2022年整体楼市开局并不顺利，有人说楼市将会延续2021年下半年的局面，整体成交量以及成交价都处于一个相对低迷状态。用传统的观念去判断如今的房地产市场，有人说市场正在“蓄力待发”。

2008年受到次贷危机的影响，房地产迎来了重大打击，不少人都判断2008年之后的房价应该不会再上涨了吧！结果放水4万亿，市场迎来了180度的转变，众多资金涌入到新基建刺激经济增长，2009年房地产企业注册数量突飞猛进，一度接近10万家。

2014年国内房地产库存量急剧上升，各大房地产开发商好像都“绷不住”，再次利用房地产来推动经济增长，那一年推出的政策可谓是多如牛毛，而且都是利好的政策， 比如去库存、降低利率、降低首付、棚改安置货币政策，另外还有一个关键因素是2015年股票市场并不太景气，众多投资者把目光再一次的瞄准房地产，再经过大力度的推迟下2016年房地产已经来“普涨”。

大家如何看待新的一轮房地产市场变化，2020年疫情后的房地产迎来新的一轮暴涨，让众多购房者认为再一次的刺激经济增长，万万没想到的是到2021年下半年整个市场迎来了180度的大转变，在短时间内出现这么大幅度的降温，究其原因是政策影响，过去是由政策推动，房地产市场增长在2016年后首次确立“房住不炒”。2021年楼市政策共计调控达到了651次，其中包含了三道红线，针对房地产企业剔除预收款后净资产负债大于70%；负债率大于100%现金短债比小于一倍。踩一条红线有息，负债总额上涨不能超过10%；踩两条红线有息，负债总额上涨不能超过5%；踩三道红线有息，负债总额不能上涨；即便没有踩红线的企业有息负债总额上涨不能超过15%，要求房地产企业在2023年6月份前回归到规定的范围内。

两道红线，针对银行业，2021年1月1日，央行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构集中贷款管理制度的通知》限制了房地产企业以及个人贷款上限比例。

当然，也有部分专家认为房地产还是有可持续发展的潜力的，比如经济学家董潘早就提过25年后北京的房价将会涨到80万元每平米，全国平均房价高达9万元每平米的理论。教授回复，房价上涨是有理有据，比如城市变化，家庭裂变货币等各方面因素的影响，房价突破这个数值不是很正常吗？

之前一直在说房地产会持续上涨的经济学家马光远，在2021年也改变了口风，近期提出了三个“20%理论”，从底层逻辑去分析20%城市，20%区域，20%开发商，未来整个房地产将会面临着大洗牌，不再像过去那般旺盛，遍地开花，而是有一定的经济实力，地区以及企业才能站得稳脚跟。

不同的专家都有着自身的立场和理论支撑，多半是谁也不服谁这些都是大咖性的人物，有着自身的思维，也有着专业的团队，他们调查出来的结果怎么样，那我们作为普通老百姓只能当个吃瓜群众，任由市场的走向吧！

弄清楚房地产走势一定是跟人口货币政策调控是有着紧密的关系的中介三方面着手不妨看看楼市未来的方向。

人口走势，根据第7次人口普查中的数据显示我国的人口出生率出现了大幅度的回落，2021年的公开数据更是惊呆了众人，刚刚突破千万，根据当前我国的人口出生数据，观看不出三年时间人口将会出现负增长的局面，人口出生率下降，意味着对于住房需求量也会持续的下降。

货币的角度去观看问题，过去的20多年时间中货币供应M2与经济保持高度如日经济增长，越高货币增长同样越高，根据统计数据显示分为两个阶段，2016年以前是两位数的增长，2017年之后就进入到了个位数增长，发现未来只要不出现特殊情况，随着经济的逐步放缓慢，M2的增量还会持续的下滑，也就是说贬值的速度会下滑了。

当然也有人说，最近这两年受到特殊情况的影响，通胀在持续的扩大，无论是美国还是欧洲地区，整体通胀率都创下了近几十年来的新高，通胀越高意味着老百姓的钱就变得不值钱，又或者说将会印出更多的钱流向于房地产市场吧。

楼市政策，2021年楼市政策非常严厉，没关系，2022年有超过30个城市放松的政策，比如。降准、降息、降利率、降首付、购房补贴等各方面的政策来推动房地产市场回暖，并且鼓励购房者买房，这种政策像极了2014年，但也回不到2014年的巅峰了。

楼市政策主要都是以长效机制来代替其中房产税、空置税、房东税等这么多政策都确定要出台了，未来这些政策出台对于房地产的调控起到关键性的作用。

过去老百姓是因为不够房子居住才疯狂地抢房，如今国内的老百姓不够房子居住吗？相信这个数字应该是非常的小。

根据央行调研数据显示，我国城镇居民住房拥有率达到了96%，城镇居民拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套及以上住房的家庭占比为10.5%，拥有两套房子，我们可以理解为改善性住房，那么拥有三套及以上住房的家庭，真的是这样吗？

根据西南财经大学调研报告显示，国内商品盘住房空置率约为22.3%，空置房产套数超过8,500万套，另外小产权房、集体房、公租房、共有产权房等各类房源叠加在一起。空置房产套数已经超过亿套以上。

明白越来越多的投资者在逐步地退出市场，2016年房地产投资比例达到85%，2017年房地产投资比例75%，2020年房地产投资比例不足40%，2021年主要都是以刚需购房者为主，没有投资者的房地产市场，真的能支撑得下去吗？从各种方向去分析到，2030年百万的房产最主要是根据地段来决定。

优势城市群运动房产价值仍会长期坚定，长三角，珠三角京津冀等众多城市群，集中了优质产业、科研教育、医疗文化等多方面的优势，难道我们会说大城市中心的房价会下滑吗？这种可能性是非常的少，因为地段决定了房子的价值所在，天河区的房价是那么的高从化区的房价是那么的低，所以在同一个城市不同的地方，价格也是有天差之别。

城市在持续流出的地方真的要注意了，除了刚需没有投资的价值，目前国内不少三四线城市人口都在持续地流出，整体的房价可能并没有大家口中的大幅度回落，但最起码出现了有价无市的局面。

百万的房产在未来价值多少钱这个不能一概而论，有可能一毛不值，也有可能涨上了天，对于房地产走势，你们如何看待呢？