北京现在的新房普遍偏贵，那么北神树板块北京润府6.5万元/平米的价格可以买吗？

同为亦庄新城，台湖-4嘉会湖区域大家可能更熟悉些，从2019年的万科东望、台湖金茂悦，到后来的桂语听澜，丰禾嘉会、璀璨时代。

5.8万/平米的台湖-4已经成了东南部刚需买房必看的区域。

相比之下，这两年大家对北神树板块就陌生了很多。

其实，从亦庄新城的规划来看，北神树所在的台湖-1跟台湖-4其实都属于大台湖概念，用专业的名称就是光机电一体化基地和台湖总部基地。

板块定位相同，距离也不远，那么5.8万元/平米台湖-4和6.5万元/平米的北神树哪个更香呢？

北京润府入市在即，今天咱们就全面了解一下北神树，到底值不值6.5万元/平米。

今天的文章，我将从价格逻辑、产品逻辑和区域逻辑三大方面，扒一扒北神树板块，全程干货，不恰饭，欢迎列位转发给有需要的朋友。

6.5万元/平米的北神树会站岗吗？

前文中，北神树比台湖-4区域指导价高7000元/平米，100平米就是70万，半套房的首付出来了。

但价格也把区域的定位做了区分。

台湖-4在亦庄新城是刚需板块，主力户型是二居和小三居，大户型占比是很小的。

而北神树站到6.5万元/平米的价位，就意味着它的改善定位。

北京润府最小户型99㎡三居，但是只有54套，主力户型是109㎡三面宽三居共270套，和129-133㎡的四居156套；155-157㎡四居共120套。

如果把北神树定义为改善板块，这样性价比就非常高了。

朝阳区相邻板块十八里店指导价7.8万元/平米，王四营7.1万元/平米。

亦庄新城改善板块，河西7.7万元/平米，旧宫7.3万元/平米。

周边二手房以次新为主，刚需盘润枫领尚目前均价4.8万元/平米，产品更好的泰禾拾景景园均价在6万/平米左右。

北京润府6.5万元/平米的指导价，溢价不算高。

华润产品力加成

亦庄领导对北神树的规划站位还是比较高的，从土地端的规划就能看出来。

北京润府地块一共包含了5个小地块组成,包括居住、体育场、基础教育用地、公园绿地、还有一个14.6万建方的商业综合体。

2月1日，华润以75.38亿元拿下亦庄北神树B19、B25地块。

北京去年80亿的个小目标地块还是越秀香山樾和招商玺，都是豪宅。

拿下北神树地块后，据说该地商业配建要引进万象汇。

这么大体量的商业，再加上北神树站轨道微中心的规划，未来，北神树一定会亦庄甚至整个北京东南部一个重要商圈。

除了大型商业，社区周边还规划有体育用地+公园绿地，而且都不小。其中体育用地占地超万平，公园绿地也有6600平。

北京润府的Title，也是北京瑞府、北京悦府后，华润第三个用“北京”命名的项目。

项目住宅地块总建筑面积约25万平米，其中地上建筑面积17.5万平米，18栋10-18层洋房、小高层产品，容积率2.5，共1386户。

项目分三期开盘，首期推出8栋楼，8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#、21#。

主力户型为98-178 m’三居、四居，总价650-1200万，高品质精装交付，小高层均为2T2户设计，洋房1T2户设计。

总价650万起，这个价格在朝阳买不到像样的三居，向北一站地，十八里店朝央和煦120平米最小三居总价要950万。

距离地铁200米的亦庄北神树项目，北京润府的一手信息来了！

给大家曝光下全套户型+效果图！

先来看看效果图。

首先是社区主入口，整体打造成为了花园式入口，中央一条归家大道，仪式感很足啊。

外立面攻略君看到第一眼就感觉眼熟。神似前两年的北京瑞府。那个项目单价10万+，当时相当火爆。

单从外立面看，窗墙比很高，每家采光都不错，其次客厅还是大落地窗，这点相当抓人。

俯瞰图暴露一些细节，首先小区内园林组团很多且风格不同。其次社区内不止有一个下沉庭院，感觉会所稳了~

总体看起来很有豪宅的感觉，感兴趣的朋友可以咨询户型图上售楼员.

