不要误判广州楼市的形式
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
我们解释了广州上半年经济增速不高，确实有产业结构问题，包括投入大量资源到南沙这些外围区域，没有取得预期的效果，导致资源浪费。
但广州的问题不是一个个例，上半年，我们各个城市经济增长数据中，大城市普遍增速跑不赢中小城市。
核心原因还是在于大型城市，是以消费和投资为主的，而那些中小城市，是以第二产业制造加工业为主。
房价的回落，直接影响的是我们的消费和投资，所以大城市的经济首先受到影响。之后，这些中小城市也不可能独善其身，只是受到的影响晚一点罢了。
房子涨的时候，一群人说房价上涨影响了消费。现在房价跌了，才发现不要说消费，工作都没了。
但这显然不是一个常态，通胀才是全球的主旋律。在经济学里，要相信普适性的客观规律，还没有什么模式是可以超脱客观规律的。
有时候数据和现实世界总会存在一些偏差。我们都知道广州8月的网签数据是8872套，环比下降了11.58%。
但数据的窥探也就仅限于此，更加细微的市场变化，只能在一线城市才能有更深的体验。
一套房在成交前，有太多细碎的环节，这些环节或冗长，或杂乱，但都像指南针的指针那样，齐齐指向市场的热度。
总的来说，广州二手房这一轮的以价换量已经结束了，广州楼市逐渐滑向了一种新的平衡，市场进入到新的博弈状态。
广州楼市有三种状态同时发生，这些状态自相矛盾又对立统一，很是神奇。但因为市场是一个个具体的人，和一件件具体的事情堆砌而成的，所以这一切又显得异常合理。
一方面，二手房的成交量在下降，但价格却变得更加难谈。
一方面，一些业主正在一遍卖房，一边转贷降低月供，在卖或不卖的选择中犹豫不决。
另一方面，新房开始洗牌，特别是从保利开始，陆续在小范围内调整价格体系，但这种调整的尺度因为担心之前业主的维权，并不敢大张旗鼓，只能偷偷摸摸进行。
01
广州楼市的成交量下降，是一个不争的事实，对于每一个市场参与者来说，这没什么好遮遮掩掩的。
有人说，7月和8月原本就是市场的淡季，天气只有两种，分属两个极端，要不炎热难耐，要不暴雨连连，不论哪一种都影响看房。
加上暑假期间，带娃出去度假才是主旋律，除非是大热行情，不然看房买房的事情当然要往后稍稍。
但这些都不是主要原因，真正的原因还是在于新政后，新增的购买力已经足够6月和7月消化的七七八八，一些优质笋盘自然也在这一波中被消耗殆尽。
成交量当然是反映楼市冷暖的重要指标，但它并不是反映房价走势的唯一指标。中间还有太多的偶然和例外。
今年6月和7月，广州二手房的网签都突破了万套大关，这些成交大部分都是笋盘，也就是说这么大的成交量都是以价格为驱动的。
而每一套笋盘的背后，都有一个割肉的卖家。
他们或心痛，或焦虑，或着急。在这样一个买家为主导的市场，作为业主，但凡你的心境出现一丝破绽，就很容易成为价格的突破口。
最终不得不为了成交而割肉让利。万套的网签都是二手房的业主，一套套砸出来的。
所以有时候，市场不是成交量大，房价就涨。同样，有时候也不是成交量小，房价就会继续跌。
而在我们一线市场的操作中，目前二手房的价格变得非常难谈。
因为我们要知道，市场并不是单一独立的。一个卖家卖房的背后，往往是他要买房的行为。也就是说，这个市场里，卖家同时又是买家。如果业主遇不到合适的房子，自然也没有强烈的卖房意愿。
谈判难道什么程度，难道一套500万的房子，我们需要一千一千的来磨价，一直磨到业主拍桌子，装资料，起身，拉门，一气呵成。
我们不得不在，小步快跑弓着腰去拉业主的衣袖，和云淡风轻，缓缓抬头目送。这两个选项中二选一。
坦白说，这种情况我已经有很长时间没见过了。
