广州楼市接下来一定会大涨，你信吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

讲了不同的买房需求，对应着不同的面积段。

房子的价格有总价约束，房子的面积其实也是有面积段约束的。

我相信我大部分的粉丝们，在未来肯定是要置换更优地段，更好产品，更大面积的房子。

所以买房除了考虑住的舒适外，还要想清楚未来房子的买家群体，注重房子的流通性。并且注意交易的税费，控制置换成本。

时间过的真快，转眼就到了5月，伴随着阴沉潮湿，偶尔狂暴的天气，广州也即将进入夏季了。

对于每一个身处广州楼市市场的人，不论是业主，还是买家，还是从业者，都期待的“小阳春”已经结束了。

至于是否真的来过，不同的立场有不同的解答，但至少销售数据在这里，也是到了可以盖棺定论的时候。

所以，站在五月的我们，也终于可以试着对过去广州楼市的4月和5月做一个总结，也是想和大家一起探讨，下半年的广州楼市会是什么走向。

01

今年的3月和4月，二手房成交数据分别是9373套和9218套，两个月加起来有1万8千多套。

要知道去年同期的3月4月数据是2万2千套。那个时候市场是的趋势还是上涨的。

这个数据很不错了，放在近几年虽然不至于是鹤立鸡群，但也和市场冷淡拉跨毫无关系。甚至说是“小小阳春”也没什么问题。

相比二手房，新房的数据会弱一些。两个月加起来1万套出头，远低于去年的1万8千套。

这是不是和大家的常规印象相反。

今年小阳春的新房，先是从卷超100%得房率、大搞产品力，再到保利85折开始的开发商促销，再到声势浩大的中海大境、越秀观樾这些核心区网红新盘的热卖。

一路下来，人声鼎沸，好不热闹。

而二手房听到的似乎全是业主割肉放血，各个高位站岗，爆腰花都卖不出的景象。

信息太多，杂音太吵，耳听为虚，但眼见也不一定为实。这些只能亲自下场体验，才能辨别真伪了。或者找到那个你长期观察，有结果且值得信任的人。

我们先从小阳春说起。我在3月的文章：XXX

预测今年的小阳春单月的二手成交量不会超过1万套的。

因为小阳春的真相很简单，之所以有小阳春，特别是在2009年之后的将近10年时间里，几乎年年春节后的3月和4月，不论大行情是牛是熊，都会有一轮小行情。

是因为这段时间里，经济整体的发展都还不错，各个企业的发展都有不错的势头。

所以春节前后，不论是体制内工作的，还是互联网大厂，还是传统企业，还是教师医生群体。大家都有年终奖，有年底绩效。

不少企业的年终奖甚至可以占据全年收入的30%-50%。

这样手里拿着一把大钱，经济发展又欣欣向荣，对未来的生活充满希望，那自然就有了买房子的需求。

其实不仅仅是房子，新年后的投资消费，往往都会有一波小行情。

但是今年其实没有这样的经济条件，今年二手房的成绩，更多是政策的放宽，特别是金融端的放宽，带来的小行情。

02

然后我们再来看政策的大环境。

4月底这段时间，政策出的非常频繁。

先是4月18号，调控模范长沙，全面放松限购。不仅不再对购房者资格进行审查，还支持“以旧换新”政策。

然后是北京3月27号在取消离婚限购之后，4月23号在房贷的政策方面也进行了更新。

接下来南京在市公安局网站公布“买房落户”的意见征集，反馈截至日期是5月6号，也就是说，五一假期后，南京就可以买房送户口了。

再然后，有2000万人口的成都放开限购政策。从4月29日起市商品住房项目不再实施公证摇号选房，由企业自主销售。全市范围内住房交易，不再审核购房资格，不再限制购买套数。

接下来，就是在4月30号，中央政治局会议如期召开，会议上对于目前的楼市现状和未来走向，有了新的定义。

特别提到了“消化存量房产，优化增量住房”。

我们时隔多年，终于看到政策中提到了存量房产的问题，统筹研究消化存量房，做好去库存，才能稳住市场预期，也才能稳住整个楼市。

最后，就是5月1号，自然资源部提出了商品住宅去化周期超36个月的城市暂新增用地出让的要求。

这正好也呼应了4月30号会议中去库存，优增量的内容。

供求关系的调控，才是走出这波楼市低潮的关键。

然后接下来，我们又看到了深圳的政策，杭州彻底取消限购的政策。这周又听到了上海要取消限购的小道消息。包括广州、深圳后面也还会给进一步出政策。

当然，宏观是宏观，你是你。个体不可能摆脱宏观的叙述，但是你在宏观中最终能处于什么位置，获得什么结果，是要看你在微观上相信什么，做出了什么行动，才是最重要的。

我们基于自己的认知，和客观条件，把买房的每一个环节做到最优，剩下的就是交给时间，静待花开。

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（2024.5.13 橙子 yxjcena）