昨天晚上赶着周六前北京润府放出了户型图。之前案名出来之前对拍地、板块、交通、产业、学区及各种配套和周边的房子进行了分析。

深度解析--通州把这里当作垃圾场基地，大亦庄概念的北神树地块值得买吗？#N1250

今天就与隔壁的二手房润枫领尚、以及南侧嘉会湖的璀璨时代进行对比分析（之前已经对璀璨时代进行过详细的分析，今天就对比概况地聊一下）。

深度剖析--亦庄--台湖--璀璨系（招商-璀璨时代）值得买吗？#N0170

为什么选这三个盘进行对比分析呢？

理由1：共同特征是都属于通州，但是紧邻亦庄，房屋及限购政策属于亦庄管理，但是各种配套和学校还得靠通州（就是要政府花钱的地方还属于通州）。

理由2：润枫领尚是紧邻北京润府的2014年交房的二手房（这样对比更能分析出此新盘的溢价空间），璀璨时代与北京润府都是央企操盘，品质定位相差不大。

理由3：这三个盘的购买客群相类似，主要是亦庄的外溢人群和沿着17号线出行的在市区的上班人群（17号线前往CBD或者通过一次换乘基本能覆盖市区大部分产业区）。

一、板块位置

1.1、位置&板块

这三个盘都是北京地铁17号线线上的项目。东南五环和东南六环之间。

①、位置

北京润府和润枫领尚：这两个盘在北京地铁17号线北神树站旁边（距离地铁站770和400米左右），这两个盘是典型的地铁盘。

璀璨时代是在地铁17号线终点站嘉会湖站区域（距离嘉会湖地铁站1.5km左右），勉强算地铁房。距离地铁站还是稍微有一点远。

②、板块：北京润府和润枫领尚属于北神树板块，西面是亦庄，北侧隔着董村综合处理厂的是朝阳区的老君堂和黄厂区域。北神树虽然建设的年代比嘉会湖早一些，但是这里基本是各个生产型企业为主（李宁中心、北京比亚迪就在这里，剩下就是涂料，机械、催化剂等生产企业）。

西侧有几个小区（正在建设的北京润府、2013年交付的润枫领尚，北侧还有泰禾拾景园，首创美林湾等），典型是产业和居住混合区域。北神树最大的问题，也是大家都比较在意的是西南侧1000米处垃圾填埋场（现在已经覆土种树种草建成了小公园），北侧的1.2km处的董村综合处理厂（也就是通州的垃圾处理厂。整个这个板块定位就是生产型企业和垃圾处理区域）。这里后续就是补充各种短板（地铁通了、北京润府南侧的商业，旁边的教育用地--这个地块是有了，但是什么时候落地，具体哪家来办学还是未知数）。

嘉会湖区域做了整体规划，主打是居住、商业、公园绿化和产业区域（旁边规划的信创园、小米产业园、距离京东也不远--这些产业明显还是比北神树高端那么一点），目前还处于建设阶段的初期（未来还需要10年左右的建设周期）。

总之：北神树的北京润府和润枫领尚相对璀璨时代距离地铁站更近，距离市区也更近一下。北神树的板块发展基本到了中后期，嘉会湖的发展基本在前中期的建设阶段。北神树的定位是工业制造+居住+垃圾处理。嘉会湖属于信息产业+各种商业+公园宜居区域（这两个区域的定位还是不一样的）。

1.2、产业

这两个区域发展的产业还是不一样的，明显嘉会湖的比北神树的高端一些，并且这些产业明显带着亦庄外溢的特征。其次这两个区域的居住人群基本相类似（主要依靠亦庄产业区和17号线的交通带动，其实在南城开车也不怎么堵车）。随着产业发展，这两个区域被亦庄整体合并的概率也就越来越大（亦庄和台湖的关系。与通州和北三县的关系还是不一样的，涉及的层面不一样）。

