但真正能成交的，有几个？

最近好几个开发商和中介朋友都跟猫姐吐苦水，购房人来是来了，看也看了，也付了少量诚意金 ，就是不转签，这可怎么办？

为此现在一些房企也改变业绩计算策略，一定要签约，才算成交。购房人不转签，就不能算业绩，这可把地产营销人愁坏了。

现在的楼市，真出现了这样的情况吗？猫姐以最近刚入市的华润观云润府为例，发现还真的是！

01.77折钜惠，观云润府一入市，撒丫子就跑

上个月3月15日，观云润府领证了！首次领证4、6、7号楼，全部为洋房109、129㎡户型，销许价46500元/㎡。边户最高表价达到了48267元/平！

但雨核观云润府一入市，全南京中介都给它疯狂拍视频带客，直接打出“77折钜惠”，吸引购房人！

那观云润府这次首开，到底多少钱，有中介给出了答案：观云润府洋房38000元/平！低楼层108平在3.7w/平左右就能买到。128平单价3.65-3.8w/平。

目前网房显示，观云润府成交均价为36929元/平，相比表价，折扣力度约为8折！

要知道观云润府可是洋房，在区域属于暂时没有竞品的存在，但却卖出了比高层还低的价格，同在雨核板块，华润另一个高层项目云上润府，108平的户型3个月前价格还是420万呢，划下来3.89万/平！

而周边次新房只有中海城南公馆有洋房，但猫姐看了一圈贝壳平台，目前洋房还没有成交价，只有高层有成交，价格在3.1-3.3w/平。而洋房的挂牌价格在4.3、4.4万/平，目前处于有价无市状态。

这一对比，观云润府的价格是不是很香？售楼处一度人人人，但半个多月过去了，实际观云润府卖出了多少呢？

02. 转签难！拿证三天后坊间传卖24套！如今半个月，成交仅17套！

在观云润府拿到销许的第三天，坊间传言：观云润府首开卖了24套。

但对此华润表示没有开盘，只是落位！以往南京开盘都是直接交定金，但华润却有了落位这种说法，落位不交定金，交少量诚意金，这种诚意金原则上来说，在没有转为定金的情况下，是可以退的。

那么领证两个星期了，落位转签约了吗？

猫家今日（4.3）查看了南京市网上房地产，发现截止今天，观云润府首批领证的124套房源，累计认购56套，成交仅17套！还有51套未认购也未成交。以成交来算，去化仅13.7%

确实，观云润府也出现了转签难得问题。

那为什么客户不愿意签约呢？其实客户的心理很简单，怕后期房价还会降！所以客户选择先交少量的诚意金，然后等后面观云润府二批、三批次再开，如果二批、三批价格有所变动，就会要求按新的更优惠得价格来买，而如果市场出现大幅的波动，也有可能放弃购买。

虽然观云润府开盘优惠力度达到8折，折后只要3.7万/平不到就能买，但是以后的市场谁敢保证呢？

猫姐认为，从地价看，观云润府这幅地，当年是底价成交，地价为22088元/平，与现在3.7万/平的价格相比，有约1.6万/平的空间，这个价差，观云润府仍然是有利润可赚的，不亏。后期如果还想调价，不是没有空间。

但是从房价看，观云润府洋房卖3.7万/平，这个价格我们也客观地说，价格是到位了。再往下降，于市场不合适。至于观云润府还没有开卖的高层，后期会开什么价，暂时我们还不知道，但周边次新房中海是3.1-3.3万，我们认为，高层最多比次新房高2-3千/平，贵了，在现场的市场，很难卖得动。

03. 客户和开发商的双方博弈，这一次购房人很强势

当然转签难，并不是华润观云润府一家的问题，这样的情况不止出现在华润，其他楼盘的营销总们也很头条，有的时候催他们客户来签约。客户就一句话说：急什么，难道我下个月去、下下个月去，你这个房子还能卖完了不成？

一句话，堵得开发商无比心塞。

为了解决这些问题，售楼处的置业顾问，会故意给客户放风，说这个楼盘的折扣会收回。但现在客户也很精明，也有应对之策，我也给你交诚意金，锁死现在的优惠，但是，如果楼盘降价了，我也可以按新的来，我就拖拖拖，看情况再说。

而如果有一些楼盘价格出现了大的波动，有些仅仅付了诚意金或者定金、一成首付的客户，就会直接选择放弃不要，哪怕定金、首付要不回来也没关系。因为如果买下来，他承担的损失有可能还大于首付啊。

现在南京楼市的成交周期，已经从以往最快三天，拖长到两到六个月，甚至更长。目前猫姐了解到，多家房企已经把他们的业绩计算方式变更为必须签约才能算。

而这就是让诸如观云润府，这类盘最头疼的。到底如何才能让客户爽快转签约？评论区大家有什么好办法，欢迎支招~

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