接下来说说户型，面积段跟咱们爆料的相同。

在99-177平，三居有2款，分别是99/109平。

四居有4款，从129、133、157到最大的177平。

99平三居，客餐厨一体，餐客厅总采光面5.9米，还赠等宽飘窗。入口处设置有储物空间。卧室南向2间，北向1间。全屋南北通透+全明户型。

边厅的格局有人爱，有人敬而远之。不用着急，后面还有一款三居王道户型。但总价600多万，的确很难在17号线旁找到总价这么低的临铁项目了。而且距离仅200米。

109平三居，王道三面宽格局，这款只要在看房的同学，应该都很眼熟了，全明户型，南向赠送三飘窗。玄关两侧预留了充足的储物空间。不再多叙。

133平四居，这款在其他区已经杀疯了，在亦庄还是新面孔。三面宽格局，客厅面宽4米，而且是落地窗。

有两个配置是亦庄之前没有的，一是卧室的转角大飘窗，采光和通透度属于降为打击。二就是近乎半圈的飘窗了，都是赠送。

这两个配置从133平起，全部标配。

157平四居，LDK+X空间格局，5.5米的宽厅+落地窗，大家可以期待下样板间的效果了。

最大的177平四居，基本可以理解为157平的放大版，格局变为四叶草。客厅面宽6.1米，而且餐客厅等宽。单餐客厅的面积就接近60平。

做个总结，拥有17号线沿线近距离邻铁盘里总价最低的户型，650万就能上车，109平的王道三面宽也是700万出头。

再大一点的改善户型，拥有三板斧：

主卧转角大飘窗

Promax级别的飘窗赠送量

客厅落地大窗

最后再说说位置，很多人是冲位置来的。项目位于北神树，距离17号线北神树站，距离约200米。

17号线一路串起亦庄、国贸CBD、望京这几大核心产业板块。门口还有12万平的大商业。西北角还规划有12年一贯制学校。

北京润府其实特别适合东部买房，但又买不起朝阳三居的购房者。

北京润府售楼处位于亦庄财富中心，样板间预计4月初开放，4月底开盘。

我们也启动了北京润府专属看房团，添加户型图上售楼员跟我们一起去看盘吧。，

先天的优势和不足

衡量区域价值，一般需要从“饼”（规划）的含金量和板块现状配套来看，但是现在经济下行地方又没钱，当下的配套就决定了板块的底线。

现在买房就是买的安全垫。

北神树位于朝阳、通州、亦庄三区交界，这个优势是台湖-4无法比的。

我们说三区交界通常是三不管地带，北神树当然也存在这个问题，只不过，从2011年启动拆迁起，北神树的城市界面已经过了最慌乱的时代。

现在片区内都是2010年以后的次新社区，整个街道还是比较慌，但是不破败，而且未来随着北京润府这批新房以及万象汇的建成，整体的城市界面还会有比较大的提升。

三区交界的优势就是通勤上的极大便利。

和亦庄河西独吃亦庄产业区不同，北神树往北可以吃国贸甚至望京的外溢人口，

北京润府距离17号线北神树站只有200米，而台湖-4距离嘉会湖站都在1000米以上。

离朝阳近了三站地，意味着通勤上更多的可能，

说了那么多优点，最后必须要说一下北神树最最致命的缺点，就是教育。

上学必须是北神树家庭的一个痛点。

一是学校远，北神树片区主要对口小学是银河湾小学，与小区直线距离超3公里，实际驾车距离约5公里。

图片来源于熊猫聊房产

次渠中学与小区直线距离超4公里，实际驾车距离约6公里，坐公交车需花费40分钟上。

另外就是学位紧张，

北神树片区目前共有五个小区，约8000刚需住户， 银河湾小学2018年9月1日正式投入使用，规模很小，目前共有四个年级共计21个班级。

原设计规模24个班级无法满足后续正常的五、六年级增设发展，学位不足。据说，2023年已有部分孩子被分到更远的荣海小学了。

学校问题怎么解？

北神树居民曾经不断向上反映，但大多都是通州、亦庄相互推诿。好消息是，规划的B12教育用地拆迁基本完成。

从规划方案看，是9年一贯制学校，后续如果引进知名的教育集团，再加上亦庄独立学籍的利好，北神树的教育缺口会得到很大的扭转。

另外，北神树这里现状商业也比较缺乏，周边没什么大型商圈。距离大族广场也有五六公里，不过北京润府自带万象汇，区域内还将规划两处比较大体量的商业。

其实未来北神树这里聚集的人口越多，商业也会逐渐提档，成为整个北京东南部可以覆盖亦庄核心区的大型的商圈。

立足当下，展望未来，北神树的天花板还有挺高。