1.3、学区

嘉会湖区域的学校已经落地，北京景山学校（通州分校），处于开学状态。旁边有教育用地，以开发区的名义引进北京小学，北京八中属于确定的消息，就看建设的进度了。但是目前北神树区域的上学问题还是需要前往南侧的次渠解决（小区会配建幼儿教育，隔壁的教育用地就看钉支户和后续的而建设进度）。学校的规划用地是有了，但是土地的上面还有钉子户（这个只能有想象空间了，一切都是未知数）。在学校方面北神树与南侧的嘉会湖相比较绝对算是一块短板（关键北神树目前没有）。

这两个区域都期望自己能合并到亦庄，享受亦庄的教育资源（北京市第二中学、北京市十一学校、中国人民大学附属中学、北京市建华实验学校等优质教育资源）。我要说的是亦庄的这些学区，不能算真学区，也是被炒作起来的学区（牌子是挂上了，背后的成绩有待时间考验，之前的真实成绩真心一般，还要靠海淀来的拔尖生支援）。

1.4、生活配套

商业方面：北神树地铁站北侧规划的商业（华润一起中标操刀，在这里有一个万象汇是跑不了，总体量达到18.8万平米）。嘉会湖也是规划了站城一体化的商业综合体，想象空间还是比较足的，就是建设周期会比北神树长，但是只要建设起来一定是超越北神树的（规划在哪里摆着呢）。剩下的商业就是需要共享亦庄板块内的大族广场及山姆会员店等配套（在这里整一个电驴前往亦庄区域还是很方便的。开车这一片区域道路宽阔，也不堵车，就是红绿灯多一点）。

医疗方面，这两个区域都是短板，只能共享亦庄的同仁医院或者直接前往市区。这方面，这两个区域相差不大（都可以去同仁医院亦庄分院，也可以前往通州区第三医院）。

公园方面：看似北神树周边的空地和绿化还不少（但是距离稍微远一点，并且这些公园的精致度差一些），项目的南侧会自建公园（1.28万平米体育公园，里面会有网球、羽毛球篮球等健身区域），还有就是1.5公里有东石公园、马家湾湿地公园，其中马家湾湿地公园景观面积71万㎡，水面景观约16万㎡。

但是很明显嘉会湖一直在超越，这里还是水资源（通明湖公园，嘉会湖湿地公园--规划中）。未来嘉会湖在公园宜居方面会全面超越北神树（南侧的绿化和水系）。

二、小区

2.1、开发商

北京润府的开发商是实力央企华润置地。润枫领尚的开发商北京通州的地方私营开发商（北京润通鸿业房地产开发有限责任公司--这个公司放到现在开发，大家最担心烂尾，可惜人家已经是二手房了，不存在这些问题）。璀璨时代是央企开发商招商蛇口。

总之：这两新盘都是实力央企开发商，小区的定位无论是华润的润府系列，还是招商的璀璨系列，都属于刚需和刚需改善的品质定位（基本是同一定位）。已经交付的润枫领尚虽为地方私企建设，但是这里基本没有品质溢价，这么多年的二手交易，价格已经夯实了，相对更具有参考价值。

一、学区补充说明

1.1、亦庄学区独立

亦庄学籍独立区域（不包括三羊片区，鹿华苑片区）

亦庄学区独立（仅仅局限于经开区的核心区,60平方公里范围之内，包括四个片区：核心区、河西区、路东区、路南区，属于“亦庄学籍”。而其他165平方公里的范围,包括诸如瀛海、旧宫、青云店、长子营、采育等地区的教育职能还是大兴区教委管理,属于大兴学籍。通州马驹桥、台湖次渠等地区的教育职能应该还是通州区教委管理，则属于通州学籍）。

学区独立意味着：北京从17个教育区变成18个教育区，亦庄教育区成立。“非亦庄学籍”地区的初中生，将无法再考入亦庄地区的高中，主要就是大兴学籍的初中生，将不能再考入亦庄地区高中。亦庄地区的初中生也不能再考大兴的高中，双方完全独立。

优势：亦庄目前已经拥有“人大附”、“建华学校”，“亦庄实验中学”等重点学校，独立后，亦庄的高中升学率将会急剧上升（毕竟这些优质的牌子挂在这里，家长再去追捧，学校、家长、学生共同作用，成为一个优质学区）。其次引进的人大附有直升总校的名额（这个还是比较重要的）。

