一、前言

建发股份发布了2023年的财报。

2023年分红是每股0.7元，低于2022年的每股0.8元的分红，考虑到其有一半的业务来自房地产开发，这个分红还是比较不错的。

按照10.06收盘价计算的股息率有6.96%,这个股息率依然很高。

公司财报中提到的配股项目还在推进过程中。之前的股价也因为此配股大幅下挫，后续一直未恢复。当下这个环境，这个配股方案推进还是有难度的。

二、财务数据分析

1、营业收入7636.78亿元，同比下降-8.30% , 4季度单季度，同比下降-38.50%; 净利131.04亿,同比增长108.60%,4季度单季度 , 同比下降-74.76%；扣非净利24.07亿，同比下降35.03%。

由于收购了红星美凯龙，导致净利大幅增长，因此，扣非净利反映其真实的营收情况。

图1、毛利率和净利率

2、从最近几个季度的毛利率来看，环比在持续改善。2023Q4的毛利率甚至高于2022年。

相比较之下，2023Q4的净利率出现了环比下滑，但也高于2022Q4同期水平。

图1.1 、各业务毛利率情况

3、建发股份业务主要分供应链运营和房地产业务、现在还加一个家居商城运营（收购红星美凯龙）。

2023年供应链运营营收5933.66亿，同比下降14.79%,归属股东净利是39.5亿,同比下降7.38%，总负债提高13.07%，四季度的毛利率是2.04%（企稳回升）。

房地产业务营收1664.5亿，同比增长21.94% , 归属股东净利是1.912亿,同比下降24.72%，总负债同比增长4.19%。表明公司在加大促销力度，降价出售房产，四季度的毛利率是11.51%（继续下滑）。。

家商商城运营，38.16亿，归母净利是-5.63亿。

3、销售费用同比增长20.2%，报告期内代理手续费、广告宣传费及品牌使用费提高。

管理费用同比增长107.41%，主要是股权激励和资产折旧导致。

财务费用同比增长55.4%，股息支出提高导致。

研发费用同比增长24.08%。

费用开支远高于营收增速，净利率下滑也是不奇怪。

图2、长短期借款

4、2023年较为明显的变化就是短期借款持续下降，相对应提高长期借款。不过从2023Q4来看，长期借款也在环比下降。

长期借款（632.32亿）同比增长12.07%，短期（96.13亿）借款5.94%。公司账面的货币资金是983.46亿，交易性金融资产是28.29亿。

从现金流来看足够覆盖债务，还算是安全。

长短债务置换以及环比债务下降主要来自房地产业务，因为其有一半业务来自房地产。（整体房地产公司都在去杠杆，建发也不例外）

图3、存货与应收款对比

5、应收款同比增长58.39%，存货同比增长2.4%，环比下降118.07%。

从存货分类来看，库存商品是同比在增长，这一块主要是来自供应链运营。

相比之下，开发成本不断转入开发产品（主要是指房地产房屋竣工越来越多），可售房产在不断增加，公司加大了计提力度（估计是想加大降低促销力度）。

从账龄结构来看，绝大多数还是集中在一年期内，账龄结构还算健康。

图4、净现比与合同负债

6、合同负债同比增长4.18%。我翻了下建发重要预售房的预收情况，大多数项目预收款在80%以上，一线或强二线预收款项目还是不错。相比之下，淮安、江阴预收款就比较差，只有30%不到。

之前，有一个粉丝跟我说，建发其在当地口碑还算不错。

从披露的项目来看，预收款还是大体不错，比我预期的要好。

三、总结

1、房地产业务，对于公司的毛利率影响目前看不是很明显。公司在加大竣工力度以及加大降价促销力度，快速回笼资金。

2、好在建发股份不全是房地产业务，还有一块重要的供应商运营业务，从毛利率情况来看，供应链运营毛利率企稳回升，2024年应该还会提高。相比之下，房地产业务的毛利率依然在持续下滑，看看2024年Q4是否能企稳。

3、后续要注意美凯龙收购，是否会影响公司的分红力度？

4、剩余部分，继续关注长短期借款以及合同负债变化。