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3年前，江北核心区房价如烈火烹油，二手房小区房价纷纷奔五，有的甚至在5万/㎡单价连续成交。

没想到，现在降到2万多一平，甚至个别小区个别成交到了2万层面。一下子回到了2016年——那时候江北新区刚刚起步，一片空白。

江北新区的一名业主感慨：2020~2021买的，山顶上的韭菜。

甚至聚会时，很多南京人的共识是“房子再也起不来了 还是挣钱养老 吃吃喝喝玩玩了”。

在江北核心区，根据链家显示，目前中央商务区挂牌出售房源：2200套在售；

南工大挂牌：965套；

研创园挂牌：585套。

而且挂牌均价从1.7万~2.7万不等。

其实，距离主城、河西仅一江之隔的江北新区核心区，目前2万多一平的房价，真的是“谷底”。

就像很多江北核业主说的：难道我们的小区就只值2万多？这个价就是苏北价，就是安徽稍高端的房价，就是成都重庆武汉普通房价？

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江北新区的价值，当然不能仅从房价上做衡量。

房价是动态的，带有强烈预期的，也是波动的。

虽然经济大环境、房地产行情是一个方面，但终究，房价的根基在于“区域价值”到底怎样。

就比如成都的麓湖，几乎每年都去。这些年下来，发现麓湖已经具备很强的“被认同”效应，房价深刻的反映了“社会共识”。

尽管，麓湖这个地方，离成都市中心有几十公里之远，就相当于南京仙林湖的位置和新街口的距离。

而就是这样一个地方，却打造出“麓湖奇迹”。

▲ 成都麓湖（图片来自“麓湖生态城”）

有人说，国内很多城市板块，只适合从空中看，夜里航拍，这样可以屏蔽很多“视觉污染”，从而拍出干净漂亮的城市夜景照。

但麓湖是随便从宏观大面还是从微观细节看，无论白天还是黑夜，都是非常精细、干净、有设计感、充满人文关怀的。

▲ 成都麓湖（图片来自“麓湖生态城”）

简单的说，“住在麓湖”对于成都人的感觉，比南京人说自己“住河西”还要骄傲。

这个区域，让所有人有骄傲感，认同感，社区也非常温暖，“拼”出很多兴趣爱好社区，是认认真真的在生活。

▲ 麓湖社区生活（图片来自“麓湖生态城”）

其实我们当时去非常感慨的一点就在于，麓湖这个区域的打造，从地理上，从规划设计上，都是原本很普通的区域——结果“点石成金”，成为成都最让人心动的新兴区域。

甚至，麓湖人提到南京，觉得有点土 ……

事实上，房价体现了麓湖这个板块打造的成功程度，在整个成都房价均价也就一两万的前提下，麓湖的房价普遍在4万多5万多，而最贵的房价破10万——从2021年到2024年，麓湖有些小区房价还是上涨很严重的。

▲ 麓湖成交价（来自“房君来了”）

当然，麓湖的板块建设成功，有特殊性，也有一定的偶然性。但更多其实是“必然性”，这么多年下来，麓湖区域始终如一日的强调“精品观”，强调规划设计性、合理性与高标准。

岁月沉淀下来，麓湖价值一点点攀升，如今成为“业主都很自豪”的区域。

因此，江北新区，距离南京主城也就一条江，而政策上是国家级新区+自贸区，南京又是国内极少数“城市资源”和“智力基础”最丰富的城市之一，从发展的角度，江北新区的格局更高、发展层级更高、综合发展属性最强、对城市和周边的赋能最强，理应是“让江北新区业主更自豪”的区域。