1.2、台湖学校情况

璀璨时代所在的嘉会湖区域属于大的台湖区域，亦庄学籍独立不包括台湖区域（台湖目前仅仅是房产证及各种手续在亦庄办理，购房的各种限购政策是与亦庄保持一致，解除了台湖地区尴尬的态势，享受不到通州的利好--距离通州副中心核心区太远，反而各种限制的利空一个都不落下的尴尬局面。这里的行政关系还是属于通州，包括学区政策）。

但是要说明一下的是这里引进了北京景山学校（通州分校），处于开学状态。但是目前算是挂了景山的牌子，不能算是景山的教学质量，未来还要看升学率情况。旁边有教育用地，以开发区的名义引进北京小学，北京八中属于明确的消息（ 2022年1月19日，北京经开区与西城区教委签订备忘录。具体内容就是：西城区将会在“经开区台湖-4区域”和经开区联合打造两所“公立”名校：北京小学分校和第八中学分校）。

官方新闻显示，经开区于台湖4片区所引进的北京八中为一所完全中学，这也就意味着未来北京八中不仅可以满足附近孩子的初中入学需求，其还将拥有一所高中部（高中在家门口并不是就意味着可以上，但一所优质高中的存在，对于区域价值的提升一直有其特有的作用）。

这些引进也为一片的教育质量提升打下基础，经开区下功夫引进优质教育资源，为将来全部纳入统一管理打下基础（只有实力对等了，合并起来才更容易，并且这些资源也是亦庄刷脸引进的）。北京还是想让亦庄补这些区域的短板。这些学校的引进还是助长了这里房子的交易进度（学校的功劳因素很大）。

1.3、北神树学区

目前能落地的是华润配建的幼儿园，小区目前这里近距离家门口上学还是实现不了。

这里规划了教育用地（看地块的规模就是为九年一贯制教育准备的。B12A1用地还很大的）。北侧润枫领尚对应的小学和中学分别是银河湾小学和次渠中学（在次渠区域，距离还是稍微有一点远，并且学位相对也比较紧张）。

北神树区域的上学需求还是相对比较大的。在2014年阳光城拍地的时候就明确了南侧的教育用地要同步实施（就是B12A1地块，并且还要与住宅一起拍卖，那时候还是通州管理，但是后来阳光花庭建好了，这里教育用地还没动工--原因大家度知道。钉子户一直为谈妥，还养了大狼狗，要长期对抗的准备）。

2022年9月份公布了《亦庄新城台湖-1区域控制性详细规划（街区层面）（2020-2035年）》（草案）公示，定位是“一心双点、三轴一带、多片互联”的空间结构。其中一中心就是北神树地铁站及周年商业为中心（这个就靠华润来打造了），好惨呐也功能点包围着生活服务区，北侧依然是生态绿色区。这个规划里面这块教育用地扩大了（满足九年一贯制没问题）。

可以满足孩子们在家门口的学校上学的梦了。但是钉子户依然没有搬走（各种投诉很多，但是进度基本等于没有），导致教育用地现在还没有定论（到底谁家来办学，一般政府在拍地和卖房，会把各种利好都放出来，但是现在还没有消息，那真不是什么好消息），这个规划的大饼已经画下了，但是什么时候能吃到，真是个未知数。出主意的不少，学校先建设，绕开钉子户等等。到那时如何落实就看通州和经开区的教委如何协商解决（经开区的应该比通州教委着急一点）。

这块地引入名校的概率很大，就是一直没有定论，导致大家心都悬在嗓子眼。

昆山的钉子户

这种的也有

个人观点：教育平权化是大势所趋，这个已经基本形成了共识。随着亦庄产业的进一步扩大发展，这里整个大亦庄概念的区域被纳入亦庄的整体管理只是时间问题（当年石景山独立成为区，也是首钢发展的需要，大亦庄板块独立壮大也是区域发展的必然--亦庄不能一味想着赚钱的产业和地皮供应抓手里，社会责任的学校，医疗、公园扔给其它区域--台湖的整体规划落地，还是比较看好的，但是需要时间）。但是这个时间相就不好确定了，需要一步步区发展

