苏州楼市正在经历一场 “政策热、市场冷” 的分裂大戏。

11 月 1 日，苏州工业园区 “卖旧买新” 契税补贴新政正式落地，最高可全额返还契税，叠加全域不限购的宽松环境，核心区改善型房源成交量应声上涨。但与此同时，吴江、相城等远郊区域的二手房挂牌量持续攀升，部分房源降价 15% 仍无人问津。

一边是政策红利催生的改善热潮，一边是库存高企的远郊困境，“十五五” 规划明确 “因城施策增加改善性住房供给” 的背景下，苏州楼市的分化，正是全国房地产高质量发展转型的生动缩影。

苏州楼市的分化，在地图上清晰可见。

核心板块的改善型房源成了 “香饽饽”。园区湖东、姑苏区平江新城的中介反馈，新政落地后 10 天内，120-144㎡的大平层带看量同比涨了 30%，部分次新小区甚至出现 “一房难求” 的情况。有业主透露，自己园区一套 138㎡的房子，挂牌 3 天就收到 5 个意向报价，最终成交价比挂牌价高了 8 万，“周边有学校和地铁，加上契税全补的政策，想买的人排队等”。

数据印证了这一趋势。观点指数研究院数据显示，2025 年 10 月苏州核心区住宅用地成交楼面价环比涨 4.2%，园区一宗低密宅地吸引了保利、中铁置业等 6 家房企竞拍，最终溢价率达 12%。而 11 月新政落地后，园区新建商品住房网签量环比上涨 22%，其中改善型户型占比超 70%。

远郊区域则是另一番景象。吴江区震泽镇的中介吐槽：“手里有套 90㎡的刚需房，挂牌价从 120 万降到 102 万，挂了 11 个月，带看量不到 10 次。上周有业主急用钱，直接降价 15 万，还是没人接手。” 相城区望亭镇部分楼盘更夸张，新房均价从 1.3 万 /㎡降到 1.1 万 /㎡，还推出 “首付分期” 活动，月成交量仍不足 10 套。

这种分化的根源，在于资源集中度和需求结构的错配。核心区拥有优质的教育、医疗、商业资源，叠加 “卖旧买新” 的政策红利，成为改善型买家的首选；而远郊区域配套滞后，产业支撑不足，当市场需求从 “普涨时代” 转向 “精准择址”，这些缺乏核心价值的房源自然被抛弃。

这并非苏州独有。北京太阳宫地块溢价率 39.18%，远郊区县却底价成交；上海徐汇核心地块楼面价 14.85 万 /㎡，宝山区地块则底价出让。全国楼市都在经历 “核心资产抢手，非核心资产滞销” 的结构性调整，苏州只是把这种趋势展现得更鲜明。

为响应 “十五五” 规划 “因城施策增加改善性住房供给” 的要求，苏州在 2025 年 11 月抛出了力度空前的 “卖旧买新” 契税补贴政策，成为楼市最大热点。

新政规则清晰且力度十足。2025 年 1 月 1 日起出售自有住房，在 2025 年 11 月 1 日至 2026 年 3 月 31 日期间购置园区新建商品住房，可享受 100% 契税补贴；2026 年 4-6 月购置补贴 80%，7-12 月补贴 50%。按园区一套 200 万的改善房计算，最高可省约 6 万元契税，直接降低了置换成本。

政策效果立竿见影，但仅限改善型需求。园区某楼盘销售经理透露：“新政落地后，来访客户量涨了 40%，其中 70% 都是‘卖旧买新’的置换客。有客户本来纠结要不要换房，看到契税全补，直接当场签了认购书。” 这些客户大多手握老破小或远郊房源，新政解决了 “卖旧难” 的痛点，让他们得以顺利置换核心区改善房。

但对刚需群体和远郊楼盘来说，政策暖意并未传导。吴江区某刚需盘销售坦言：“新政只覆盖园区的新建商品住房，我们远郊盘根本享受不到。刚需客户要么手里没房可卖，要么资金有限，就算想买房，也凑不齐首付，政策对他们没多大吸引力。”

更关键的是，刚需群体的观望情绪仍在。5000 亿政策性金融工具虽已落地，但主要投向城市更新和保障性住房领域，对普通刚需的直接支持有限。加上就业和收入预期的影响，不少年轻人选择推迟买房计划，这也导致远郊刚需盘的去化压力持续加大。

