万博城，广州的巨无霸新盘来了

番禺里仁洞旧改项目，越秀万博城6月就要正式开放销售中心了。

整个项目规划有约116万平商业配套，约15万平教育配套，约5万方公共文化配套，以及约6万方的医疗配套。

而通过多元配套的补齐，以及烟火街区、开放公园的构建，让万博的商务风增添了一些生活气息。

一、项目概况及区位

里仁洞村的改造工程，其总规模达到了500万平方米以上，这在万博区域的总规模中占据了四分之一的比例。

里仁洞村地处南村镇，北临长隆旅游度假区、万博商务区，南临富豪山庄，西至新光快速和金山湖公园，东至积光工业园。

整个项目的旧改规模极其巨大。总改造面积将近162公顷，2430亩，建设总规模达到了500万㎡。预计将要提供1万多套住宅的货量。

所以有人把越秀万博城叫做番禺万博的亚运城，我觉得形容还是挺贴切的。

越秀万博城又可以分成三个片区。分布在冼马彭、植地庄南、鹤地-朝阳这三个区域。

冼马彭区域位于万博的南侧，虽然距离万博中心最远，但是靠近广明高速公路和番禺大道北，并且与新光快速路相连，交通倒是便利。

植地庄南区域位于东侧，住宅的规模最小，只有两块住宅用地。

而鹤地-朝阳区域则位于最接近万博中心的位置，规模最大，对面就是山姆，和万博中心区也就一路之隔。

从三个板块的条件来看，冼马彭片区是各方面配套最弱的，预计开发商会把这个片区用来打开刚需市场，产品或以小户型为主，价格应该也是三个片区之中最低的。

植地庄南片区体量比较小，有可能会做点低密度的改善产品，走小而精的差异化路线。

鹤地-朝阳片区综合条件是最好的，也是这次首开楼栋所在的地块。

在该区域的规划中，包括了佛山地铁4号线的站点建设，以及增设的公交接驳环线，还有公交的首末站点、社会停车场、人行天桥等多样的市政交通设施。

随着里仁洞村改造的完成，该区域在教育、医疗、文化、养老等公共服务方面的不足将得到弥补，同时交通、停车、环保等市政基础设施也将得到进一步的完善。

小区首开F1-2组团的1#、3#，预计共500套货量。

首开户型已基本确定，产品涵盖103-122-142-166-188平5个面积段，户型使用率均超110%，部分甚至超120%。

二、项目配套

1、交通配套

项目算是三地铁楼盘，最近的两条地铁线路分别是7号线以及18号线南村万博站，另外还有一条就是1.5公里的3号线汉溪长隆站，3号线比较远需公交或电瓶接驳。

自驾珠江新城：小区出来走迎滨路转新光快速即可到达珠江新城，全程18公里耗时27分钟，打车25块，地铁4站耗时40分钟。

自驾琶洲：小区出来走番禺大道北转华南快速即可到琶洲，全程15公里耗时19分钟，打车26块，地铁5站耗时35分钟。

由于项目靠近汉溪大道，新光快速等道路自驾珠江新城、琶洲都可以控制在半个小时，而且还有汉溪长隆、南村万博两个地铁口对于天河、海珠上班的朋友非常友好。

2、教育配套

整个项目规划有5所幼儿园、3所小学、1所完全中学、1所九年一贯制学校，未来有引入名校资源的计划。

3、商业配套里仁洞村的改造项目，作为越秀中央商务区城市更新的"领头羊"，规划了约115万平方米的商业配套设施。商业部分无疑将展示出极大的诚意。据我们了解，该项目的商业规划不仅包括音乐、演出、展览、酒店等多元化的业态。

再加上万博自身的商业配套，整个项目的商业配套可谓顶级。

4、医疗配套

医疗目前仅省妇幼保健院番禺院区和南村医院，距离万博核心区都有一段距离，远远满足不了一座大城的需求。对此还在片区规划约6万方的医疗配套，庞大的医疗体系，扩充万博长隆的产业核心。

三、户型设计

预计首开F1-2组团的1#、3#，涉及建面约103㎡、122㎡、143㎡、166㎡、188㎡五个面积段户型。

根据测算，项目首推5个面积段，含阳台/入户花园（计一半产权面积）、飘窗/花池（不计产权面积）在内的赠送面积，使用率均超过110%；

其中，最大面积188平甚至超过120%，其实际使用面积足可吊打市面上建面约230平产品。

具体户型设计如下：

四、周边二手房价格

旁边的雅居乐目前价格在3-4万/㎡，万科欧泊二手房价格在4-4.5万/㎡，越秀和樾府由于限售政策变化，也有一些房源防护来，目前的挂牌价在5.5-6万/㎡。

五、项目优缺点

项目优点：

1、里仁洞旧改项目，作为越秀CBD城市更新的典范，其总规模高达500万平方米，融资住宅部分超过110万平方米。

项目货量庞大，覆盖人群广泛，加之位于CBD核心地段，无疑将成为众多购房者的首选。

除了本地的改善型和豪宅买家，其他板块的科技新贵和企业家也将把目光投向这里。如果后续推出小户型产品，相信还会吸引更多刚需购房者，毕竟这里的商业配套完善，社交约会十分便利。

只要价格合理，门槛适中，我相信广州的绝大多数购房者都会对该项目产生浓厚兴趣。

2、该项目是长隆万博首个按照新规建设的项目，在户型使用率上实现了再次升级。

我咨询了我们内部的建筑设计专家，他们表示，虽然项目的使用率没有达到110%，但至少也有105%，这无疑将秒杀周边的一二手楼盘。

3、教育资源丰富，有望提升片区的教育配套水平。

众所周知，番禺区的教育水平一般，万博乃至整个华南板块的公立名校更是稀缺。即使是品质小区，也面临着优质教育资源匮乏的困境，很多家庭不得不在私立学校和村小之间做出艰难选择。

而越秀万博城规划了11所学校，包括6所幼儿园、3所小学、1所完全中学和1所九年一贯制学校，未来有望大幅提升片区的教育配套水平。

4、项目进展顺利，签约率已超过80%，首开区地块已经开工。

虽然越秀万博城是旧改项目，但与广州其他旧改项目相比，里仁洞旧改无疑是进展最为顺利的，确定性也更高。目前，签约率已经超过80%。

因此，对于看重这四点的购房者来说，越秀万博城无疑是一个值得关注和考虑的项目。

项目缺点：

1、一般来说，名称中带有“城”字的楼盘规模都相当庞大。这类楼盘在转为二手房后，无论是出租还是出售，由于放盘量较大，竞争也会相对激烈。虽然里仁洞的三个住宅组团在地理位置和产品定位上存在一定差异，这有助于减少内部竞争，但鉴于项目的整体规模，外部竞争仍然是不可避免的。

2、作为一个旧改项目，它不可避免地带有回迁房的特性，这意味着未来项目内配套的学校很可能需要与村民共用，这在一定程度上影响了生源的纯粹性。

3、项目规模太大，不是所有的住宅区都紧邻地铁站，有些楼栋实际上距离地铁站相当远，加之项目的容积率相对较高（具体视组团地块而定），这些都可能对居住体验造成一定影响。

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（2024.6.11 橙子 yxjcena）