（小道消息，不保真，台湖区域基本确定后续板块内的学籍归属亦庄，好多买了璀璨时代的也是看好这一点。但是要做好不划归亦庄的心里准备，这样会给你带了意想不到的惊喜。老想着明年台湖就会完全合并至亦庄，那万一不合并就是惊吓了。不论怎么讲，亦庄、台湖及通州这些区域的教育都属于向上走的态势）。

2.4、楼栋

①、北京润府

润系产品作为华润的高端产品线中，满足刚改需求为主要特征，主要建在近郊区的地铁沿线（房山的京熙润府、顺义的璞瑅润府）。梅花桩布局的楼栋。

北京润府的外立面采用一玻璃幕墙和铝板为主要材料（1-2层为石材，上面搭配一部分真石漆）。整体外形和北京瑞府还是非常相似的。外立面的墙和窗比非常高，保证了每户的采光和视野（每个客厅是大落地窗户，这个还是非常不错的）。

楼栋的外立面采用三段式构图逻辑，头部采用经书线条，金属色与白色相间隔，层次感还是比较丰富。中间主体是白灰色相间隔条纹状，底部是石材幕墙+铝板。

整体俯瞰院子的景观，这里有下沉庭院（意味着会所，不止一个，意味着面积不小，品质更高），递进，渗透式的空间感（创造灵活的小区园林活动空间），这里社区花园有植物花园、康养花园、野趣花园、萌宠花园、艺术花园主题。形成大概650多米长的定制林溪游园路径。

小区号称也要打造达尔文营地这个华润专有的IP乐园（更符合年轻人的胃口，这个对催娃更有效果）。这个在京熙润府中算是在北京第一次落地，那这里就是北京第二个落地达尔文营地IP地方了（估计后续小朋友们会超喜欢到这个地方玩）。

小区的大门是一个线条式的屋顶，加上金属色的立柱，打造了花园式入口，整体大气不少，归家仪式感有了。

②、璀璨时代

这里是主打一个低密洋房住区，住宅设计大师HZS汇张思担纲建筑设计，现代主义风格。

楼栋的外立面也是采用三段式，但是不是属于对称风格，线条感还是满满的。窗户玻璃占比也比较大。非常值得期待。金色金属线条和白色灰色相间隔。

小区的园林属于线条明朗。各种石材和绿化高低起伏搭配。

③、润枫领尚

小区楼栋的外立面采用三段式设计，底下1-2层是挂挂石材。中间是真石漆+普通的窗户，楼顶是做的简单造型石材。在2012年这属于主流的风格。大门和单元门电子系统完好，基本是长期关闭状态

现在进入小区看看已经接近10年的小区，水系目前到了夏天还正常流动，绿化也相对还不错，

小区的不足是人车没有分流，地上停的车还算不少。楼道入户虽然铺了大理石地面，但是墙上没有瓷砖，整个档次就降低不少。

这个小区是自采暖，老年人更喜欢，可以自行延长供暖时间。但是费用就会多一些。年轻人白天上班不在家，那就省钱了。

总之：这三个小区的楼栋和外立面，虽然璀璨时代依靠洋房和小高层，基本能战胜北面的北京润府和润枫领尚，但是北京润府的黑科技（达尔文营地IP，和大型社区的特点，可以弄出更多更丰富的小区主题景观，小区也是唯大不破）。所以北京润府和璀璨时代独属于采用了新的设计理念和新材料，取长补短，不分伯仲。润枫领尚是10年前的产品了，虽然与这两新盘有一些差距，但是能维护成这个样子物业和居民们做的还是不错的。

三、户型

3.1、户型分布

①、北京润府

北京润府一共1386套房，一期取证640套房。

首期开盘8栋楼，分别是8/10/11/14/15/17/20/21号楼。

目前一共公布了6个户型图，分别是99平米和109平米的三居，129平米、133平米、157平米、175平米四居室（销售指导价是6.5万/平，开盘前一定还会有优惠折扣，想了解的加微信聊起来）。