放在几个月前，这是不可想象的，那时候上来就是砍价三五十万，业主都不见得会拍桌子走人。现在的业主，好像在屁股上装了弹簧，随时就能蹦起来一样。我们都知道，在房价快速下跌的时候，砍价环节是最轻松的，总觉得砍多少都不过瘾。
那段时间被人们称为以量换价的阶段。但目前看，广州楼市在不知不觉中，已经结束了以价换量的阶段。
这种情况，在外围郊区，或者核心区非标杆盘身上，会更加明显。
02
这一年时间，房贷利息是不断下降，现在已经降到了3%的水平。
而有的城市房贷利率已经跌破了3%，像广州有某些银行首套房贷款利率最低已经可以做到2.89%。
虽然这家银行对银行贷款利率的限制有很多，但是随着存款利率的下降，贷款利率还有进一步下探的空间。
目前各种存量贷款利率下降的消息传的满天飞，但不论从发布消息的媒体来看，还是从四大行在资本市场上的一些表现来看，消息的可靠性很高。
降低存量房贷利率意义很大。
打个比方，我一个粉丝说她的房贷利率现在是4.85%，如果给她下调到3.2%，那每100万贷款就可以减少月供1000块左右，一年能少还1万多。
考虑到他们的房贷总额，存量房贷利率下调，他们每个月可以省几千块钱，对于很多家庭来讲，这不是一笔小数字了。
这就意味着，那些已经心如死灰的业主，原本只能卖房一条路走到黑。但现在存量房贷降息，让他们看到了希望。
就仿佛在沙漠中前行的冒险者，就在弹尽粮绝的情况下，有人告诉他，穿越眼前的沙丘，就是一大片绿洲。原本已经放弃的冒险者，战斗力可以提升很多。
预期的改变，情绪的改变，本来就是转瞬即逝的。
虽然久旱逢甘露尚未到来，但是望梅止渴的效果已经出现。
越来越多房东在谈价时的底气，来源于已经降到了3%以下的贷款利率，更来源于存量房贷款降息的预期。
这对市场走向，也无形中起到了一定程度的特殊作用。
03
至于新房的走势，新房目前到底能不能买，其实我觉得反而没有太多可争论的空间。因为真正愿意买新房的客户，消费的色彩会更浓烈一些。
既然是消费，那就一定是花钱买个喜欢，而喜欢这么主观的东西，自然也就没必要拿着投资的条条框框，一笔一划的评判原本就无法辨明的对错。
我们要做的，是把建议提出来，把买房这个动作做到最好，争取到最大的折扣。而不是教育客户，调教客户的偏好，这其实是一种傲慢。
开发商和个人在智力上，并没有什么天差地别的差距。
只不过和个人买家是完全不同的两种操作框架。
开发商走的是高周转模式，拿地和建设的借的钱，要通过卖地赶紧回款还钱。赚的是面粉加工成面包的这份辛苦钱。
说实话，开发商的资金成本远比你想象的要高，一个项目的成本大头都在这里面。对于这几年的开发商来讲，早点回款把资金成本降下去，远比一套房挣多少钱更重要。
所以，新房也同步二手房在降价。只是新房的降价也好，宣传的涨价也罢，都离不开一个“试”字。
就像把手伸到水里感受水温，温度低了就加点热水，烫手了再加点冷水。
开发商是新房成交量高了，就加点价。成交量少了，就多让点利。
只是这种让利，不能明目张胆，不然老业主维权的呼喊震天响，开发商也顶不住。
所以只能在小范围内、极少量地，重新定价，渡过难关，特殊时期还有些特殊办法。比如把降价的房子归类到工抵房的类型里，老业主怪不了我，要怪只能怪供应商断臂求存。
不过套路归套路，但是降价还是真的。让利给消费者，当然是件好事情。
只是别看新房的价格降到了自己的预算射程内，还是要考虑新房的地段，未来的流通性，保值性这些因素。
毕竟自身的需求不可能一成不变，就像广州楼市，也不可能一直这么萎靡不振，很多微观的变化，都在看不见的地方，悄悄发生着。
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（2024.9.7 橙子 yxjcena）
