原创 张岳
全球瞩目的银行危机，正被新一轮恐慌所取代。
3月20日，欧股大跌，亚洲银行股债双杀，瑞信股价一度下跌超过60%，瑞银股价也一度下跌超过10%。
又发生了什么？
不同于硅谷银行的期限错配，瑞信银行的流动性危机，这一次是瑞士政府自己捅了一个“新篓子”。
在瑞信收购案中，为确保私人投资者参与并增加瑞信的资本储备，以帮助瑞士政府分担成本，面值约160亿瑞郎（约合172亿美元）的瑞信Additional Tier 1（AT1）债券将被减记为零。
价值约172亿美元的瑞信债券，一夜清零了。
一般而言，银行清算的时候债权优先于股权，应该是股东先亏损归零后才轮到债券。
但在这次交易中，AT1债券先于股票归零，而股东权益仍旧可以保留接近50%，这让债券持有人颇感愤怒，也令市场感到震惊。
同时，这种随意修改规则行为，不仅将导致其它银行债券被抛售，在金融市场掀起新一轮恐慌，也让全球富豪对海外资产的安全性感到担忧。
01
中国正成为全球资产避险地
硅谷银行、瑞信银行事件轮番而至，“债券清零”引爆美欧金融体系信任危机，全球富豪突然发发现：
原来世界最太平的地方，莫过于中国大陆；资金最安全的地方，莫过于背靠大陆的香港。
3月以来，香港美元存款业务暴增，大批来自美国、瑞士等国家的华人资金回流香港。
据报道，汇丰将在3家分行试行一星期7日营业，以匹配大增的海外港人或非本地居民需求。
同时，中国对外资的吸引力越来越强，开年首月实际使用外资金额超千亿元，达到1276.9亿元，同比增长14.5%，再次创造了一个新高。
2月M2同比增长12.9%，创七年新高。3月27日央行全面降准0.25个百分点，放水仍在持续。
大量国际热钱的流入，叠加货币的持续超发，必将把中国核心城市、核心地段的优质不动产价格推高到一个新的高度。
近期深圳豪宅市场已经出现抢购潮，深圳中心天元这种顶豪产品，短期内售出4套大平层。其中2套被北京金融行业客户买走，2套被上海客户买走。
这类富豪的购买行为，其实就是在抢占能够穿越经济周期的资产。
把财富和命运掌握在自己手里，非常重要。
大量配置金融资产等于信任别人，相信不确定的东西；大量配置优质不动产等于相信自己，相信确定的东西。道理就这么简单。
02
谁能对抗周期的力量
经济是有周期的，“复苏-繁荣-衰退-萧条-再复苏”，顺势而为才能事半功倍。
近期，某餐饮创始人的海外信托被击穿，结合硅谷银行，瑞信银行等事件，全球富人对资产安全性的担忧，本质是经济周期的惊涛骇浪在重新分配财富，改变社会层级，让有钱人跌落，让没钱人获得跃迁机会。
个体很难对抗周期的力量，但优质不动产可以。
十年前你在中信建投找了一份工作不重要，十年前在朝阳门的中信建投证券旁边买了一套房子真的很重要。
二战以来，虽然国际局势动荡不已，局部战争不断，还经历了多次“核弹危机”、“石油危机”，但纽约、伦敦、北京、香港、上海、新加坡的不动产最终都跑赢了大盘。
就连莫斯科和德黑兰的不动产，都跑赢了通胀，战胜了本国货币贬值的速度。
从1970年代末到2014年前后，莫斯科中心区的房价按照旧卢布计算，上涨了140万倍；在战云始终密布的伊朗，过去几年货币虽然贬值很多，但德黑兰的房价年年翻倍。
我们现在看到大量热钱流入香港，深圳，抢购豪宅，更应该认真思考一个问题：
未来十年，能够穿越经济周期的资产具备哪些特征？
很多人可能会想到城市、地段、产品等维度，或者是“稀缺、独一无二、不可复制”等属性，这些都很正确，但需要增加一个动态的概念：时代发展的方向。
03
哪些资产可以穿越周期