政策的尴尬之处正在于此：精准激活了改善型置换需求，却难以撬动新增刚需；盘活了核心区的市场流动性，却解不了远郊的库存困局。这背后是楼市供需结构的深层矛盾 —— 过去多年，苏州远郊区域供应了大量刚需房，而现在市场主流需求是核心区的改善房，供需错配导致政策难以实现 “全域回暖”。

苏州楼市最深刻的变化，不是房价的涨跌，而是买房人心态的彻底转变 —— 他们不再跟风买房，而是学会了 “择址为王”。

以前买房，大家看的是 “能不能涨”；现在买房，第一句话问的是 “好不好卖”“有没有核心资源”。园区中介说：“现在客户看房，先问周边学校、地铁规划，再问小区品质和物业，最后才谈价格。如果是远郊、没配套的房子，就算价格再低，他们也不敢买，怕以后没人接盘。”

这种清醒，本质是市场从 “投机属性” 向 “居住属性” 的回归。“十五五” 规划明确推动房地产高质量发展，优化保障性住房供给，满足工薪群体和困难家庭基本需求，同时增加改善性住房供给。这一导向让买房人明白，楼市普涨时代已经结束，只有具备核心资源的房子，才能实现保值增值。

开发商的拿地策略也印证了这一点。2025 年 10 月，苏州核心区的优质地块仍吸引了众多房企竞拍，而远郊地块大多底价成交，甚至出现流拍情况。房企不再盲目追求规模，而是聚焦核心城市、核心区域的优质地块，这也进一步加剧了市场的分化。

苏州的 “卖旧买新” 新政，本质上是一次 “资产洗牌”。置换客卖掉的老破小和远郊房源，大多是缺乏核心价值的 “劣质资产”，而买入的核心区改善房，是市场认可的 “优质资产”。这场洗牌让优质资产进一步集中在有支付能力的买家手中，也让劣质资产的流动性越来越差。

这种趋势在全国都在蔓延。深圳修订政策，鼓励既有非居住房屋改建保障性租赁住房；重庆推进集体经营性建设用地入市，盘活存量用地；上海、北京等城市的核心地块仍保持高热度，远郊则持续降温。所有信号都指向一个方向：未来的楼市，房子的价值将完全由 “地段 + 品质 + 资源” 决定，投机炒房的空间将彻底消失。

苏州楼市的分裂图景，不是个案，而是全国房地产市场转型的缩影。

“十五五” 规划定调房地产高质量发展，因城施策成为主流，政策不再追求 “大水漫灌”，而是 “精准滴灌”。苏州的 “卖旧买新” 契税补贴，正是精准瞄准改善型置换需求，既符合国家政策导向，又能有效盘活市场流动性，这种精准施策的模式，未来可能会被更多城市借鉴。

从全国市场来看，分化已经成为常态。重点城市核心地块仍有高溢价，二三线城市远郊地块则底价成交；改善型住房需求旺盛，刚需房去化承压；优质次新房流动性充足，老破小和远郊房逐渐失去市场份额。这种分化不是短期现象，而是房地产市场从高速增长转向高质量发展的必然结果。

对买房人来说，苏州的案例提供了明确的指引：刚需群体如果资金有限，不必急于入场，可优先选择核心城市的近郊地铁盘，兼顾性价比和流动性；改善型买家可抓住政策窗口期，利用 “卖旧买新” 等补贴政策，置换核心区的优质房源；投资客则需彻底放弃投机思维，核心城市核心区的改善房虽有保值空间，但也需理性看待，避免盲目追高。

对城市和房企来说，苏州的教训也很深刻。城市层面，未来应优化土地供应结构，减少远郊低能级地块供应，增加核心区改善型住房和保障性住房供给，同时加快远郊区域的配套建设和产业导入，缓解供需错配；房企层面，应摒弃规模扩张思维，聚焦核心城市和核心区域，打造高品质的改善型产品，同时积极参与城市更新和保障性住房建设，顺应市场趋势。

苏州楼市的分裂，是挑战也是机遇。它标志着房地产市场的 “普涨时代” 彻底终结，“品质时代” 正式到来。未来，只有那些真正满足居住需求、具备核心资源的房子，才能在分化的市场中站稳脚跟；只有那些精准把握政策导向、顺应市场规律的买房人和房企，才能在这场转型中实现共赢。

你所在的城市有没有推出类似 “卖旧买新” 的政策？你会选择趁机置换还是继续观望？欢迎在评论区留言讨论。