中环悦府位于南三环大红门板块，随着规划的逐步落实，现在的大红门成为首都商务新区。

项目在大红门地铁站旁，到国贸、金融街、丽泽这三大产业区的距离都很近，国贸约37分钟，到金融街约34分钟，到丽泽约33分钟。

有地铁8号线贯穿南北，有10号线大环线，同时板块又挨着三环和四环，真的是去哪都很方便。

中环悦府北边有一个九年一贯制学校，学校已经定了。

北京市丰台区教育委员会在相关文件中中提到，将启动木材厂西侧九年一贯制学校方案设计，建成后拟交由北京十二中办学，命名为佟麟阁学校。

北京四环内的地块卖一块少一块，大红门还是具有高定位的板块，中环悦府区位价值拉满。

我头两天去了一趟中环悦府，也参观了样板间，怎么说呢，我感受到了华润的压力与决心。

如今是各项目纷纷抢时机开盘，尤其是中海丰和叁号院这个改善天花板的产品抢先面世，要在月底开盘，这无疑是给其他竞品楼盘造成很大的紧迫感。

所以中环悦府在周一急迫的开放了样板间，能看的出来很赶工，好多细节还没处理好，但不影响大体，参观完以后，关于这个项目，我想聊聊！

区位

中环悦府位于北京南中轴线，属于南四环内，从土地资源上来说，这个地块很稀缺，因为四环里是严格控地，也很少出地，所以说从四环内的新盘就很少。

目前也只有丽泽商务区附近也就是西南三环的板块还有新盘在售，但价格确实不低，都在10-13万之间，所以如果从环线和价格层面来讲，中环悦府是很值得一看的。

但是我也说过很多次，环线位置已经不作为买房的重要依据，区域发展配套更重要。

中环悦府距离8号线大红门南站直线距离700米，东侧便是永定金茂府（9.3万左右）和中海和瑞叁号院（9万左右），目前预售证还没下，所以也无法定价。

不过当时华润拿地的楼面价是6.82万/平，如果也是9万左右的成交价，说实话，利润确实不大，再结合市场因素和竞争因素，项目去化速度不会快，这次华润的压力真的不小。

产品

小区地块很方正，容积率2.4，共6栋楼326户，1-4号楼总层17层（两梯两户），5-6号楼总层11层（一梯两户）。

位于居住地块南侧的0009地块则是幼儿园，北侧的基础教育用地则是之前规划的佟麟阁学校，由北京十二中办学。

小区户型为134-213的改善三居四居，其中134平34套，137平44套，145户型44套，166户型68套，176户型102套，213户型34套，所有的户型从户型图上看是有阳台的，北侧还有设备平台，这部分算赠送。但实际上，阳台全都包起来了，所以得房率会非常高，而且会更实用，并且全大落地窗的采光视野效果也非常好。

户型

134平的起步户型，此户型都是边户，四叶草格局的全明三居室，南向三面宽带三阳台，客厅面宽4米3就已经可以改善了，这次华润做的户型让人很喜欢。

137的户型位于南侧洋房，都是中间户，但也是全明，此楼南侧就是幼儿园，该户型和134的变化基本不大，只是尺寸和得房率会略有差异，毕竟一个是一梯两户，一个是两梯两户。

同样145的户型也属于是刚才的放大版，尺寸和得房率略有变化，大格局基本没改动，此户型都是边户。

166平的户型就比较改善了，入户变成了私密玄关，且变成了子母门，大格局变化不大，但尺寸增加了不少，客厅面宽直接增加到了6.3米，而且主卧套房变成了270°拐角窗。

176平四居三卫，都是中间户，同样也是豪宅标配子母门+私密玄关，整体LDK设计，客厅面宽6.6米，整体南向采光面13.9米。

213平的改善天花板，一梯一户，尺寸整体放大，客厅面宽7.6米，整体南向阳台的采光面15.1米，此户型非常改善，主卧套房的视野效果非常棒。

样板间

因为赶工，有些细节没做好，以防误会是不让拍摄的，所以只能偷偷拍两张，可以参考一下。

楼盘分析：

要说区域呢，大红门板块现状确实差了点，正处于腾退建设阶段，好多人觉得这里不配9.5万，我曾经也这么认为。感觉这个区域没什么发展潜力，也就这样了，其实到现在我也只推荐改善家庭选择这里。不管是之前的“府系”还是“藏锋系”，都是各家的头牌，包括这次的“悦府”，同样也是华润的招牌。去年华润操盘的二环北京悦府项目那可是10万+豪宅项目的销冠，这是被市场验证过的系列，所以这里价格会偏高，只适合改善。

若是聊未来，项目处于国际商务区，确实有成长空间，南中轴商务新区规划的确不错，也是丰台区的重点发展区域，但时间过长，不是短短十年能见到成绩的，这300万平的产业空间，至少需要二三十年的时间来释放，而且要偏人文一些，非经济产业。

但华润的地块还是被竞到了地价上限，楼面价比隔壁项目高了1万多/平，就是因为这是大红门区域也是南中轴商务新区的最后一块居住用地，还是稀缺性！

所以看产品，这就很重要了，这次悦府的装标很高，去样板间是可以感受到的，用料和装配都很下成本，要高于隔壁那俩，而且户型图大家也看到了，多处赠送面积，得房率也是中环悦府制胜的关键，说到底，“抄作业”还是很有优势的。

还有就是幼儿园在中环悦府的南侧，九年一贯制的佟麟阁学校在中环悦府北侧，大点的孩子上下学都不用接送，这也是一大优势。

其实听说甲方内部是想按9.5万/平卖的，但这个价格确实属于新高了，没有优惠的卖，可能去化速度会很慢，回款周期的压力也不知道能不能顶的住。毕竟同期的新房，大户型有中海丰和叁号院做对手，小户型有中建云境在竞争，这哥俩可不简单！

最后，感兴趣想看房的，加下方户型图上售楼员联系就行，有福利的！