肩负时代使命的资产更能穿越周期。
未来十年，中国都市圈发展的最大课题，莫过于深港融合。
如果深圳和香港两个世界一线城市能够联手，那么双城汇聚的资金量超越北京上海，全球最佳科技集群位列前五，拥有两个世界级的证券市场，股票交易额、融资额常年位居全球前十，背靠14亿人口庞大市场……
为了加速深港融合，深圳和香港都在做出新的努力和尝试。
如香港也开始加入“抢人大战”，推出“高端人才通行证计划”，范围扩大到全球百强大学毕业生，内地有9所高校在列，分别为：清华、北大、浙大、复旦、上海交大、中科大、南京大学、华中科技大学、中山大学。
近日，香港特首李家超在接受传媒访问时提到：
在港深合作方面，香港已和深圳组成19个专班，涵盖多个领域，其中一个是针对【北部都会区】的建设。河套地区与深圳只是一河相隔，希望可变成【创新区】，区内有许多创新的合作，包括人流、物流、数据流等。
深圳开年公布的2023年首批重大项目工程项目中，共有4项涉及河套合作区，分别为粤港澳大湾区（广东）量子科学中心、国际生物医药产业园三期、河套EDA创新中心和河套深港合作成果转化中心。
未来福田将全力引进重大创新机构、重点企业研发中心、香港高校优质科研项目等顶尖机构，到2025年打造10大全球顶尖科学家实验室、20大世界500强企业研发中心、10家“独角兽”企业。
图源：南方+
发现了吗？深港的加速融合，着力点在“科创”。
香港拥有一批国际一流水平的大学和学科，在科研、吸引国际人才和知识产权保护方面有一定的优势。而深圳则充斥着创新创业的基因，背后是东莞、中山、佛山这些先进制造业基地，将研究成果转化为商品的能力很高。
深港的加速融合，也让福田区升级为世界罕见的“金融+科技+行政”三核CBD。
香港虽然是国际金融中心，但香港没有实业，经济严重依赖金融为主的服务业，过高的房价也限制了人才流入和初创企业的成长；深圳金融业体量和规模虽然远小于北京上海，但胜在快速、灵活的政策优势和创新能力。
现在福田继行政和金融后，集齐了科技第三块拼图，它将融合深港的金融、人才、产业、创新等优势，通过风投、创投机构帮助实体经济、战新产业、专精特新企业在资本市场融资上市，结合“金融+科技+行政”的力量，撬动中国新一轮科技革命和产业变革，塑造中国的未来。
未来类似“苹果、谷歌、华为、大疆”这样的世界名企，将在这里被扶持壮大，未来深圳最能赚钱的公司和最会赚钱的人才将汇聚于此。
如果你有幸置业于此，这些企业和人才不仅成为你的邻居，也为你的财富“抬轿”，成为你财富增值的背书，让你的资产穿越经济周期，在睡梦中实现升值。
纵观福田CBD，谁将承载塔尖人群的生活，辐射“金融+科技+行政”资源的同时，坐享深圳40余年醇熟配套，无论是城市中轴的占位，还是近3年市场的销量，都指向深圳中心天元。
04
全国豪客围猎“天元”
哪里最有价值？市场中的真金白银会自己投票。
从2021年到2022年，深圳中心天元（下称：天元）连续两年蝉联深圳高端公寓销售金额冠军，去年更是斩获深圳大平层销售金额、面积、套数NO.1。这说明即便在过去疫情叠加经济动荡的两年里，天元依然获得了市场和豪客的认可。
2023年，深圳市场稍有回暖，天元就在近期快速成交了4套，均由北京、上海的外地客买入，这说明全国豪客已经开始围猎深圳优质资产。
实拍图
海外资产安全性遭遇挑战，一线城市住宅严格限购、限贷，中国有钱人除了天元，似乎没有更好的选择。
天元是“真公寓”，不限购，不限贷，可承载大体量资金，产权清晰，无政策风险，安全可交易。
