01

南京现状：老城资源密集，新城区有点瓶颈

南京现状之一：老城区资源密集，辐射收益和开发有限，同时新城区发展遇瓶颈。

南京总人口、城市面积在国内城市中不靠前。如今，“规模”因素严重制约了南京的进一步发展。

以规模指标，总人口南京进不了前20；以GDP，南京位居国内第10；金融机构存款国内第8，但以人均GDP，地均GDP，人均金融存款等指标，南京仅次于一线城市，一般排名国内第5左右。

但人均指标排名高，不能太乐观，因为存在风险——同等城市中，规模指标是城市体量和潜力的体现，更有可持续性，反应实际产业竞争力与吸引力。

如果做不到一定规模，就很难诞生服务业巨头或市场经济下的民营大公司。因为若本土市场提供的营收不足，很难有优势与其他更大规模城市的同类公司竞争。

因此，做大南京，是一个很现实的发展路径。总的来说，主城做精做优化，新城区做增量。

不然，新城区发展不顺，南京就很难超越出目前的城市格局与产业瓶颈。

南京新城区如何破局？如何激发新城区价值？产业经济的腹地，厚度如何提升呢？

02

南京老城的堵塞问题

朋友写过一篇《气滞不畅，南京主城能否活血化瘀》，重点提到南京主城区医院、高校的“孤岛问题”，建议内外部打通交通的尝试性思路。

▲提供一种“打通”思路（来自“大南京生活圈”）

当然，这是一种思路，实际上较难落地。像主城区的各大医院、各大高校，几乎不可能内部切开，与外部勾连疏通，从而解决交通不畅的问题。

但思路也可以有所借鉴，就是继续优化老城道路，更灵活处理交通。比如南京这种典型的市区小路，时不时就堵，影响交通。

但解决的根本问题，活血化瘀关键还是在老城-新城的发展上。

南京有11个区，但人口密度、资源分布是极不均衡的。

这是工作日的南京热力地图。主要人口集中在老城区，从这张图里还能看出不少端倪，比如江北新区与主城仅一江之隔，很近，但总人口还不算多，潜力很大。

这从7普数据上，可以明显看到南京城密度的4个梯度：

1）最密集的区：鼓楼区，秦淮区

2）次密集的区：玄武、建邺

3）较密集的区：雨花台区，栖霞区

4）较稀疏的区：江宁区浦口区六合区溧水区高淳区

▲ 各区人口密度及变化（来自南京金刀客）

江宁相对特殊，因为江宁腹地辽阔，人口近200万，但内部分布不均衡。南站、百家湖、东山老城等板块人口多，其他区域主要在中心点。

再看老城，鼓楼区、秦淮区的人口密度，是全国所有城市城区中的第一梯队，与一线城市很多区相似。红彤彤一片，体现出“人口浓度”之高。

南京主城不仅人口密度高，而且资源极丰富。

山水城林+历史人文+自然山湖，拥有最强“南京”特质的资源都在主城。

数十所高校在主城，尤其鼓楼。医院集中在鼓楼、秦淮、玄武一带。而中小学教育，又是鼓楼为首，以小学和中学而论，从民间受追捧的“拉力琅芳银金南北游”，9个中的6所都位于鼓楼区。至于人文历史景点，主城更是密密麻麻，紫金山、玄武湖、夫子庙无不在主城也在地铁沿线，非常便捷。因此，南京主城是一个绝佳的“好逛好游”地方。

再以商业集中度而言，一个新街口商圈，就几乎是南京其他商圈的营收总和。南京最中心的地段+地铁1号线2号线（附近3号线）+全国而言都是最密集的商业体，构成了独一无二的“新街口”，且周边街巷商业都被带动起来，不断推陈出新。

仅首店数量而言，新街口商圈是遥遥领先。

新街口的超然地位，其实有利有弊，优势在于南京的长板足够长，形成“单极点”，怎么发展都对，但弊端在于不容易在市区形成其他大型商圈，其他商业体都面临着新街口商圈的竞争。

