两极化的杭州,新政救了谁

随风文散 2024-05-11 10:04:43

前一段时间我说杭州急需新政,不然要亡。但是很多人冷嘲热讽,都拼社保呢要什么新政,几千人登记要什么新政……

10%多的售罄盘

10%多项目去化率在60%+(续销售罄)

70%左右项目去化率在30%左右

杭州新房市场开盘去化情况大致可以用上面几个数字说明。一平均,杭州新房去化率大概在50%左右,50%左右往往代表着还OK。

但是,我们仔细去看这个去化率则就会理解这次的楼市政策的精准调控。

70%的项目只有30%的去化率,意味着市场上大部分项目的价格和市场客户期待的价格并不匹配。

那么这些项目要么选择降价,让够不到的客户变得够得着;要么增加高购买力客户来接盘。

如果选择降价,那意味着土地价格也要降,不然土地就卖不出去。

事实上上次杭州土拍已经出现了0溢价、取消挂牌的情况,建发好像成了杭州托底王,不知道的还以为建发是杭州城投呢。

土地为什么卖不出去,为什么零溢价,本质上还不是因为地价太高么。要不你搞个0地价起拍吧,看看会不会流拍。

所以政府本质上不想降地价,那要卖出去地则必须要项目卖的出去,只有项目卖的出去开发商才会持续拿地。

所以决策也就非常简单了,就是我上面说的另外一个点,增加高购买力客户。

取消限购政策于是呼之欲出。让全世界的人都来大杭州看看,顺便买套房。

只取消限购吸引更多的人来还不够,毕竟全中国也就几个城市不限购了,对于一个客户来说它选择太多了。

所以政策还要激活现在场子里的地缘性客户的积极性,于是才有挂牌以后就算首套的政策,推一把有点购房心思但是又犹豫的客户。

其实这点政策非常重要,本质上降息等于降价,不过这个降的是银行的钱。

银行肯定配合。

一方面之前加息加的也是银行的利润。

另一方面即使首套3.75%来计算,对于银行来说也只是少赚一点。

如果房子卖起来,贷款多起来,利润总额只会更多,毕竟房贷是最好的贷款。

想一下辛辛苦苦放的经营贷款、信用贷还没有这么高的利率呢。

所以这也是为什么只要房地产好,银行股必然好的原因所在。

对于目前的中国来说房产和金融高度捆绑。

很多人会问,市场真像你说的这么差,那为什么不取消限价,让市场归市场。

试想一下,100%售罄对谁有利?

100%售罄可以增加市场热度,可以使区域内的土地更容易出让。再结合政策所说要优化土地出让,是不是就看懂了?

热度高的地方多出地。

对于政府来说能持续稳定的出地才是最佳政策,而限价做到了这一点,所以为什么要取消呢?

反而是卖不出去的地方取消了限价,因为限价已经不能起到持续稳定的出地使命,那么就交给市场看看,市场能不能找到新的平衡点,然后形成持续稳定的出地。

新政中优化土地供应也告诉开发商,不好卖的地方我们会少出地,你拿了地以后很可能是独家生意,从而让有钱的开发商敢于拿地。

所以为什么放开限购,为什么不取消限价,你看懂了吗?

那么新政对于杭州楼市后续会有什么样的影响呢。

首先政策难以逆转趋势。

房地产不是股市,有库存。

有库存就意味着不会V,所以才会出现上涨的时候政策压得太死,下跌的时候又松的太多。

其次政策肯定会促进成交。

毕竟池子变大了,客户多了,变向降价了,那必然会促进成交。

但是成交也不会发生翻天覆地的变化,因为现在在杭州买房不是肉眼可见的投资赚钱机会,那为什么要买呢?

所以对应出现的问题是红盘会变得更难买,或者拼社保成常态,因为那是肉眼可见的赚钱机会。但是参与了几次以后会发现自己是个炮灰,因为外地人哪有社保啊。

PS我观察了一下,新政第一天二手房新增挂牌居然没增加多少。

新政之前每日新增挂牌大约是300-500套。

昨天新政第一天新政挂牌高了很多,但是还是远低于我的预期,也就是800套左右。

是不是意味着原来池子的人房子大部分处在挂牌状态呢?否则不是应该把房子挂出去变成首套利率吗?

这个数据还需要持续观察。新政挂牌是25.29W,昨天一天以后数据是25.37W。

5 阅读:8946
评论列表
  • 2024-05-12 10:27

    炒房最恶劣的城市之一

  • 老陈 39
    2024-05-12 06:44

    经济学我不懂,击鼓传花我懂。

  • 2024-05-12 08:44

    没事,做报告的都是用平均、就像工资

  • 2024-05-12 09:34

    亚运会搞基建的钱 和金融成本要有人买单!

  • 2024-05-13 12:17

    网红城市,红的快,那啥也快[呲牙笑]本来杭州就是挺舒服的浪漫小城,搞成超一线,人民的幸福感就会更高么。

  • 2024-05-12 20:17

    赶紧多买几套,房价必须翻十倍百倍的。接盘侠快点啊

  • 2024-05-12 04:09

    过渡依赖土地的城市[笑着哭]

    饭猫子 回复:
    一堆废话莫名其妙
    爱你不是两三天 回复:
    [得瑟]安心送你的外卖吧,现在三线城市也要一万多一平了,就你那点工资,不吃不喝十年八年你也买不起一套两居室
  • 2024-05-12 15:53

    救炒房客

  • 田霸 13
    2024-05-12 23:03

    房子是用来炒的,不是用来住的

  • 2024-05-12 20:04

    杭州已经开启暴跌通道至少跌掉7成

  • 2024-05-12 10:19

    2年土地卖不出,第三年房价自然上涨,供需决定,现在供大于需,断供自然上涨

  • 2024-05-14 15:15

    欢迎来接盘

  • mono 8
    2024-05-12 22:36

    万人摇

  • 2024-05-12 09:42

    买吧

  • 2024-05-14 18:11

    河南米字形高铁有利于人力劳动输出[强] 上午在家种地收粮食下午去广东深圳浙江打螺丝[强]

  • 2024-05-12 08:20

    房价下跌,穷人幸灾乐祸,富人寻求商机或者跨领域投资

  • 2024-05-15 00:10

    先杭州取消限购,再上海跟上,不可能2个大城市同时开放限购,那就没有意义了,上海留给杭州的时间不会太久的

随风文散

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