欺负，敢怒不敢言，问题你这还背刺的还有接下来要拿地的开发商。这让他们还怎么下手。

那些还没有下手的客户和开发商，当然成为了“等一等”的胜利者。

可是谁又知道你出了130%得房率之后，后面还会不会有150%，200%，甚至300%的得房率呢。

这些胜利者又成为了下一个被背刺者。那谁还会敢下场，真金白银陪着你玩。

给后面的新项目搞特殊，开绿灯，想靠着提升新项目的吸引力，拉升市场，提升市场热度。

搞金手指，开作弊器，喝毒药涨内功，短期熬过难关大概率有效果，但是对于楼市的长期发展来看，无疑是一种饮鸩止渴，竭泽而渔的行为。

楼市是一个整体，一个卖家卖房的背后，往往是他要买房的行为。也就是说，这个市场里，卖家同时又是买家。如果业主遇不到合适的房子，自然也没有强烈的卖房意愿。

相应的，如果一个卖家，卖不掉自己的房子，自然也没有办法把自己的购买需求释放出来。

这也是为什么广州过去几个月，明明倾斜新房的政策更多，但二手房的成交情况，却要远好于新房。

就是因为二手房生态被破坏，业主卖掉二手房之后，并没有产生足够多的购买力，流向新房。

市场的生态微妙而又脆弱，往往出现事与愿违的情况。让市场的归于市场，商品的回归商品，忍住那只喜欢开金手指的手，反而更重要。

况且，通过破坏生态得到的优势，不见得真能提升居住体验和产品的竞争力。

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这段时间不少高实用率的新项目我都去看过了，但是看完几个项目后，说实话，感受多少是有点波澜不惊的。大部分的项目，用到的还是一个“偷”字。

一套房住的舒不舒服，靠面积的唯大不破，靠朝向景观无敌，靠户型方正，靠小区公共空间舍得堆料，靠地段核心增添的心理势能。唯独不靠偷的那点边角料面积。

距离舒适最远的距离，是丝毫空间都要精打细算的寒酸，是精明算计贪点小便宜的沾沾自喜。

隔壁深圳就有一堆实证案例，连预测想象的噱头都用不上。

而且最大的问题是，即使你得房率超过百分百，但是产证上的实用面积，依然是8折左右。

也就是说一套房面积100㎡，测量的使用面积可能是110㎡，但是房产证上的使用面积就是80㎡左右。

高得房率不是什么高科技。如果大家感兴趣，可以看几个旧规的次新产品，比如万科城市之光，富颐华庭，或者保利天汇。

然后再去看更久一点的二手房，像骏景花园，盈彩美居，亲自去感受一下中间的差别。就会发现产证上同样的使用面积，明显后者的实际面积要更大。

如果还不明显，可以看看万科山景城一类的叠墅产品，这些产品是通过多层来空间来偷面积的，当时80㎡的面积，可以做到160㎡的实际使用面积。

但是这些产品，在二手房市场，也并没有体现出额外的竞争力。

我记得之前深圳在2015年新版《面积计算规范》之前，也出过一批超过100%得房率的住宅。

阳光里雅居，万象新天，宝能城，恒裕滨城二期。65㎡的四房，90㎡的五房。都是那个年代的特殊产物。

只是这些房子放在市场上，并没有因为高赠送，高实用率，而获得什么额外的优待。

我就拿深圳的具体房源举个例子。

去年年底一套深圳保安西乡万象新天的南向84㎡三加一房两卫，成交价是610万，单价是7.26万/㎡。

然后我们看隔壁的中信领航，82㎡的三房一卫，同样是去年年底的成交价550万，成交单价是6.7万/㎡。

如果我们把建筑面积换算成实用面积。万象新天大概是88㎡，成交单价就成了6.93万/㎡。中信领航大概77㎡，成交单价是7.14万/㎡。

这说明在同一个片区的小区，户型实用率差距比较大，看似总价会有差异，但换算成实用面积计算的时候，就发现大家的单价是差不多的。

甚至由于实用率低的房子有更好的公共空间和小区环境，换算后的单价还要高于赠送率高的小区。

房子的价值终归是多维的，有各种各样的因素决定了一套房在市场上的价值。仅仅靠一个得房率，就想大幅度提升一块土地的价值，显然是不可能的。

现在的消费者也越来越理性和冷静，想通过一点得房率就获得他们的芳心，那可能就要演绎一场舔狗不得house的好戏了。

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（2024.9.11 橙子 yxjcena）