10号楼、15号楼、21号楼为98平米和109平米三居室产品，总高均为18层，2梯2户。98平米分布在东侧或者西侧边户。

17号楼、20号楼为约129平米四居产品，2梯2户，

总高：17号楼是18层、20号楼是14层。

11号楼、14号楼为157平米四居室，2梯2户，

总高：14号楼是13层、11号楼是17层。

8号楼为177平米四居室，总高10层的纯洋房，仅36套（不含4户130平米的退台户型）,1梯2户设计。

②、璀璨时代

一共6个户型，89平米三居室，102平米三居室，120平米四居室，和140平米四居室。

③、润枫领尚

36-70㎡一居室，58-88㎡左右两居室，86-88㎡左右三居室，155㎡-171平米左右四居室，基本实现了户型的全覆盖，涵盖的人群更广泛（听人介绍，小区有好多在十里河做建材生意的老板，买这里）。两居、三居为小区的主力户型，这两个户型也是这些年常见的限竞房户型，比较中规中举。

总之：北京润府（99平米--175平米，目前公布出六中户型）和璀璨时代（89-140平米，一共六个户型，相对纯粹一些）是三居室和四居室，之间稍微有些错配，都是主打刚需改善和改善户型。润枫领尚就是1-4居室所有户型全覆盖（36-171平米）。

3.2、户型图

3.2.1、99平米以下--与北京润府没关系

88平米以下

①、润枫领尚

低于88平米以下的只有润枫领尚有这些户型。主打一居室和两居室。

A、一居室

51平米一居室大开间

55平米一居室

55平米一居室（1+1户型，扩展出来一个功能空间，一人居住可当作书房，三口之家可当作儿童房）

这里面不论是大开间一居室（1+0户型），还是一室一厅。基本都是北向。总价在240-280W左右（总价在300万以下，自从地铁开通以后，这里不论是租房，还是买房的都相对多了起来）。典型的刚需户型（适合单身男女，或者17号沿线和亦庄开发区的上班族租房居住）。

B、两居室

87平米两居室

南北向两居室，全明格局，南向两面宽，也是这个在市面上常见的两居室户型里面算是优秀的，毕竟实现了南北通透。但是能买得起这个户型的，我还真不建议买这个，再增加一平米的，直接上三居室。

88平米

①、璀璨时代

②、润枫领尚-89平米

这两个户型相比较，都是南向两面宽。整体户型方正度，以及各个空间方正度，璀璨时代还是比润枫领尚好不少。其次璀璨时代实现了主卧套间格局（虽然主卧的大门与洗手间的门有一点打架，但是这个面积段，做成这样也算尽力了）。再次璀璨实现了客厅270度大转角的采光和视野（赠送的这个大飘窗还是非常不错的）。璀璨采用开放式厨房，整体空间感增大不少（但是这个厨房要配置一个好一点的抽油烟机，要不然来个爆炒，那客厅里都是烟雾，这是我真实经历过的）。客卫采用了三分离这个还是比润枫领尚实用不少。

总之：这两个小区的户型相比较确实新盘璀璨时代要比次新房润枫领尚优秀不少。

3.2.3、北京润府--99平米三居室--（640W左右）

99平米三居一卫，总价约640万左右（属于这个盘的最小户型，上车这个盘的最低价格）。

优势：99平米三居室，全明格局，南向两面宽，南向两个是卧室，客厅向西或者向东，大客厅+餐厅采用大的玻璃窗户（面宽达到了5.9米），采光和视野非常不错。客厅、餐厅和厨房一体化设计，北向有一个多功能室（可作为书房或者儿童房，家里人多作为一个卧室也是可以的）。客厅有收纳空间和家政间，这个还是比较足的。

不足：客厅未能实现南向，算是一个不足（夏天西晒还是比较厉害的），其次玄关设计一般（入户门正对客厅大窗户）。整个居室只有一个卫生间（北向卧室至洗手间的距离有点远）。

