大家对于国内的房地产发展有何看法，有人说国内的并不是房地产，而是“印钞机”，房地产的大浪潮发展应该是从1998年的“房改”开始发力的，根据公开数据显示1998年，全国平均房价不足2000元每平米，如今全国平均房价已经突破万元每平米，在过去的20余年时间中房价估计上涨5.6倍。

不少人在房地产上挣得盆满钵满，甚至有部分人群在房地产上已经实现了财富自由，但换个角度去考虑，过去的20多年时间才增长5.6倍，真的有如此暴利吗？很多东西只不过是被平均化，根据数据显示。

2016年全国楼市迎来普涨，平均房价达到了6797元每平米，根据易居研究院公开数据显示，2021年平均销售价格为10,218元每平米，整体房价涨幅达到了50%，这仅仅只是平均数值，根据贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万，看到这样的房价，相信不少人真的是挣得盆满钵满了吧！

2008年确立了房地产就是国内经济发展的主要机制，2008年受到次贷危机的影响，各行各业都迎来了极大的萧条，为了尽快的确立经济恢复，于是放水4万亿，大力度发展基建领域，房地产也一飞冲天2009年房地产企业注册数量直逼10万家。

2014年全国房地产销售面积，从过去的13亿平方米跌到12亿平方米，商品房库存面积由不足5亿平方米上升至6.2亿平方米，多个二线城市去库存周期已经延伸至15个月，三四线城市去库存周期，去到了30个月为了降低库存量，在2014年开始了大变局。出台的政策包括降准、降息，降首付、下调房贷利率，甚至搬出了棚改安置化货币政策，在一系列的调控下，房地产成为了最热门的投资理财产品，2016年房地产还迎来了“普涨”。

万万没想到时隔7年之后，类似的事情再次呈现，根据国家统计局公开数据显示，今年2月份房地产商销售面积5.7亿平方米，比2021年末新增6,003万平方米；科尔瑞发布报告显示截止到2022年2月，全国商品房广义库存量已经接近38.5万平方米，同比增长9%，即便未来三年不再建新的商品房都未必能消化完毕；诸葛找房数据显示全国已经有65个城市松绑楼市政策，促使房地产市场回暖。历史总是惊人的相似，但会不会重复地发生呢？

2014年的房地产为什么就会“沦陷”？根据西南财经大学调研报告显示《2017年中国城镇住房空置分析》2015~2017年，我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%、21.4%，这个房地产住房公司率已经远远的高于国际标准线水平，根据相关的数据显示，2021年我国住房空置套数已经突破8,500万套，而且整个房屋的空置套数还在持续的上升，未来整个房地产市场的库存压力还是非常大。

市场库存量政策等各方面的数据与2014年有高度的重合，未来2~3年时间内会不会迎来新的一轮爆发，这成为了老百姓热议的话题，如果迎来爆发，那么现在投资房产可谓是合理的时间段了。

多方面的数据分析，2022年的房地产与2014年很相似，但并不会迎来爆发式增长，因为楼市的政策还在紧紧相扣，换句话来说就是底层逻辑并没有发生改变，2020~2021连楼市调控压力还在持续“巩固”，三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。

两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。

基金越来越多投资者对当前的房地产市场已经失去了信心，2016年房地产投资比例85%，2017年投资比例75%，2020年房地产投资比例不足40%，22021年主要是以刚需住房人群为主，根据58同城安居客发布2022年《3月国民安居数据指数报告》，春节后全国重点城市总体新增挂牌数量，环比增长高达64%，重点城市房价并未出现拐点，反而还出现了微涨，大城市还是有足够的人口来支撑房价增长。

当然国内的房地产并不像过去那般乐观了，2022年购房的人群，三年后要给自己找麻烦？楼市迎来“坏消息”了

1、房地产可升值的空间好像被限制了，甚至还会出现贬值。

房地产大佬冯伦提房价上涨幅度，如果达不到9%，很大可能就面临着亏本，最简单地分析房贷利率5%，物业管理费以及自身资金持有成本。

经济学家马光远强调，“当前楼市已经出现了过去20年以来首次达成共识，认为房地产要往下走，2022年也许是房地产的新生元年，未来房价下跌将会成为常态”。

对于房地产的走势，最简单的判断方法正如任泽平所说的，短期看金融，中期看土地，长期看人口，目前国内的人口主要流向于长三角、珠三角、京津冀，人口越是集中，对于住房需求量也就越大，整体的房价依旧坚定，而人口在持续流出的三四线城市，未来房地产又有何支撑力的，甚至会出现有价无市。

2、购买期房存在的风险系数大

现在的期房跟过去的期房不一样了，很多人问有哪些地方不一样的，最主要原因是房地产企业频繁出现“暴雷”，部分企业为了回笼资金，宁愿选择降价10%、20%、30%，来销售房产，不少人都问，大幅度的降价销售必然会使房产的建筑质量出现问题。

某女士在验房的时候穿的高跟鞋，结果把楼板踩穿了；某小区在销售的时候说小区内有人工湖等交楼的时候发现小区内的人工湖变成了蓝色的地坪漆，质量出现问题那都是小事，最起码房子还是在的，如果出现烂尾楼，真的会面临着钱房两空的局面。

3、对于拥有多套房产的家庭来说，未来将会有可能增加持房成本。

根据相关的数据显示，如今持房成本比过去高多了，刚刚提到的利息成本，资金成本，还有未来要开展的房东费、房产税、空置税。部分地区还有政策限制两年、三年、甚至是5年时间才能销售，持房成本是不是进一步增加。

未来房地产将会发生怎么样的变化，我们拭目以待吧！