事实上的江北新区到底如何？

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从城市界面上来看，江北新区很新。

这是在丰大酒店上拍摄的研创园，体育场的市民中心，影影绰绰的研创园密集写字楼，远处长江，住宅区域也是“视野敞阔”。

这个市民休闲娱乐体育活动的地方，硬件条件非常好，附近的研创园写字楼品质也很高，绝非“主城老破大”。

附近的楼盘小区，无论绿化、精装标准、公区，外部景观和视野，总体来说，都可圈可点——关键是，房价还不贵（与过去相比更是降幅明显）。

砂之船奥莱商业中心，品牌云集，各种咖啡、奶茶和网红餐饮，应有尽有。

商场定位中产、年轻人，设计的也挺有意思。Mall+街区制，比较容易逛。

▲ 砂之船奥莱商场

而江北新区中央商务局，相对而言，成熟度不如研创园这么高，但未来愿景很宏大，2条地铁+华润商业综合体+图书馆美术馆+大公园+金融中心及成片写字楼。

这些极重要的城建，在2025/2026/2027年将陆续建成落地。但目前，需要一个时间来做“兑现”。

▲ 中央商务区

与之同时，江北新区崭新的城市界面，并不乏接地气的“年轻力”。

一些年轻人开始发现江北新区核心区这片的魅力。

他们聚集在一起，跑步、骑行、音乐诗会，烧烤、啤酒、小龙虾搞起来。

自发形成的各种骑行小队，有的有组织，有的就是和朋友，三三两两，主打一个“随意”。先开车赶到江北，车上挂着自行车。

在滨江大道，也形成了“烟火气”，谈不上什么正经市集，但骑骑车，跑跑步，休息一下吃吃东西。

一片烟雾缭绕，可能，这就是他们的生活，充满了随意、任性和松弛感。

当然，江北也有一些规划设计的街区，比如明发国际中心——虽然名字很“国际”，但实际上，非常接地气。

夜里10点多，塑料招牌发出蓝蓝绿绿的光，一些外卖员赶去公寓送夜宵。生活气息很浓郁，但确实和“国际”不沾边。

客观而言，这里的街区场景很常规，都是寻常的社区配套餐饮、服务。

总体上，与成都麓湖相比，江北新区好在产业、能极高、综合发展禀赋高。

但麓湖的设计感、长期主义、对城市与当代人生活方式的洞悉与理解，确实走在国内前头，所以在整体房价并不高的成都，麓湖居然二手房价四五万一平，甚至最高的超过10万一平。

这是非常让人吃惊的。

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很多南京人、新南京人其实对江北新区还不算熟悉，浮光掠影的经过一下，但并不真实了解。

到底，这是一个崭新城市界面、代表南京未来发展的增长极标杆区域，还是一个普通发展的板块？

显然，这是前者。

与国内很多城市的区域相比，江北新区“标杆属性”最强：

1）倚靠南京，国内前三的高校智力资源，国内头部历史人文资源禀赋；

2）江北新区的“发展齿轮”，可能目标更高远，华东地区与中原腹地的交汇区，链接国内商品与服务的头等区域（长三角）与国内市场人口的头等区域（中原地带）；

3）江北新区，老山+扬子江，金融服务+硬核科创，这远非成都麓湖可比——目前，麓湖房价比江北房价高很多，但未来，江北新区有足够的潜力发展，也有足够的空间去做更好的增量（更漂亮的住宅，更美好的商业，更精致的生活场景）。

要承认，江北二手房价目前普遍在2万多一平，这是一个“安全边际”和“空间”。

门槛低，属于“青年友好区域”。

总结一下，江北新区目前的宏观大面相当壮丽，站在扬子江会议中心高层，眼望长江，壮心不已。

这是一片有希望的土地。

当然，整个江北新区在城市细节上需要更有设计感，更精致，需要“产品主义”+“雕琢观”。

江北新区这样的好地方，决不能让品质低劣的开发商、减配降档成习惯的商业开发商、拖延症的开发商横行——这才能吸引高品质的人口入住，未来也会有高品质的社区价值。

整块土地要有长期操盘的精神，靠实的规划设计，一栋楼有一栋楼的设计，一块场地有一块场地的设计，不是为了满足“纸面好看”，而是落地、兑现也要符合定位与预期：现代、国际、精致、活力。

这样的江北新区，才让人怦然心动。

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