因此，南京主城遥遥领先，资源集中度非常高，尤其是老百姓最相关的教育、医疗、商业这3大领域，以及辐射度最强的“文商旅”资源，几乎全部位于主城。

很多年以来，南京存在这样的来回潮汐现象：

1）年轻人到南京，首先置业江宁、江北等，“主城疏散”；

2）结婚生子，买房到鼓楼秦淮玄武，或养老回主城，“高净值人群回流”。

这种现象的本质就是南京主城区“教育+医疗”优势突出，“商业+文商旅”优势也非常突出，这4个领域几乎决定了老百姓的居住选择。

南京主城一枝独秀，现在开发商普遍愿意拿主城地块，相对出让容易——因为主城决定了“现实的供需关系”，人口密度大，只要做好产品和品牌，就不愁没客源。

商业也是如此，越来越青睐南京主城，风险较低。

同样，南京房价虽然这些年跌得厉害，即便河西、江北这种CBD和新兴板块，跌幅也很大，甚至达到50%之多。

与之对比，南京老城+新房/次新房，房价却非常坚挺，甚至房价上升。

在这种“主城复兴”下，南京发展新城区就不利了。

03

新城区最后一公里的居住场景，不太好

从秦淮河到扬子江，从玄武湖到百家湖，从紫金山到老山，这是南京做大城市规模（城区、人口），培育市场经济的不二路径。

那么，新城区发展就是重中之重。

不是说不发展老城，而是老城做更新与优化，成为文化、政务、文旅和其他资源中心，但人口适当转移一部分到新城区，一方面解决主城交通、居住密集问题，另一方面，对新城区的增长极也有积极意义。

这两三年，南京主城的优势在加强，很多街区从之前脏乱差逐渐到高级烟火气，居民楼与沿街商铺“搭”在一起。时尚，精致，吸引了全国年轻人过来打卡、休闲、消费。

又好逛又有意思，老城高流量带来的商业收益高于南京新城区。

而南京定位最高、发展最好的新城区河西南呢？

南京最高端房产定位的河西区域，恰恰没有沿街商铺，成为南京城少有的“生活特别不方便的地方”，以至于开发商都不敢称自己位于河西南——更多说自己是河西区域。

整个区域，干净，宽敞，无人，空空如也。随便买个东西，都需要开车。

而更远一点的河西南沿街商铺，就过于“接地气”了。

修脚很实用，大碗皮肚面也实用，螃蟹批发、洋河、今世缘、垃圾站等都实用，但也是“城乡结合部”既视感，反而与上述的南京老城精致化形成鲜明对比。

说到底，即便南京发展最好的河西南，“窄马路、密路网”规划，造成沿街商铺普遍成为社区配套。开发商把商铺卖出去，后续大概率是“接地气”的低端定位。

每个小区配套大同小异，这就形成一个又一个“自给自足的孤岛”。

很多商铺的收益很低，租金也走低，必然带来一系列后果，定位就更低了，也就更不可能“边逛边体验”。

说到底，每个小区标配的小超市、小水果摊、沙县小吃兰州拉面黄焖鸡米饭和安庆混沌等，也就果腹。

南京发展比较差的新城区板块房价1万多2万多，南京最贵的新城区板块二手房3万多4万多。

从沿街商铺的配套来看，南京豪宅区和南京安置房区几乎是一致的，甚至很多安置房区域的沿街商铺品牌和丰富程度比豪宅区更高端。

渐渐的，南京新城区没有形成烟火气美好、精致时尚、高品质的人居社区，相反，都走的“低端化”路线。

到了夜晚，垃圾横飞，污水四溅，和三四线城市的沿街商铺也差不多。

所以，即便房价较高区域的居住氛围，怎么让人联想到一点“美好”？

这与七八年前，南京发展新城区时所作的“愿景生活”与规划形成了尴尬对比。也就是说，大的区域板块，比如河西南，确实城市界面很干净、很漂亮，但问题就在“沿街商铺”。

新城区开发商把商铺卖出去后，最后一公里的场景就注定了“低端化”倾向。

所以，老城区步行、骑行，都很舒服自在；而新城区，更适合开车，反正路边也没得逛。

这还是微观层面。

宏观上，南京新城区更多体现为“产业打底”，比如河西有金融、新兴科技和总部经济特色，比如新玄武有文旅、科技、跨境电商等内容，麒麟是科研定位。

除了建邺人气尚可，居住密度较高，其他新城区总体而言，实际人气和自住率比较低。

尤其这两年，老百姓对南京新城区发展充满疑虑，总是疑惑地铁什么时候能通？商业什么时候能落地开业？学校、医院什么时候建好？

在种种质疑怀疑中，大家更愿意回归“南京老城”，这种越发保守的普遍心态，并不有利于南京的城市发展。

这也造成了南京新城区的土地不容易卖掉。

即便走“低密“路线，开发商也还是各种疑虑不敢拿地，对新城区的发展信心不足。

04

发展新城区，突破南京“规模”瓶颈

事实上，真正解决老城拥堵的办法，并非肢解各个单位（实际不可能实施），比如把南京大学校内一条路剖开变成市政道路，不仅是南大人，也是南京人所不愿意的。而是把南京主城区一部分核心资源真正的迁移一部分到新城区。

