瑟瑟发抖了一个星期，太阳终于“休假”结束，回到南宁的空中上班了。

被冷空气封印了这么久，今天总算能踩踩盘了。

听说，上周末有个楼盘勇气大爆发，冒着个位数的气温和小雨开放了样板，竟然还吸引了不少购房者前去看房，据说成交情况不错。咱就去这里看看吧。

这个楼盘出身很特别，它是轨道地产操刀的首个合院产品轨道御水江岸，因此一开始就自带流量buff。

然而，看过产品之后，我发现，御水江岸的合院的叫好又叫座，不只是因为出身。

01

邕江上游唯一江景合院，它来了

合院占天占地带花园，采光好私密性强，在限墅令下，是很多购房者的终极置业之选。因此，这几年，合院火得一塌糊涂。顶峰时期，南宁有超过20个盘有合院在售。

但是，作为高端物业，南宁的合院一直存在一大缺憾：绝大部分合院，都远离邕江。

我们知道，邕江全长133.8公里，流经市区的部分长达76公里，造就了数以百千计的江景住宅小区。其中，在售的江景楼盘大约20多个，大部分都是市场上的热盘，售价最高的一度超过4万元/平米。

然而，在这20多个江景盘中，很少有合院，一线江景差不多都被大平层产品垄断。合院和邕江似乎很难兼得。

尤其是邕江上游，一直是合院的留白地带。把时间的指针往回拨几年，也在江岸找不到合院的踪迹。

因此，轨道御水江岸的面市，堪称主城区邕江上游江景合院从0到1的突破。它是邕江上游的唯一，也是整个主城区江景合院的“少数派”。

▲御水江岸整体意向图，占据邕江上游一线江景位置

而且，跟少部分虽能看江但实际距离较远的合院相比，御水江岸和邕江之间，仅仅隔着一条江南大道，非常近。距离产生美，但跟邕江之间，零距离会更美。

如果我们把格局放大一点，不只盯着江景，会发现，御水江岸的“少数派”体质，还体现在很多方面。

比如地铁，项目周边规划有地铁4号线北延线和8号线的站点，双地铁加持，这在全城所有合院产品里来比，都是罕见的。

再比如，项目对面就是相思湖大学城，与大量的高知人群为邻，也是少数在售楼盘才能享受的“红利”。说到这里，插播一则小八卦新闻，据说，在御水江岸发售以后，不少大学教授从大学城过来买了合院。

御水江岸不但是“少数”，而且数还很少——一共仅有116套合院，一两波热销就能卖完的节奏。

02

比“含江量”更高的，是赠送率

御水江岸含着邕江“出生”，在合院当中属于“生在罗马”那一类。

但实地看过项目之后，我发现，能在最冷的天气下做成了近段时间最热的样板间开放活动，御水江岸凭的不只是一线江景的先天优势。它的产品力才是最大的杀器。

简单概括御水江岸的产品力，我觉得是：突破和超越。

看了几年合院，必须得承认，让人惊艳的产品确实不少。但是，很多产品都是在一些细节上内卷，比如这个项目的花园比另一个项目的大一点，那个项目的地下室挑高又比这个高10公分等等。很少有项目能在更大的格局上做出突破性的东西。

出乎我们意料之外，御水江岸的合院，在好几个方面，都实现了市场上未曾有过的突破。

①地面上比别人多一个楼层。

一般来说，南宁的合院大多数都只能做到地面上3层加上地下空间的格局，很多购房者的认知里，地上3层就是合院的极限了。

但御水江岸一出手，就直接“拔高”了这种认知，地面上做到了4层。

▲合院意向图

要知道，御水江岸是靠江的，多一层楼就意味着多一分看江视野，也多一分空间感和舒适度。

▲露台上视野开阔，江景近在眼前

而且，多一层楼，家里就有更多成员可以享受到专属的楼层，私密感更强。

②每个楼层的面积都更大。

合院被购房者诟病比较多的，是虽然整体使用面积较大，但每个单层的面积都很小，空间感不足。

▲合院样板间一层客厅实景图

你会不会以为，御水江岸既然比别人多做一层，那么单层的面积肯定要更小？神奇就神奇在这里，它不仅地面做了4层，而且每一个单层都达到70平米以上！如果你去市面上找几个同是143平米的合院对比，不难发现，全部单层面积70平米以上的，现在打着灯笼都找不到几个。

再看户型图，御水江岸的面宽达到了8.3米，这在南宁的合院里，也是最宽的之一，甚至可能没有之一。

③7房5厅9卫，每间房都是套房。

很多合院的户型设计都存在一种大家都心照不宣的痛点：明明每个家庭成员都是家的主人，但在房间的设计上，却有明显的主次之分，甚至是主客之分——主卧做成了小家化的大套房，其它的卧室空间逼仄很多，除了一张床，很难装得下其它功能。

▲合院样板间卧室实景图

▲合院样板间主卧衣帽间实景图

家庭成员，尤其是老人，就会住得很不方便，甚至住得很憋屈。

▲合院样板间卧室实景图

御水江岸不一样，它的设计出发点之一，就是把每一个家庭成员都真正当做主人，给每一间房都设计了卫生间，一家人都能享受更高品质的生活。

④地下室在同类型产品中同样出众，最高挑高达到6米，可以自由分割成两层。

从样板间的呈现来看，地下室改造成两层后，层高跟普通的平层住宅差不多，完全不显压抑。保姆间可以放在夹层，还自带独立卫生间；夹层剩余的空间，根据具体的需求来设计出各种功能。

