原创 刘晓博

最近有媒体预言：31个城市的房贷利率可能会上涨。其名单如下：

其中不仅有天津这样的直辖市，还有武汉、哈尔滨、郑州、福州等省会城市。

在楼市仍然低迷的情况下，房贷利率会上涨吗？纵观整个2023年，房贷利率会反弹吗？

我的回答是：完全有可能！

要看懂这一点，首先需要明白当前房贷利率的“游戏规则”。这个规则主要包括两个方面。

第一，房贷利率是由“5年期LPR利率+加点”构成的。

LPR就是贷款市场报价利率，是贷款基准利率，它是根据18个银行的报价平均出来的。官方每个月的20号都会公布新一次的LPR利率，如果发生变动，房贷利率也会跟着变化。

以前，“加点”基本上都是正数，现在除了一线城市基本上都变成了负数，也就是变成了减点，首套房最多可以减20个基点。

目前5年期LPR利率是4.3%，所以大部分城市首套房贷利率是4.1%。4.1%，就是当前的房贷利率下限。

第二，央行建立了“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。

如果一个城市新房价格连续3个月环比、同比都下跌，就可以取消首套房贷利率下限，允许跌破4.1%。但需要每个季度评估一次，动态调整。

这个机制是从2022年9月29日开始试行的，今年1月正式发布。

这一机制的具体细节如下：

一、各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

三、对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

于是中国房贷利率，出现了因城施策的局面，面向楼市低迷的城市“定向降息”。不少城市首套房贷利率下降到了3.8%甚至3.7%。

这种动态调整机制的妙处在于：

第一，避免了全面降息，刺激过热地区的楼市。让调控更加精准。

第二，超低的房贷利率稍纵即逝，可以起到催人买房的作用。

国家统计局每个月都公布70个重点城市的价格变化，其中有详细的环比、同比涨幅。

其实，媒体说的“31个城市房贷利率即将上涨”并不确切。因为从“允许跌破利率下限”到“恢复执行全国统一下限”，需要满足“后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨”这个比较苛刻的条件。

根据国家统计局的数据，享受“取消下限”利率优惠、并连续3个房价 环比、同比均上涨的城市，只有两三个城市而已。另外20多个城市只是有1个月，或者2个月出现反弹。

还有一些城市未被纳入统计局重点监控的70个城市名单，可能也满足了取消特别优惠的条件，但数量相信不多。

但可以肯定的是，今年一定会有一些城市，因为楼市回暖、不再符合条件，而取消4.1%以下的首套房贷特别优惠利率。

所以对于刚需、改善型需求来说，如果经济能力允许，还是应该抓住房贷利率超低的时候，把低利率锁定。

虽然现在房贷没有了固定利率的选项，但你可以把“加点”部分固定下来。

比如你的城市当前首套房利率是3.7%，这相当于“LPR-60个基点”，你现在申请贷款，是可以把优惠60个基点固定下来的。

对于中国房贷利率的长期走势，我的判断是：

1、如果中美斗而不破，则中国贷款利率（包含房贷）是不断走低的。类似日本利率的走势：

因为人口红利终结了，再加上新能源的应用，石油危机（向上暴涨）的可能性也比较小了。

历史上的几次全球性超高利率，都跟石油危机有关。

2、如果中美擦出火花，则利率不排除飙升的可能。例如伊朗和俄罗斯的利率走势：

那么问题来了：是日本（利率持续走低）购房者舒服，还是伊朗、俄罗斯（利率经常脉冲式飙升）的购房者舒服？

相信多数人的回答是：当然是日本（利率持续走低）舒服，因为供楼压力越来越小。

的确，利率走低对资产价格上涨、对供楼者减轻负担来说都是好事。

利率飙升一定很痛苦吗？

未必！

因为高利率意味着通胀率更高。高通胀时代，买了优质资产的人，会像吸毒了一样飘飘然、羽化而登仙。痛苦的，是拿着现金、相信房价不会涨的人。

比如伊朗首都德黑兰的房价，常常1年就翻倍。

如果你买了房子，每隔1年或者两三年就翻一倍，月供上涨算什么？

你很快就会发现，月供原来可以让一家人生活2个月，后来连一份猪脚饭都买不到了。

这时候你对银行的同情将如浩荡的长江之水，恨不得多给银行点打赏或者点赞。

下面两张截图来自中国商务部，大家可以仔细看看，德黑兰的购房者们有多爽。

2020年3月，德黑兰的住房均价是每平方米1390万土曼；2021年3月变成了2739万土曼；2022年10月变成了4372万土曼。一年半时间，而且在疫情中，德黑兰住房均价上涨了215%。

处于战争状态、利率飙升的俄罗斯，2022年房价也出现了大涨。（下图）意外吗？

为什么会这样？原因很简单，通胀、脱钩、疫情、战争等摧毁的是币值，而房价是用纸币来计算的。

看一下全球各大都市，你会发现：虽然过去100多年我们经历了很多次战争，很多次经济危机，很多次地球险些被毁灭的时刻，但只要你把房子买在大城市，无论是纽约、伦敦还是上海、香港，或者德黑兰、莫斯科，或者河内、曼谷，房价按照本币计算都大幅上涨。

只是按照美元计算，存在较大差异而已。当然，这属于另外一个问题了，也就是我早在10年前就率先提出的“美元顶”和“本币顶”的问题了。