与璀璨时代--102平米三居室

璀璨时代102平米（相当于比北京润府多了3平米），已经实现了南向三面宽的三居室。并且玄关和客卫布局还是比较合理的，胜过了北京润府。其次餐厅、客厅和厨房的一体化设计整体更通透。璀璨时代主卧实现了套间格局（主卧空间还比较大，可以放置化妆台并且还能避开主卧门与洗手间门相互不影响）。南向两个卧室的隐私性也好不少（次卧对面有储物和家政空间）。

总之：璀璨时代的102平米全面碾压北京润府的99平米，甚至璀璨时代的89平米，好多地方都超越北京润府的99平米。

3.2.3、北京润府--109平米三居室--710W左右

109平米三居两卫，总价约710万左右。这个户型属于这个小区刚改家庭比较关注的户型（也是市面上比较流行的户型）。

优势：经典的南向三面宽户型（并且都有飘窗赠送），南北通透，双卧朝南，入户玄关处有不少储物空间。厨房（U型厨房）、餐厅和客厅一体化设计。大门避开了与客卫的直接正对。主卧采用套间设计（两个洗手间均采用钻石型设计风格），属于市面上的主流户型。

不足：两个洗手间都有点紧凑。主卧的大门正对着洗手间的门，南向两个卧室整体隐私性一般。整体卧室空间有些紧凑。

与润枫领尚-119平米三居室比较

润枫领尚119平米三居室是南向两面宽，整体虽然大了10平米，但是比北京润府南向少了一个空间。其次在南北的通透性上，北京润府更胜一筹（润枫领尚的客厅、餐厅及厨房的一体化设计方面比北京润府差一些，更别说北京润府的U型厨房比润枫领尚的一字型厨房胜出好多）。在主卧的隐私性方面润枫领尚比北京润府好，但是代价是有一个长廊。

总体上北京润府109平米的户型比润枫领尚的119平米好不少（全面碾压有点夸张，但是大部分碾压是没问题的）

与璀璨时代102平米相比较：

虽然北京润府多了7平米，都是南向三面宽，但是在各个细节上，璀璨时代更优于北京润府（例如：入户玄关的设计，洗手间的位置考虑，主客卧的空间大小，以及隐私方面等等）。判断房子好坏的重要指标大面宽、短进深方面，璀璨时代也是胜出的。

3.2.4、北京润府--129平米四居室

129平米四居两卫，这个是中间户型，总价大约在840万左右。

优势：南向三面宽，全明格局，四叶草户型，北向两个居室空间是紧邻的（便于整体打通扩展空间，单独做卧室也还是可以的，就是中间的多功能能间小了一点），客厅（从129平米开始，客厅是落地窗，这个还是非常不错的）、餐厅和厨房一体化设计。主卧套间格局。

不足：大门正对着客卫，南向主次卧的隐私差那么一点。

与璀璨时代-120平米四居比较

虽然璀璨时代120平米比北京润府小了9平米，但是这两个户型相比较，整体布局基本一致。都是四叶草户型。甚至璀璨时代的南向两卧室的隐私性比北京润府好一些。南向次卧的转交不仅仅隐私好了，还预留出来了家政间和储物空间。最后北京润府大门正对卫生间的不足之处在璀璨时代有一些错开了。

总之：璀璨时代不仅面积小的情况下，发挥超出了北京润府，仅仅从户型的角度来讲，那个更优显而易见。

3.2.5、北京润府--133平米四居室

133平米四居两卫，这个是边户，总价约860万左右。

优势：南向三面宽，全明格局四居室户型，这个四居室与之间的129户型的最大区别是北向两个卧室变成了西向或者东向（从没有太阳照射，变成了上午或者下午有太阳照射，这个还是好一些的）。客厅、餐厅和厨房构成一体化设计。主卧达到了大的270转角的窗户（总感觉这个放在客厅比放在卧室更好一些。大转角放在卧室我真不知道怎么评价了--优势：太阳能每天给床铺和被子杀菌了。不足就是大部分时间的拉上窗帘，隐私性会有一些差，节能也差一些）。主卧采用套间格局。

