年底土地KPI，大多被国企承包了。

根据官方公布，南宁12月共19幅地块上架，其中，商住地12幅，出让面积上千亩，堪称“土地盛宴”。

昨日万丰刚拿三塘地块首度进入兴宁东之后，今天，广西领军国企北投产城豪气刷卡超15.6亿元，一举拿下3幅地块。包括青秀2幅，以及江南区1地块。

▲来源：克而瑞

沉寂已久的南宁土地市场，终于“回血”了。

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连下3子，还得是北投！

来瞧瞧北投今天拿下的这3幅地块。

第一幅，青秀区清厢快速路北侧、厢竹大道西侧的68.6亩商住地块，北投产城集团4.6亿竞得，楼面地价3589元/平方米。

地块第一大优势，莫过于周边便捷的交通路网：紧邻清厢快速路、快环，可以快速抵达南宁东站、金湖广场、东盟商务区等。附近有青秀万达广场、绿地中央广场等，商业氛围成熟。教育配套方面，地块规划建设一所36班小学，附近还有南宁十七中学。

地块周边，近年来罕有新的土地推出，附近小区如绿地中央广场、万科城、荣和悦澜山等已成熟。而其所处的金湖广场板块，根据克而瑞数据显示，商品住宅1-11月成交均价16418元/平方米，供求比仅为0.32，板块内楼盘较为稀缺。

根据出让指标，容积率>2.0且<2.8，加上69亩的中等体量，利于打造品质型的住宅小区。

值得注意的是，板块周边规划仍持续升级。根据最新控规，该片区将分别新增两所小学和多所幼儿园，还有一所九年义务教育学校。此外，规划中的茅桥东湖和茅桥西湖这大片水域面积，也成为该片区未来的一个亮点。

北投在快环旁的地块，乍眼一看是被清厢快速路隔断了和万达商圈的联系，其实仔细看这个板块的规划，这块地的价值还不错哦，注意两个重点：①滨湖北路下穿“茅桥东湖”一路北上到北投地块。意味着现滨湖北路“断头路”将被打通，下穿茅桥东湖，经过北投地块旁，再北上长堽路。

②北投地块隔着清厢快速路就是规划中的茅桥东湖、茅桥西湖，未来北投南面和西面的房子将有机会享受“湖景房”视野。

第二幅：青秀区三岸板块，与龙湖天街仅隔着开泰路的GC2023-061地块，北投产城集团最终以总价2.79亿元，楼板价3000元/平方米底价拿下。

该用地占地面积40亩，根据地块指标，土地用途为商业（零售商业、批发市场、旅馆、餐饮）、城镇住宅，住宅建筑面积占总计容建筑面积的比例＜50%。

这也意味着，该地块不仅建住宅，还需要建设比例超过50%的商业。容积率＞2.0且≤3.5，根据计算最大计容面积约9.3万㎡，这意味着商业体量预计将超过4.6万㎡，达到一个小型商业体的体量，挑战不小。

该地块所处的三岸板块，在前几年的市场高峰期曾拍出多幅“万元地”，是南宁除了五象湖、凤岭北之后，又一个“万元地”集中的板块，一时风头正劲。

如与北投地块一路之隔的中铁西派御江地块限地价11400元/㎡，实际楼面价12898元/㎡，该项目临江地块楼面价15052元/㎡；龙湖双珑原著楼面价13496元/㎡；美的悦江府楼面价11735元/㎡；广源凤岭壹号院楼面价12488元/㎡……

对比来看，地块尽管没有一线临江优势，但同处于三岸滨江板块，楼板价确实有明显的价差优势。如果单纯看楼面价的直接对比，北投三岸40亩地看起来楼面价比中铁西派御江便宜了至少1万元/㎡，但是别忽略了还要建一个约4.6万平的商业体，商业的成本和后期运营都需要再增加投资，挑战和机会并存。

根据克而瑞数据统计来看，目前板块内整体商品住宅均价也达到16455元/平方米。其中，中铁西派御江一线看江大平层售价突破2万+元/平方米。

从地块规划来看，预计打造一个综合性项目，接下来北投具体将会打造成什么样的产品？拭目以待。

第三幅：北投产城集团以总价8.21亿竞得江南区亭洪路以南、菠萝岭正街以西的GC2023-062地块，楼板价2903元/平方米，这也是北投首度进入江南。

该地块占地136.867亩，是原南南铝厂旧址，此前部分旧改地已经开发，即今年8月首期交房的阳光城江南檀悦。

该地块由三宗用地组成，整体出让。根据出让条件，需规划配建不少于12班的幼儿园、不少于30班的小学。

此外，竞得人须出资建设两条市政道路，社区居家养老服务用房等。

从这些配建要求来看，国企北投相较于普通房企自然有一定优势，但仍挑战不小。

地块处于江南老城区，周边“学铁商”资源丰富，配套较为成熟完善。

地铁方面，地块附近有地铁2号线亭洪路站；商业上，则有百益上河城、亭洪路“茶叶一条街”、淡村菜市、江南万达广场等成熟商业。

楼市方面，地块周边的楼盘有阳光城江南檀悦、江南中心、未来城市等楼盘。地块周边楼盘目前在售均价从9000到1.4万元/㎡不等。此番北投加入江南旧改“大战”，预计会进一步提升江南老城区的关注度。

