随着三批次供地的集中落幕，合肥房价格局也发生新的改变，从土拍热度来看，哪些板块升值潜力高，哪些板块适合刚需或改善买房人群，一起来看。

NO.1 | 壹

板块轮动，新的潜力板块正式亮相

截至2022年9月27日，伴随着竞品质结果公布，宣告合肥第三轮集中供地结束。本轮出让供应地块28宗，除去安置房、租赁住房以及特殊情况地块，涉宅地块供应18宗，最终参拍12宗，成交11宗，流拍7宗。（其中6宗无人报名，1宗未达底价）。

其中，11宗成交地块中6宗竞品质满分触发摇号成交，经开168地块、政务821地块、运河新城核心区3宗地块均以流拍告终，经开区11号、包河17、21号地块近底价成交，以上热点板块优质地块的流拍和近底价成交也反应了未来的楼市走向！

1东部新中心板块热度暴涨

此次土拍中最受关注的除了滨湖和包河外，莫过于瑶海东新板块，伴随着第三轮集中供地结束，东部新中心又增添两个纯新盘。远大瑶海09和南通亚伦瑶海10号地块。

从一批次供地到三批次供地，东新土地市场也发生了质的变化：

首轮集中供地，瑶海区出让涉宅地块4宗，其中2宗位于东部新中心。伟星东新壹号（YH202202号）、保利招商时光印象（YH202204号），两宗地块都是近底价成交。

而第三轮集中供地中，瑶海区出让涉宅地块4宗，其中2宗位于东部新中心。远大YH202209号地块和南通亚伦YH202210号地块，两宗地块均以竞品质满分+摇号成交。

YH202209号地块有伟星、华力、远大、招商4家房企参拍，YH202210号地块有龙湖、亚伦、招商、金茂4家房企参拍；

发生变化的原因一方面是新房市场的不断升温，另一方面是板块配套的加速兑现。

在合肥官方规划中，东部新中心与天鹅湖、滨湖、老城并列为城市主中心，指出聚焦工业遗产保护开发、生态环境修复、新兴业态培育，打造充满活力的老工业基地转型示范区。

规划公共配套包括合肥市博物馆、合肥一中东校区、合肥市青少年活动中心、合肥市儿童医院新区等。规划新兴产业体系主要包括物联网、文化创意、科技服务，代表性项目包括红旗产业园区、合肥物联网产业园、宝武（安徽）产业总部、核心区CBD、工业文旅等。

从目前来看，东部新中心部分公共配套，如合肥一中东校区、合肥市青少年活动中心等已基本建成，同时还规划了38中滨河校区、和平小学双本部校区。

众多配套设施利好落地以后，能直接反应区域价值提升的就是地价与房价。

先来看此前东部新中心的几个楼盘如今二手房价格是多少：

金科海昱东方毛坯高层入市价格1.3万/㎡，据贝壳显示，二手挂价1.7万/㎡，中间有接近4000/㎡的倒挂。

弘阳昕悦府入市价格也是1.3万/㎡，该小区目前二手房均价也是1.9万/㎡左右。

伟星玖玺台装修小高层入市均价1.7万/㎡，今年刚刚入市的保利招商时光印象，备案均价已经到了18675元/㎡。

目前东部新中心离核心区CBD更远一点的公园天著二手房最高2.5万/㎡，高速静安春晖里二手房最高2.3万/㎡，信达溪岸观邸二手房最高2.6万/㎡。

抛开卖不卖的掉这一层面，业主有这样挂价的底气，这足以证明东部新中心在未来，价值是不可估量的，所以“入股”东部新中心绝对不亏！

2淝河片区房企扎堆

三供合肥挂牌24宗涉宅地，其中主城13宗；二供挂牌11宗，有7宗来自主城，两批次主城供应都超过了50%。

并且不仅供地多，开发商抢的也很积极。比如三供时包河20号地块13家竞品质、二供时包河10号地块11家竞品质，由此可见主城区依旧是大热门。

无论是141战略还是1331战略，核心权重的「1」永远是留给合肥主城的。包括最新的十四五规划，合肥也一再强调，主城要加快更新改造，打造多元融合的高端服务业集聚区。

时至今日合肥90%的4-6万/㎡二手房都在主城，并且随着城市规模扩大，人口加速流入，仍有大幅上升预期。

频繁的供地，让包河已拥有十多个新项目待售，其中淝河板块再现2019年多家房企集中推盘的热门场面，且此次淝河板块更是集中了万科、招商、华润、保利等多个知名房企。

2016年底，一纸《关于包河区淝河片区实施综合改造的意见》，轰轰烈烈地拉开了淝河板块高标准、高预期改造的序幕。而这些资源都将持续叠加与包河主城之上，形成一片地段占位、资源密集、未来潜力均好性理想住区。

放眼望去，生态、交通、教育、产业等众多优质资源迅速快速集聚的包河主城。

3运河新城板块要凉？

此次土拍冷么无外乎就是运河新城板块，甚至有网友声称板块要凉了，蜀山区SS202212/13号地块与蜀山区SS202211号地块为三宗连体地块，但因11号地块条件简单，无商业限制住宅出售节奏，所以龙湖一家报名，而其他两宗地块则无人问津。

