今天我们也来说说房地产预售制和现房销售到底哪个更好

房地产预售制，可以说是一个创造性的发明。为什么这么说呢？大家都知道房地产是一个资金投入非常庞大的行业，单个项目动辄就是几个小目标，十几个小目标，几十个小目标的项目也屡见不鲜，一些一线城市的优质地段，单单地价都要几十个小目标了，那么再加上建造成本，资金的财务成本，营销成本等等，这些个投入可是都是以亿为单位啊。那么预售制的出现，则通过预售款很大程度上大大减少了房企本身的自有资金的投入，某一段时期甚至还出现了空手太白狼的胆大者（先前期融资，然后土拍后做开发贷还融，再销售回笼资金，最后建房子）。对于走规模化快速扩张的房企来说，预售制无疑为他们提供了天然的成长土壤，所以说无论是现在的TOP10房企，还是以前的四大房开的快速成长都离不开预售制，换言之目前国内整个房地产规模如此巨大，发展如此之快也离不开预售制的贡献。

那么很多人会说了，预售制没有保障，烂尾了以后兜底的永远是老百姓。

对！！

这就是预售制的弊端，好的时候你好我好大家好，一旦市场下行销售不利，资金链断链以后，烂尾的苦果都给了买房人，例如某印的某大。

那么，一直呼吁不绝的现房销售为何姗姗来迟呢？

道理很简单，一旦全面实行现房销售，房地产行业规模将缩小10倍以上。

为什么？

还是资金问题啊。本来一个项目20个亿的项目投入3个亿快的话6-7个月即可开始销售，行情好8-10个月可以现金流回正，即可抽资再去拍地；3个亿的资金在4-5年里可以拿3-4块地，这个资金利用率何其之高。但是，一旦全面实行现房销售，一个20个亿的项目，你妥妥的就要投入20个亿，从拿地到竣工验收可实现销售，预计要2-3年，2-3年20个亿的资金成本又需要多少？再加上销售时间，资金回笼时间.......20个亿在4-5年里只支持1-2个项目的开发。

那很多人又会问了，那是不是按你这么一说现房销售就实现不了吗？

不！！！！

能实现！

现在就是实现现房销售的最好时机。为什么？因为在调控下，市场下行，紧接着一场旷日持久的疫情，使得老百姓们彻彻底底的冷静了下来，购房的信心完完全全的被压住了，即便现在不断有政策利好，房贷利率以降再降，但就是激不起一片水花。许多楼盘的销售都出现了及大的危机，一个月三四套的有之，一个月一两套的亦有之，有资金实力，自有资金充足的，且盖且卖，往往以是现房了，房子还没卖多少，如果行情持续下去，就无限接近现房销售。要是再咬咬牙，把这次行情看作一次房地产行业的洗牌，洗掉以高周转为代表的，留下那些自有资金充足的，虽然行业规模大幅缩小了，但是在过了国内高峰期的房地产行业来讲，我认为房地产行业也到了缩小规模的时候了。行业红利已过，缩小规模，追求品质，是未来中国房地产行业的趋势。

所以预售制也好，现房销售也好，时也命也，无所谓好坏，房地产发展初期需要预售制来推动行业的高速发展，现如今江河日下，行业红利期已过，也该是现房销售登上历史舞台的时候了。

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