花儿街统计，2020年以来，北投产城在南宁市场上斩获的地块超过1100亩。而且北投在产品研发、营销、品质提升等方面均给市场留下深刻印象，企业业绩也一再飙升，成为当下南宁市场的引领企业。

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万丰进军兴宁，沙井地块又流了

不仅是北投，另一家国企——万丰也在昨日成功斩获地块。

12月13日，南宁推出4幅地块，其中万丰以总价约1.89亿元拿下兴宁三塘板块的74.5亩商住地，楼面价为1725元/㎡。

这是国企万丰首次进驻兴宁，地块周边有已经交付的招商禧园、恒大雅苑、龙光玖誉府等小区。

和周边小区类似，该该地块容积率也较低，仅为＞1.5且≤2.5，预计规划低密改善住宅。根据地块规划，需配建幼儿园、小学，建成后三塘又新添2所新学校。

另外，同在昨日出让的江南沙井板块的3宗商住地则无人出手，惨遭流拍，面积共计372.651亩。

值得注意的是，这3幅地块已经不是第一次流拍，此前已经多次出让均未成功。

2021年9月28日，此2幅地块首度出让，且根据当时出让指标，以及坊间传闻，地块均剑指“沙井万达”。但未等到该地块截牌出让，就发布公告终止出让。

2023年6月，该地块以编号为GC2023-017地块再度推出，出让条件中明确规定作为贵南铁路（南宁段）综合开发用地，竞得人须将本项目用地开发收益用于支持贵南高铁（南宁段）的建设、运营。但该地块截牌当日流拍。

11月底，GC2023-017地块再度调整上架，不再捆绑支持贵南高铁（南宁段）的建设、运营，起始单价也做了下调，且地块规模也由原来的299亩拆分为123.647亩、175.781亩两宗用地分别推出。但最终昨天的出让仍然没能逆转流拍的结局。

03

土地市场的6个观察

最后，聊聊对于近期土地市场我们的几个观点。

①市场持续承压，土地市场主要仍靠国企兜底。

年底这一波土地供应潮，不乏如青秀区快环板块、三岸滨江板块、五象湖东板块的优质地块。

但从实际出手来看，目前成功出让的地块“买主”均为国企，央企和民企仍旧“按兵不动”，足见当前市场环境下，企业对未来预期仍不乐观，以及仍面临较大资金压力。

这几年，全国型房企逐步减缓在南宁布局的步伐，本土国企逐渐成为南宁土地市场的主力军。

除了今天拿地的北投产城，广西交投、南宁轨道、南宁万丰、广旅置业等国企也多有斩获，妥妥的市场中流砥柱。

②市场分化持续，边缘性板块土地出让难度更大。

尽管同样都面临来自市场的压力，但成熟地段或者核心区地块仍能“觅得良人”，于此相对应的，却是一些边缘性板块的用地屡次出让受挫，这在多次流拍的沙井地块上表现明显。

③地价下行明显，最后10来天，或是房企“补仓”时机。

从此次成功出让的土地来看，楼板价普遍较低。以北投今天拿下的3幅地块为例，楼板价均在3000元/平方米上下，而在楼市高峰期的两三年前，周边地块楼板价达到7、8千以上甚至破“万”。由此来看，尽管市场压力加大，但对房企而言或是拿到“高性价比”土地的好时机。

今年最后15天，还将有五象、邕宁等板块5块地出让。会不会又是本土国企出手呢？会不会又出现北投产城、广西交投地产等熟悉的国企呢？花儿街将会继续关注。

④近期出让的地块，可能会给周边在售楼盘带来较大压力。

由于本轮出让地块楼板价远低于此前周边地块，未来楼盘上市，或给周边此前高价拿地的楼盘带来不小冲击。

⑤2023年的南宁土拍市场，“地主”多极分化。

本土国企在公开市场主动或被动拿地；全国一线上市房企集体躺平，甚至有房企战略性撤出南宁；部分央企国企仍有计划在南宁拿地，比如建发、保利、中海、中国铁建城发等；极少数手中有资金的民企等待机会拿地，比如恒力、彰泰、盛邦等民企，通过二级市场交易或是参与城市更新项目、或者是与南宁老地主的合作、接盘等方式，或将成为民企拿地的主攻方向之一。

⑥2024年，南宁土地市场的分化势头还将会持续。

本土国企仍然是拿地主力军；优质的中小地块还将会出现抢地；城市更新、城中村改造会是下一波热点；总部没有拿地资金支持的全国型企业，或以小股操盘、变身代建方等方式继续在南宁市场厮杀。