救市！救市！救市！！

当下，让中国经济振奋起来的密码，仿佛真的藏在楼市里面！

在万众瞩目和众望所归中，理所当然的！

各种救市政策，又双叕冒出来了，层层叠叠，一浪一浪的喷薄而出！

老策略屡试不爽！新汤药会奏效么？

最新让人兴奋的， 除了城中村改造，那就是按套内面积计价了！

PART1:按套内面积计价，合肥，真勇！

说到按套内面积计价，首先就要说到公摊了！

公摊是中国现行的几乎所有城市通用的计价方式！

比如我买的房子房间的真实使用面积是91平，但产证上给我写的是128平。为啥呢？因为算上了楼套，墙体各种面积，分摊到了我的住宅里，所以，我必须按照128平来支付房屋的价格。而如果在欧美等国家，则是按照91平来计价。

这就是建筑面积计价和套内面积计价的区别！

其实内地的房子公摊模式是从香港“拿过”用的，而且李嘉诚当年在香港和内地卖时，也推广了这个公摊算法。

7月28日下午，合肥市召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。提出十条：

一是大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。

二是为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

三是“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。

四是大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。

五是试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。

六是试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售。

七是探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证，此举有利于提高地库建设质量，防止赶工期造成地库漏水等问题。

八是落实“全程代办”，全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”。

九是坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出让方式，优先考虑“四没有”的优质房企：即没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题。

十是要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用。

可以看出，合肥这次的挺地产行动力度很大啊，其中的重点就是商品房按套内面积计价！

PART2:按套内面积计价，可行么？

有人说，按套内面积计价，是宇宙级利好！

但实际上真是这样么？

我们来看下相关案例：

不到70方的公寓公摊面积超过37方

就在本月中旬，西安一套建筑面积69.57平方米的公寓，套内面积32.71平方米，分摊面积高达37.04平方米，公摊率竟超过了50%。业主姬女士直呼“太离谱了”。

假设这套公寓单价2万元/平方米，按69.75平方米计算，总价为139.5万元。如果单价不变，按套内面积计算，则只需要65.42万元。总价相差一大半。

这个楼盘的公摊面积为什么这么多？销售人员说，门厅大走廊宽敞气派，公摊比例合规。

楼盘所在辖区住建局则表示，目前公摊面积的占比没有明文规定。

而如果按照套内面积计价，相信姬女士在买房时候就会着重考虑了，在相当多的买房人群中，并非科班出身，也很难计算出实际的使用面积，这种情况下，如果公摊面积过高，无异于一种不符合购房者原意的“欺诈”。

一旦执行按套内面积计算，则可以避免这种欺诈产生。

早在2002年，重庆市通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方规定的形式要求商品房现售和预售，都必须以套内建筑面积作为计价依据。

重庆市为什么能取消公摊面积？其他地方就不行？

其实，作为始作俑者的香港，也在十年前废除了公摊。

由于香港的开发商越来越肆意妄为，公摊面积占比越来越高，甚至达到60%以上，导致购房者实际得到的套内面积大幅缩水。这引起了香港民众的强烈反对和抗议。

经过多年的斗争和立法，香港终于在2013年实行了住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。之后颁布的《一手住宅物业销售条例》将上述规定拓展到了新盘。就此，公摊面积时代在香港正式终结。

当然，国外从来就没有公摊这一说，就没有国外的案例可举了，但我们知道的是：

公摊是可以废除的！

但取消公摊真的好处那么大么？

实际上并不是，香港取消公摊后房价并没有下跌，目前依然是蓝星房价最高的城市（没有之一）。

另外，有专家认为取消了公摊面积，物业费用的分摊方式将会出现问题。

但小俊哥认为：公摊面积这个东西的存在，明面上就是一个数字游戏，实际上，就是开发商粉饰单价，谋取超额利润的一个重要工具。

利弊好坏，没有什么争议，至于说还有各路所谓的专家出来为公摊站台，老百姓的眼睛都是雪亮的，这些人注定被抛进历史的垃圾堆！