比如南京4大绝对优势领域中，文旅+商业，这个不用迁，本身主城就是南京城的精髓。

而教育+医疗，这是社会公共部门，理应惠及更多市民。最应该合理流动，当然，南京新城区也做了很多教育集团化、医疗医院集团化的措施，但分校、分院目前来看，发展是低于预期的。

实际上，大家会看实际师资、实际医生，到底过来了多少。而不是只是“挂个名头”。

现在，名校分校对区域板块的刺激非常有限，甚至为0。

七八年前，是很有用的，因为大家还是会有期待、憧憬和希望；而七八年后的现在，大家终于发现，其实很多分校“不是亲生的”，最后，在失望之余，只能用脚投票，还是回归南京主城、回归鼓楼。

医院意义也非常大，老百姓是很认的，但南京这么多新城区新区域，有多少分院的发展和主城一样？

事实就是，老百姓看病还是去人民医院鼓楼医院第一医院军区总院等。

因此，真正的“拉力琅芳银金南北游”和“29中汇文树人钟英”等核心资源，如果不到南京新城区（哪怕一部分），继续在老城——那南京新城区要想获得南京人、新南京人的认可是很难的。

那新城区怎么发展呢？

河西南的高净值群体本身是非常出色的，有很强的高品质生活意愿，购买力也强大，但因为教育、医疗和“最后一公里商业配套”与主城存在差距，导致很多人并不能真正把河西南视为“能安心居住的地方”。

这么多年下来，尤其这两三年，身边很多朋友、熟人选择用脚投票，离开河西南，离开新城区，回归到河西中和南京主城。

所谓“南京主城复兴”，本质是保守的思潮，对南京的城市发展非常不利。

这点，南京妇幼的布局就非常好，真正做到“一院两区”，一个在大家都熟知的新街口附近，一个即将在丁家庄（城北）。这一点体现了社会主义本质，让优质的公共资源惠及多数人。虽然丁家庄所在的城北区域，安置房和普通刚需房小区较多，但依然可以享有顶级的妇幼资源。

当然，众所周知，让主城的优质教育资源、医疗资源能真正搬到（或一部分真正的）到新城区，其他很多城市都是这么做的。

长三角的苏州园区/狮山，比如合肥滨湖区/政务区，比如杭州钱江新城/钱江世纪城，这些城市的新城区发展水平、城市界面、人口承载、资源密度、产业等都明显超过了主城区，这就是增长极的“增量”。

比如在苏州，园区发展为“城市标杆”，无论产业、商业、教育、地产、医疗等都在全市遥遥领先；杭州的钱江新城也是全方位领先，土地非常值钱——房价也很高（高不代表就一定好，但至少说明大家都普遍认可）。

而南京，客观而言，最好最丰富的依然全在老城区。即便开个面条店，很多小老板也愿意开在主城，人流人气完全秒杀南京任何新城区。

而新城区办公的企业、新城区的老百姓所希望看到的，恰恰是很多很多的“分校”“分院”变成和主城一样优质的存在，这样的话，大家对南京的发展才有信心。

毕竟，现在已经过了“靠几个名校头衔就能糊弄人”的阶段了。

南京新城区的发展，既需要产业，也需要留住人、吸引人的优质教育资源和医疗资源，需要大商业体和MALL，也需要最后一公里的烟火气商业，让人愿意走一走，逛一逛。不能让南京新城区新发展区域沦为“过渡区域”。

如今，南京土拍，整个2024年上半年才100亿出头，仅是杭州的5分之一。这种资金选择，是开发商的“用脚投票”。

要想打破这个局面，营商环境、城市发展政策等固然重要，但也要把“南京新城区”的牌子打好，竖立标杆和样板，让老百姓真正认同新城区而不是“抛弃”。

新城区是增量，是潜在发展区域，是未来的城市高度，是广阔腹地，南京一定要做好。

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