一边是近10个新盘混战，一边是“天量”二手房相继入市，2026年，福州西二环楼市的基调已定，一个字：卷！

12月8日，台江区规模最大的旧改项目——榕发望熙雅筑提前近9个月交付，3800多套安置房将集中办证并引发抛售潮。

另外，建发璞云、国贸天琴樾等次新房还未交房就有挂牌，接下来还有约3500套新房供应，将打破区域楼市的供需均衡。

西二环板块，注定一场混战！

位于台江上海西片区的榕发望熙雅筑，共规划21栋21-34层安置型商品房，总房源3862套。目前单单在贝壳找房平台上，AB区共有125套房源在售，另外还有105套平台审核中，还未上架。事实上在项目交房前，市场上就出现了超百套挂牌房源。

回迁安置房一般是在办出房产证之后才会大规模入市。榕发置地表示，该项目力争明年1月完成总登手续，届时安置户可开始办理个人不动产产权证。这意味着，天量安置房供应即将砸向市场。

作为市中心安置房，榕发望熙雅筑容积率高达4.35，不可避免成为“钢铁森林”，但建筑品质和社区整体规划向商品房看齐，如屋顶瓷砖铺设、感应照明廊道、电梯厅墙地砖与金属线条、儿童乐园、双跑道、全龄共享架空层……

最重要的是价格友好。项目涵盖45㎡-135㎡7种梯度户型，目前挂牌均价在2.38万/㎡左右，总价大概125-320万。

我们知道，刚交房小区由于缺乏二手房定价基准，大多数房东会选择高挂牌价试探市场，后续房源增多价格应该会有所回调。不过未满两年还需要多交5.3%增值税。

榕发望熙雅筑西侧、北侧还有凰锦公馆和弘德雅筑项目在建，分别能提供2003套和830余套安置房。

再加上刚拿地的柳欣佳郡、杨河景郡、中建国际2025-16号地块、建总2025-59号地块，未来三年，西二环周边至少有超1.1万套回迁安置房可入市。

这些价格只有周边商品房一半的安置房一旦大量无序抛售，势必搅动二手房甚至整个新房市场！

首先冲击的就是榕发望熙雅筑隔壁的建发璞云和国贸天琴樾，等不及年底交房，这两个四代宅项目的业主，还没拿到钥匙就有房源挂牌在售。

建发璞云是2023年三个月就几乎清盘的网红项目，容积率3.05，合计434套住宅，主打145㎡和175㎡两个面积。

目前在幸福里平台，建发璞云已有4套二手房在售，挂牌均价5.9万/㎡，贝壳平台也有26套房源待上架。对比一手房4.8万/㎡的精装均价（彼时还要捆绑40W车位）溢价明显。

而国贸天琴樾容积率3.2，合计有526套住宅，目前在贝壳找房平台也挂出了6套房源，挂牌均价5.3万/㎡，相比璞云的业主更有诚意。但项目户型面积在143-206㎡，总价门槛也是动辄千万。

当鼓台不缺新盘，市中心也不缺四代宅，改善盘其实也很难保本。像闽江北CBD当初卖爆的国贸天琴湾今年二手房成交已“破发”。

虽然安置房和改善盘不是同一批客群，但巨大的价差把后者衬托得分外昂贵。另外，同板块均价3.8-4.1万/㎡的新规楼盘也会把单价五六万的二手次新改善盘干翻。

除了凤凰新村片区的华润中寰悦府、建总乌山梧桐序和福厝凤鸣天玺，西二环中路和西二环南路一带还有6个新盘待入市，加起来预计待售住宅约3500套！

这种量级的供应再加上总价重叠，在如今以买方为主导的市场下无疑是冲击巨大的。

克而瑞数据显示，11月份，建总乌山梧桐序占据五区+闽侯普通住宅成交金额、面积榜的双榜首，华润中寰悦府也挤进前十，但加起来也才84套，说明板块高总价购买力有限。

华润中寰悦府有鼓楼学区的加持，总价控制得较好；而台江的建总乌山梧桐序和福厝凤鸣天玺则都在社区园林和下沉会所上面用力。

其中，建总有实景示范区验证产品品质，而第一次玩高端局的福厝还没有产品力背书，只靠毛坯交付的差异化很难突围，接下来的实景展示很重要。

当安置房的品质底线被系统性抬升，同样的核心地段，新盘必须在产品力上做到另一个次元。因为些许的技术差距很容易被以价换量的打法抹平。

所以，西二环一带新盘的户型面积越做越大，100㎡以下的新房大概只剩新榕安岚可选。这些新盘在产品上也疯狂加料，毕竟：

再做刚需，就是死缓！

整体来看，西二环规模庞大的安置房挂牌出售，将释放出巨大的议价空间，利好花钱买地段的购房者，也倒逼同板块商品房品质升级。

而当待售新房和新交付安置房超7000套，明年将是福州西二环楼市最混战的一年！

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