Q&A | 壹 关键词：金滩、金色中环、规划 █ 问： 将军，金滩规划怎么样，目前浦东江边不少地方都开发成熟了，后续这边是不是潜力很大，现在买入去博一个超额涨幅，您觉得如何？ ​〔暗黑大将军〕： ​首先现阶段市场并没处于上行期，而你冲着涨幅去买，则需要有个长期持有的准备，也意味着会增加更多资金占用成本和机会成本。 其次金滩虽然是浦东金色中环规划的一部分，但之前直播时候也聊到金色中环这个规划并不是说所有的节点都可以同时打通，是有先后顺序的。最快的，或者说2035年能够落地的，主要也就是前滩（包含全面开工的前滩南），张江副中心（基本建成将进入招商阶段），金桥副中心（全面开工，同时包含背后的金鼎基本建成）。至于其余地方，都是有较大不确定性的，甚至可以说要看上述三大关键节点的情况后，再进入下一阶段。 而金滩除了重要性靠后之外，还是这条中环带上，唯二有动迁压力的（另一个是御桥垃圾场），沪东这样的大国企，参考宝钢搬迁，不是今天说搬，下个月就空了，边拆边搬还边运营，这个流程很可能要持续好几年，当中也会有新的变数出现，看一下世博那群央企总部吧，看似企业茫茫多，建成那么多年，至今入驻率还是一般般。 另外，金滩位于中环外的沪东，这个位置有个重要信息，比浦东金色中环规划级别更高的，2035年上海“一江一河”规划，规划范围从杨浦大桥－徐浦大桥，而金滩不仅不在这个范围内，距离规划区之间还隔了从内环到中环的金杨新村滨江段。这段滨江目前还有大量部队产权的单位，搬迁难度可想而知。所以金滩在短期内，无法与“一江一河”规划区连接在一起。 目前金滩周边环境差、房子差、房价弱，考虑到可浦西可浦东的位置，图便宜自住是可以，但你要凭这样一个不确定性极大的规划，在一个不确定的市场里，拿一个目前劣多于优的产品，去搏一个超额涨幅？这想法多少有点不理性。 Q&A | 贰 关键词：春申、万科梅陇项目、新房 █ 问： 春申这边新拍了一块地，目前在犹豫等等这个项目还是上车万科梅陇项目，将军觉得未来春申新房入市后，表现会怎么样？ ​〔暗黑大将军〕： 价格和位置都与万科相当，也都可以步行地铁，家门口的界面就是大量空地，区别仅在于两处。第一是什么开发商拿下，如果产品能高于万科，怎么选不言而喻。 第二是嫌恶设施不一样。万科贴高架，离“人生终点站”近，而这个新盘离高压线近。两者取其轻，新地块略好。 ​当然最终还是要结合实际的产品效果和户型来看。 Q&A | 叁 关键词：世博、中星云庭、上南花苑 █ 问： 目前名下两套房子，一套是世博那边的老小区，一套是潍坊这边的学区，目前准备并一套，预算900万，世博这边有没有大三房可以选择？ ​〔暗黑大将军〕： 世博地区的商品小区普遍在2000年-2005年之间，900这个预算要够到标杆有点困难，主要在二线小区当中选。 如果要电梯，那位置和配套稍微差一点的中星云庭可以优先考虑。如果能接受楼梯，那环境位置容积率都比较理想的新昌里公寓、上南花苑可以优先考虑。都能买到120平左右。 对面积有更高要求，建议加一点预算，或者退到杨思去选。 Q&A | 肆 关键词：静安大宁、普陀万里、学区房 █ 问： 将军好，最近小孩出生了，打算看看学区房也想兼顾下自住，1500万预算，房子想新点，面积宽敞点，不想要那种100平左右的紧凑三房吗，浦西中环有什么板块推荐吗？ ​〔暗黑大将军〕： 徐汇中环这个预算要买到新大三＋学区，恐怕是有点难的，而长宁虹口中环房子普遍偏老，学区也偏弱。所以剩下几个区，静安可以考虑大宁，能买到闸北实验或者大宁国际＋风华的双学区，都是2010年后的楼盘。普陀可以考虑万里，晋元九年制，楼盘比大宁还要更新一点。这两个都是内中环的选择。能接受中环以外，则闵行古美、杨浦新江湾，也都可以买到2010年后，人车分流的双学区楼盘。