中午吃饭的时候，同事在看某头部平台直接上海学区房专题。我听到，这位主播正在大放厥词，上海学区房如今已经跌得一塌糊涂，尤其是很热的某些小区，已经跌到近乎腰斩。他举杨浦区著名小区密云小区为例，说对口二师附小和铁岭中学的学区房，如今已经跌到腰斩线以下，简直亏死了。下面一众粉丝，欢呼跳跃，纷纷点赞与关注，仿佛个个捡到了金元宝一样，甚是诡异。那么，密云小区果真跌到腰斩线以下吗？下面我们用真实数据来验证这位主播的荒唐，是多么的可笑。

密云小区，杨浦区学区房。该小区位于杨浦与虹口交叉处，大连路与密云路交叉的西侧的东北处，对口杨浦区一梯队学校二师附小，升铁岭中学，算是杨浦区数一数二的义务教育阶段最好学区区域学区房，小户型为主，颇受家长们的追捧。

这位主播的观点。1，密云小区最高峰14万多每平方，如今只需要7万以下的单价。2，密云小区跌得厉害，已经在腰斩线以下,3，密云小区这样的学区房，只一年多就跌成这样，简直不可思议。4，学区房已经是明日黄花，不值得买了，没有人买了。

下面我们来看看他说的是否真实。他说密云小区最高峰14万/平方以上，如今只需要7万以下单价可买，这个是真的吗？根据上海绿军成交数据，密云小区一室户，27-40平方的房子，2020年底至2021年5月以前，这样的小面积房子彼时成交确实单价在14万以上每平方，当时成交也不少，大家可以看数据。

那么是否当时密云小区的房子都是这个价格呢？当然不是，2室以上的房子成交价，彼时，能上12万元/平方，都是例外，绝大多是都在10万以下/平方。

在上海绿军的成交记录之中，2室以上的房子，即使4楼，当时也只有在最高峰的2021年3月初有一套单价超过12万元/平方；一套3楼，单价超过11万元/平方；1套一楼特殊户型和一套3楼单价超过10万元/平方，其他全部低于10万的单价，且这个是当时不带电梯的房子。带电梯的2室成交最高记录是2021年1月成交，单价是8.77万元/平方；

电梯房2室第二高记录是2021年8月1日，彼此成交单价在8.44万元/平方；

其他基本都低于8万的单价。

根据上述成交记录可以看出，价格记录需要看户型。也就是说2021年最高14万的记录是由一室户小户型创造的，而二室户以上的房子，绝大多数都是10万左右的成交单价，电梯房只有8万元左右。如今上述这些户型都是什么价格呢？

一室户，最近的价格情况如下。根据上海绿军的成交记录，去年12月至今年1月，28-37平方一室户，成交单价8万-9.6万元/平方之间。

这种面积段一房，目前挂牌价在8.4万-8.8万元/平方成交，真正成交单价在8万元/平方左右。

二室户，如今的价格情况如下。最近几个月，上海绿军没有二房的成交记录。我们看看目前挂牌出售情况。在上海绿军的房源出售挂牌之中，目前，没有电梯真正二室户型，朝南挂牌单价最低的单价是7.7万元/平方，

有电梯朝南挂牌也在7.3万以上。按照如此情况，朝南无电梯者成交在7万左右，有电梯者成交在6.7万左右。

现在我们把如今的价格与最高峰价格比较一下，看看究竟跌幅几何？最高峰小面积一室户成交均价在14万元/平方，如今在8万元/平方，等于每个平方跌到6万，跌幅为在43%左右。最高峰无电梯二室户，比如成交普遍在10.5万左右，如今在7万左右，等于每个平方跌3.5万左右，跌幅30%左右。最高峰有电梯普遍成交价在8.4万元/平方左右，如今成交价在6.7万元左右，等于每个平方跌掉不到2万，跌幅不懂25%。

综合上述您会发现，根本没有所谓腰斩？那么腰斩以下的价格结论怎么得出来的呢？很简单，一室户最高成交单价14万以上，二室户朝南最低成交单价6.7万左右，两项比较下来，等于每平方跌掉7.3万，如此一比较下来，等于跌掉52%，自然腰斩的数据就出来了。问题是，你非要拿姚明和潘长江比身高，拿欧阳春与蒋平比体重，然后得出的结论能有意义吗？明显是扯淡。小编多次比较，早已经得出结论，该小区与最高峰时期比较，综合跌幅35%左右，距离腰斩还有不小距离，故此所谓腰斩，纯属扯淡。 至于他说的密云小区一年多跌掉腰斩，更是胡说八道。上海的学区房，下跌是从2021年3月开始的，彼时上海发布学区新政，最大变化是高中升学，市重点分到区，区重点分到校，保证了每个学校最少有区重点升学名额，大大淡化了学区房概念。之后，又落实了私立学校摇号入学制度，使得私立学校失去了交钱就能招进来的机会。2021年3月-2023年3月2年跌掉20%-30%左右。2023年4月以后，上海二手房价格开启下跌通道，截止到今年3月，普跌20%-30%，恰恰过去这一年，学区房反而跌幅没有一般房屋大，原因是2021年-2022年年底，跌幅过大。也就是说，学区房跌幅在35%以上，其实是在3年多的时间才完成，绝不是他说的一年多。

最后，他认为学区房已经是明日黄花，不值得买了，其实也是鼠目寸光。学区房，仅仅是为了读书吗？如果你这样认为，你纯粹是一种短视行为。我举个简单例子，静安区最好的学校静教院附校，买个27平方左右的一室户，目前依然要600万左右，能买得起的家庭都是什么样？孩子的同学都是什么样的家庭？要知道他们要在一起读书9年，这将是一种固定的人脉关系。你读的郊区菜小，他读的静教院附校，一般情况下，未来你们的圈子可能差别一个马里亚纳海沟，不可弥补。想到这些，你还会认为买学区房是明日黄花？？？

综合上述，所谓腰斩观点，就是哗众取宠的做法。为了流量而故意采取田忌赛马的方式来误导人们，这确实是一种坏，简直是贻笑大方。