放眼全国一线城市，只有深圳才有这种产权的“真公寓”。相比于北京上海的商办公寓，深圳的商务公寓更像住宅，享有民水民电、带阳台、通燃气、甚至可以落户和积分入学。
2020年7月31日，深圳叫停全市商务公寓审批，这让可售的商务公寓更加稀缺，也让位于城市核心地段的豪华公寓成为绝版。
作为能够穿越经济周期的资产，天元不仅拥有产品的产权优势，深港融合之下的产业机遇，也可以便捷地享受深圳中心区的9大功能——行政、金融、文化、交通、会展、购物、娱乐、酒店和居住（公寓及住宅）。
区位示意图
项目的地理位置极为优越，位于深圳独一无二的中轴线上，占据整个福田CBD九分之一版图，不管是2022年冬奥会分会场、建党100周年灯光秀，还是每年的迎春花市，天元都是最佳观景台。
天元所在的福田CBD，是深圳不可取代的城市封面，也是大湾区在国际舞台的形象代言。
实拍图
天元享有“一部电梯通达全球”的尊贵待遇。业主不必跋山涉水，不必担心人流拥挤，按下专属私人电梯，途径繁华的地下商业街，就能抵达岗厦北交通枢纽、福田高铁站以及周边的9条地铁线路，轨道交通的密集程度堪比东京六本木。
天元距离福田高铁站约800米，乘坐高铁实现14分钟到达香港西九龙、半小时到达机场，一小时畅达大湾区的生活圈；项目3公里范围内还有福田口岸、皇岗口岸两个陆路口岸通达香港，其中皇岗口岸是全市唯一的24小时通关口岸，这里是深港双城塔尖人士的理想置业选择。
交通示意图
在提供高效便捷的同时，这里还有一流的生活氛围。
如平安金融中心PAFCmall、卓越intown、星河cocopark、购物公园、中心城、皇庭广场等大型购物场所；深圳中心书城、音乐厅、图书馆、博物馆、美术馆等深圳市民中心最精粹的文化设施。
配套实景图
项目周边国际五星级酒店林立，包括柏悦酒店、四季酒店、丽思卡尔顿酒店、香格里拉酒店、喜来登酒店等，充分满足商务、宴会社交等需求。
在产品的打造上，天元给人最直观感受是：极致和纯粹。
纯粹到只做大户型，它是福田中心唯一纯大户型高端住区。面积段高达313-330大平层公寓，降低社区人口密度，提高舒适度和私密性的同时，也起到对圈层的营造和筛选作用。
实景图
极致不仅体现在地段、景观和配套上，更体现在产品上。约一万平米星月园林，超百米楼间距，10m挑高大堂，9m环幕瞰景客厅，60㎡五星级主卧，全屋一线国际品牌臻装。
实拍图
从世界范围来看，豪华公寓更受到塔尖人群的青睐，而深圳的豪华公寓价值被严重低估。
因为不论在纽约还是伦敦的核心地段，豪华公寓已经不是简单的住所，它更像一个承载财富的“巨额现金池”，一个类似于毕加索的藏品，一个全新的豪华房地产资产类别。对于天元来说，你不能再用公寓或住宅去定义这种资产。
天元泳池实拍图
价格快速上涨，不断打破成交记录的往往都是豪华公寓，如纽约曼哈顿公园大道432号位于96层的一套顶层公寓最近挂牌出售，要价1.69亿美元，几乎是五年前价格的两倍。位于伦敦Whitehall的The OWO项目里，一套4室公寓卖出了每平方英尺1.1万英镑的天价，折合人民币101.22万元/平方米。
深圳中心天元不仅价格处于低位，而且是现楼交付，无需想象，所见即所得。
目前深圳市面上无论豪宅还是豪华公寓，基本都是期房，对比现楼还需要1-2年的时间，不仅交付质量、交付时间需要等待时间验证，资产的安全性存疑，且在此期间所损失的租金收入也是一笔可观的差额。
世界在变化，规则在坍塌，全球富豪对资产安全性产生全所未有的担忧，而天元可以为你守住财富，是帮助你穿越经济周期的超级资产。