不过11号地块由于只有龙湖一家报名，因此也流拍了，不过并不代表着板块热度降低。

运河新城板块内库存高企，截止8月底，运河新城板块待售存量5421套，按2022年1-7月月均去化318套计算，理论去化周期17个月。若三批次出让的地块成交，板块市场竞争将进一步加剧。供求决定价格上涨空间，存量过大只会使得板块价格后劲不足。所以房企观望程度加深，故转移目光去他地。

总体来看，运河新城的规划还是不错的，也受到市级、区级政府的重视，后期主要是承接高新区外溢的刚需客户。

因此，在市区产证、同能享受西南片区红利、价格还相对友好的情况下，运河新城还是吸引了一批购房者前往置业。

不过板块内的利好落地还是需要一段时间来兑现，作为购房者，最终还是要看目标产品与自身需求的契合度，理性购买。

NO.2 | 贰

三批次供地后，合肥各区买房怎么选

合肥第三批“集中供地”结束了，市场上又增加了11个新项目，预计将增加上万套新房。那么分散到各区域应该怎么选？

滨湖

这次土拍金融板块补仓了2个新项目，高速BK202206号地块、远大BK202207号地块，除此之外，省府板块还有三个新盘分别是高速尚宸院、高速如院和中铁璟和院。

据最新消息，滨湖省府东高速如院规划、户型曝光，露天展厅已开放，毛坯限价24670元/㎡，装修入市，放风价2.8万/㎡。

该项目为竞品质满分项目，建筑层高3.1米，绿建三星，公建化外立面，绿地率达 42%以上；停车位配建指标在规定基础上提高30%以上；装配式建筑装配率 65% 等。

另外，中铁滨湖BK202201号地块疑似改名，此前案名为中铁壹号院，后围挡显示为中铁云熹府，现围挡案名改为中铁璟和院。

此前，项目2种户型图被网友曝光，分别为面积约143㎡、面积185㎡。（据悉，该户型尚未定稿，或存在改动可能）

据了解，该项目未设大高层，均为小高层（15F）房源。（仅供参考，详情以官方公示为准）

包河

目前包河已有十多个盘可供选择，当然在产品上要优先选择满分竞品质项目，例如中央公园板块的保利珺悦、淝河板块的保利和光熙悦，此外淝河板块的信达BH202219号项目、政务东招商BH202220号地块及万科BH202221号地块都可优先选择。

据最新消息，包河招商雍润府（BH202211地块）规划出炉，拟新建11栋住宅，17-26层不等，共1028户，包含1栋21F租赁住房，业态为高层、小高层。

项目分为4个地块，A地块容积率2.3，拟新建5栋住宅，共434户，分别为2栋17F小高层+3栋25-26F高层；B地块容积率0.71，拟新建12班幼儿园；C地块容积率2.3，拟新建6栋住宅，共594户，分别为1栋17F小高层+4栋24-26F高层+1栋21F保障性租赁住房；D地块为公园绿地，绿化率约75%，用地面积1500.19㎡。

据悉，招商雍润府计划10月底首开，首开10#、13#号楼，首开户型98-110㎡。

毛坯限价21182元/平，装修交付，放风价2.4-2.6万/㎡，总价250-350万。预计正常首付成数，非刚需首付3成起。（仅供参考，具体以官方公示信息为准）

庐阳

目前庐阳仅伟星玖樾台未入市，该盘是区域首个竞品质满分楼盘，精装交付，地源热泵+新风系统+地暖三大件最高配置，有置业庐阳主城的改善客户可以着重看看该盘。

瑶海

瑶海不用多说优先东部新中心板块，未来升值潜力不会低，远大09号、南通亚伦10号、置地11号项目都需要关注。

目前南通亚伦YH202210号地块已动工，正在进行地勘钻矿。

该地块由南通亚伦9.27竞品质满分（80分）摇中，大概率龙湖操盘（龙湖招聘剧透，具体以实际为准），目前尚未进行建设招标，按照目前进展，很有龙湖风格。

瑶海区YH202210号地块位于枞阳路以东、桃花潭西路以南，面积约58.29亩（其中住宅计容建筑面积不超过总计容建筑面积的90%），毛坯限价17168元/㎡。瑶海10号地块位于瑶海09号地块西侧约800米处。

经开

经开还有6个项目未入市，其中邦泰新华星耀未来、尚泽明珠中心、皖投JK202208号项目是竞品质项目。

高新

高新今年成交1宗宅地，为伟星09号地块，满分竞品质项目，毛坯限价24806元/㎡，预计入市价或在2.8万/㎡左右，看来又是拼手速的时刻了。

结语

整体来看，合肥三轮土拍整体热度尚可，除了蜀山运河新城地块流拍外，其余均成交了，但地块区域之间分化明显，而竞品质地块的增多对于置业者来说，品质提升，成本也会上升，刚需，改善应该及时把握机会。