负一层足够停4辆车，也可以把一半的面积拿出来，改成健身房或者其它用途。

⑤院子跟合院建面差不多大。

院子作为合院的灵魂，是购房者重点关注的产品指标之一。御水江岸的院子，最大的超过190平米，比很多我们见过的农村的“天地楼”奢侈的院子都要大，也远超143平米的建筑面积。

▲合院样板间院子实景图

为什么同为143平米的合院，御水江岸能做出远超很多同类产品的产品力？

可以说，产品力都是建立在面积充沛的基础上的，否则巧妇难为无米之炊。御水江岸能让购房者们眼前一亮，重要的原因之一就是高赠送——实际使用面积超过300%，约457平米！

把143平米“变”成了457平米，它会魔法吧？

03

第一个合院，“出道”即巅峰

重要的事情，需要再提醒一遍：御水江岸，是轨道地产的第一个带合院产品的项目。

第一个合院，产品力就如此炸裂，御水江岸堪称出道即巅峰。第一次打造合院，就能够做到游刃有余，实属难得。

但事实上，御水江岸的一炮而红，背后是轨道地产“蓄谋已久”的产品迭代和升级的结果。

早在今年8月份的品牌发布会上，轨道地产就宣告了其主动求变的决心。

我们都知道，轨道地产是南宁本土为数不多的“80后”房企，已有42年的房地产开发经验，仅在南宁就成功开发了超过30个项目，总开发面积约750万平米。

在其开发历程中，轨道地产的产品标签非常明显，主打的就是地铁+丰富的配套。在产品类型上，以高层住宅为主。这种开发模式，也在市场上形成了一种共识：买地铁房，找轨道地产。

而在发布会之后，我们发现，轨道地产变了。一方面，它变得越来越会玩，多次引领人们参与了城中热议的话题，比如“南宁很ging”等，并且跟南宁市民就这些话题同频共振。另一方面，它变得越来越会做产品，发布会后推出的几个项目，户型都可圈可点，空间布局合理，拓展率高；改善户型在追求舒适感的同时，也更注生活的重仪式感等等。

御水江岸就是轨道地产产品迭代的代表作。我们原以为，轨道地产第一次推出了合院，表现能到“及格”线就不错了，没想到，最终出来的产品如此能打，大有要将同类产品拍在沙滩上的势头。

不得不佩服轨道地产。刻板印象中，一家大公司，尤其是大国企，要升级要改变，短期内都是很难的。但轨道地产在几个月的时间里，就让改变和升级真真实实地在产品中体现了出来，非常难得。

04

低密地铁大社区，高层产品同样能打

合院是御水江岸的拳头产品，但不是唯一产品。

其实，御水江岸全盘占地面积约174亩，容积率只有2.0，产品结构包括高层、洋房以及合院。别的不说，这2.0的容积率，已经很香了，在目前的市场上找不到几个更低的了。

除了合院，御水江岸的另一大亮点就是项目在南宁首创的花园高层。

什么叫花园高层？简单来说，就是高层设计了约6米高（局部）的错层阳台，这就意味着，每户的阳台上，除了能种花种草，还能种树，甚至是种小乔木。这样的阳台，不但能观景，而且自身就是一景。

▲高层意向图

在轨道地产这一轮的产品升级中，还有一点，就是更注重项目的生态属性，这在多个项目中都有所体现。让阳台变成花园，相当于在每一户家里都安装了一个小型的生态系统，既有观赏价值，又有利于健康。

那么，高层的户型又如何呢？和合院一样，同样是超高拓展率，同样产品力爆表。

高层户型面积段为78-118平米，我们逐个简单地看一下这几个户型。

78平米户型赠送18平米，实得96平米，做到2+1房两厅两卫，还带一个4.35米的阳台，就问，还有谁？

▲78平米户型图

88平米户型，拓展约20平米，做了3+1房两厅两卫，真正做到了同等面积多得一房。别处的88平米一家三口住还嫌挤，这个88平米一家五口住都没问题。

▲88平米户型图

105平米户型拓展约24平米，做到3+1房两厅两卫，带6.6米的错层阳台，主卧带衣帽间。

105平米户型图

118平米户型拓展约29平米，相当于赠送了三间房，拓展率达到25%，摇身一变变成了大户型。

▲118平米户型图

这批户型，真的很行。

05

高性价比，还得看轨道

轨道地产，算得上是高性价比的最佳代言人。

御水江岸，同样带有高性价比的特质。

在样板间开放当天，据置业顾问介绍，合院单套总价仅为230万元起步。

230万是什么概念呢？按照457平米的使用面积，单价5000元不到。

但如果在今年最热的凤岭北，230万大概能入手一套不算大的大平层，至于江景，拿望远镜也是望不到的。

而如果想要在凤岭南买一套一线江景大平层，这个预算就更加捉襟见肘了。

但在御水江岸，这个总价能到手的是一线江景+双地铁+相思湖大学城+最高达到457平米的使用面积。

性价比孰高孰低，很明显了。