最近，南京各个区都在公布施教区，有的区域学区有了新变化。于是，南京学区房，成为焦点。

最近，某楼盘学区刚定。据爆料：小区业主心态一夜巨变，拒绝降价。

这两天，总有读者问：以后南京学区房还能不能涨？

我会发一张人口图。

当然，不是跟你说学区房没有用，还是会有人买。

当然，总的接盘人数确实在下降，人口出生、净增人口。南京新生人口，从2010年的5.7万最高到9万多，再到如今的4.9万多。这条倒V曲线，就是一条残酷的市场线，2017年是人口出生巅峰，2021年幼儿园爆发，再到2024年南京一年级新生10万人。

而之后，明显“向下”。

先是幼儿园招生难、进而是各类培训、幼教难，但凡与儿童相关的生意也都不好做了。所以我们来看南堡新寓，从2021年大涨70%，到如今跌回2018年的水平。

很直观反映了房价的大涨和大跌的三个因素：（1）人口因素；（2）小学和初中预期与不确定性；（3）区域发展，小区是否具备保值增值意义。

但问题是南京学区房在2024年又发生变化。

PART 1

变化一：一线学区房，流动性依旧不错。

“拉力琅+29中”学区房，南京顶配学区，绝对一线。但确实，房价是两年来在跌。比如峨嵋岭小区，房价曲线与之前的高歌猛进不可同日而语，但也没有跌得特别夸张。

不过，一线学区房毕竟是一线学区房。

虽然南京一线学区房房价不涨反跌，但但流动性一直非常不错。挂牌出去一下，只要价格不过分，一般都容易成交。

而且受近段时间全国救市影响，房价略有回暖。房东心态：房价也基本到底，再跌就是巨亏，吃不消，有的也是拒绝暴跌的。

有一位家长总结的很到位，现在的学区房已经从过去的投资品，变成了消费品，既然是消费品，自然买最好的。毕竟“能好就好”也是南京部分家长的心理诉求。

PART 2

变化二：名校分校落地，是利好，也是趋势。

这是南京部分具备较强溢价学区效应的公办校区域，主要集中在资源落地性特别强的区域。

2020年南京力推教育均衡，很多区域都落地了名校分校，当时地的一两年看不出来，但如今三四年有明显体现。2020年之前名校办分校还是极少数，而之后，名小开始区内、区外都做分校设置，而高中教育集团也在做“小学+初中”的9年一贯制复制粘贴。

以至于现在名校分校逐渐式微——审美疲劳了，媒体标题效应也疲劳了。最大的变化，名校分校成了下限。

如果你没有个名校分校，似乎就不扛打。

比如这次雨花学区变动主要涉及两个新学校，分别是南师附中雨花台学校、中华中学附属雨花初级中学。

南师附中雨花台学校：城市星光花园、琥珀花园、金浦翡翠谷。

中华中学附属雨花初级中学：嘉玥府、贾瑶华府、云上润府、七彩星城、贾西新苑、海翔花园、龙湖天钜。

其中南师附中雨花台学校就是此前的尤家凹九年一贯制学校，学校去年底就已经封顶，开始内部装修，如今也确实给区域吃了定心丸。

毕竟周边还有目前周边在建的小区万科朗拾和朗拾二期、越秀天和，价格都比较适合中，楼盘品质也很好。南师附中分校+好品质，这也是“锦上添花”。

而龙翔初中，在去年9月官宣纳入中华中学合作办学范围。昨天也官宣了师资团队，校长为李朝军，曾担任中华初中部校长，南京市物理学科带头人。

当然，我们看名校分校，一个因素是要与真实的教学师资团队相关，另一个就是区域板块的生源。对于小学、学校品质极重要，生源也会跟着学校走，生源的意义甚至比学校还要重要。

生源+师资+好房，三者结合。

PART 3

变化二：南京救市，也离不开“学区”

今天，还有一个特别重要的事，就是以旧换新的“签约”。据安居消息，截至5月20日，线上、电话、现场等各类咨询约3450组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。已有52组客户确认成交。

而且在以旧换新政策中，有一条关于“学区的”热点问题。

“以旧换新”成功后，换购人可选择保留原存量住房施教区3年入学资格（以《存量房买卖合同》签订生效之日起计算）。

很明显，学区是一个刚性“配套”，很多人住在老破小孩子，环境差/装修差/配套差，但是就是“学票好”，不得不忍耐。南京“以旧换新”直接保守3年学区，救市是救在了点子上了。

毕竟房子除了评估价，还有更多“学区价值”。

PART 4

变化四：年轻家庭的置业思路巨变，教育资源变迁格局。

我刚刚也提到了。年轻家庭偏向于三点：（1）区域中高端化；（2）社区房子好；（3）教育资源不错。

越来越多的年轻家庭更愿意接受高端区域的宜居的好房，中产家庭也不大可能都去住50㎡、60㎡的老房子。

毕竟选择什么房子，就是选择什么环境和生活状态。

有的学区房原本就不是学区房，但被大众接受、认可，最后也能“正反馈”到学校生源趋好、扶正为真正的学区房；有的学校明明很好，但受各种因素影响，始终平庸发展导致好生源流失，最终成为“普通校”。

这背后其实是一种合力。

比如河西，很多学校的校长、管理团队、除了擅长教学，还擅长使用新媒体为学校做品牌宣传——事实上，这的确影响学校周边区域的人力、发展与中产家庭的聚集，大家共同努力，共同保障学校的品牌、质量。

大家一起关注学区房和房价和教育，这很正常，也不是什么见不得人或不好事。

我们认为：学区房并不能一键解决教育本身的问题，，它仅仅是一个起点，甚至连起点也谈不上。不断教育均衡的南京，名校的格局也在变。

或许，未来家门口的分校也会是名副其实的名校。

【END】

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