不足：这个基本面宽和进深比差一些（好户型是大面宽，短进深）。主卧大门和洗手间门正对，门背后为衣帽柜，使用起来不太方便。

与璀璨时代-140平米四居比较

璀璨时代140平米是小区的最大户型。在入户的玄关方面，璀璨时代采用转角处理，这个比北京润府优秀一些。其次璀璨时代是正规四叶草户型，北向两卧室隐私性好一些，但是在光线方面真不如北京润府的东西向的卧室。这个还是要站在北京润府这边。其次璀璨时代主卧的窗户总体感觉要比北京润府的要好一些（这个还要看每个人的喜好，有人就喜欢大窗户，有人还是感觉卧室毕竟涉及到个人隐私的地方，这个大窗户还是有点过于夸张了）。

总之：这两个户型，璀璨时代更中规中矩传统一些，典型四叶草。北京润府把璀璨时代的北向两个卧室挪到东向或者西向，这个还是值得点赞的。但是主卧大窗户还是有一些挑战隐私，居住起来就没那么方便。

3.2.6、北京润府--157平米四居室

157平米四居室，基本是之前129平米的放大版。

优势：整体户型比较方正，南向三面宽（有一些这么大面积做到了南向四面宽），转角的入户玄关不仅风水上讲究，隐私也好。客厅更宽大了（整个面宽12.4米，客厅5.5米宽）。客厅、厨房（U型厨房，厨房外面墙边可以储物，也可以放置冰箱）和餐厅一体化布置。主卧（主卧的最大特点仍然是大窗户带飘窗，化妆台也有窗户，其次两个洗手间都带有飘窗）和次卧都是套间格局。北向两个卧室可打通使用（可变空间）。

不足：主卧门对着化妆台的窗户，其次是次卧门对着洗手间。主卧大转角窗户就不再重复说了。

与润枫领尚-156平米四居室对比

润枫领尚156平米属于南向三面宽，明显户型结构还是在装修的过程中稍微改了一下。北京润府的整体面宽比润枫领尚的大，客厅面宽也大一些，其次润枫领尚的次卧不是套间格局。客卫的洗手间没有窗户也没有三分离，这个还是比北京润府差一些。润枫领尚北向书房带阳台这个是加分项，但是这两个居室的可变空间比较小。在厨房方面润枫领尚也是比北京润府弱一些。

总之：同面积段北京润府的功能分配相对润枫领尚更合理一些。

3.2.7、北京润府-177平米四居室

优势：这个户型基本是在157平米放大的基础上做了一些调整。客厅更宽了（从5米变成了6.1米，整体面宽达到了13.3米），入户玄关的位置进行了调整（更靠近北面），北向其中一个次卧的朝向由北面调整到了西面或者东面（这个调整还是非常不错的），主卧套间实现了更大的空间，不仅在卫生间增加了浴缸，洗手池也变成了两个。东西向的各个空间都是有飘窗的（主卧、洗手间、西向次卧）。

不足：挑一点毛病也就是主卧门对着化妆台的窗户，270大转角的这个卧室窗户，在思想上接受起来还是需要一定的时间，其它的算比较完美。

润枫领尚--175平米--800W左右

润枫领尚的175平米基本是之前156平米的放大版，在玄关的处理，整体的面宽设计，客厅、餐厅和厨房的一体化设计，南向主卧和次卧的套间卧室，北向卧室及厨房方面，甚至客卫（北京润府不仅带窗户，而且三分离）北京润府基本全面领先润枫领尚。润府的亮点就是主卧的独立衣帽间。总之一句话，基本是全面超越。

总之：润枫领尚的户型属于全覆盖（不论是面积段还是户型），但是各个面积段的户型在功能性和细节方面都和北京润和璀璨时代差一大截。北京润府主要覆盖的是99平米三居室开始至177平米四居室，璀璨时代从89平米的三居至140平米四居室，正好形成了一定的错配。在同面积段北京润府在户型设计方面还真没有璀璨时代好（北京润府即使比璀璨时代大了几平米，仍然不如璀璨时代的户型设计优）。北京润府的主流面积段是99平米三居、109平米三居、129平米四居，但是99平米的真心一般。其中157平米和177平米四居，户型偏大（总价超过1000万，就真没有十八里店好了，其它可选的地方也比较多）。