今天京坤律师要和大家分享一下五种会导致宅基地买卖合同不具备法律效力的常见情形，大家一定要了解清楚，避免不必要的损失：

第一种，购买方不是本村村民。宅基地的使用权流转有严格限制，它只能在本村集体经济组织的成员之间进行。要是外村的人，或者是已经转为城镇户口的居民来购买宅基地，那这种买卖合同从一开始就是无效的。因为宅基地是农村集体给本村村民用于居住等基本生活需求的福利性土地，外村人和城镇居民没有资格享有这份福利。

第二种，违反“一户一宅”政策规定。国家明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。如果购买宅基地的人在本村或者城镇已经有一处宅基地了，再想去购买新的宅基地，这就明显违反了“一户一宅”的政策。在这种情况下签订的宅基地买卖合同，也是无效的，法律不会认可这种超出政策规定的交易行为。

第三种，没有得到村集体的批准同意。宅基地的所有权归村集体所有，村民只是拥有使用权。当村民想要转让宅基地使用权的时候，必须要经过村集体的同意。要是没有经过村集体这个关键环节，私自签订宅基地买卖合同，那么这份合同是不具备法律效力的。毕竟村集体作为宅基地的所有者，有权利对宅基地的流转进行管理和监督。

第四种，交易的房屋属于违法建设。有些房屋是建在不允许建设的地方，比如占用了基本农田。基本农田是保障国家粮食安全的重要基础，是受到严格保护的，不能随意改变用途用于建设房屋。如果在这样的违法建设房屋上进行宅基地买卖交易，这种交易行为是不受法律保护的，所签订的合同自然也是无效的。

第五种，以买卖宅基地的形式来转移财产。有的人为了逃避自己应该承担的债务，或者其他不正当的目的，通过签订宅基地买卖合同的方式，把自己的财产转移出去。这种行为严重损害了债权人的利益，也破坏了正常的经济秩序。所以，以这种不正当目的签订的宅基地买卖合同，同样会被认定为无效。

京坤律师最后提醒：宅基地是农民集体所拥有的重要财产，在进行宅基地交易的时候，一定要确保整个交易过程合法合规。如果不注意这些情况，盲目进行交易，很可能最后会面临“钱花了，宅基地也没得到”的“钱房两空”的糟糕局面。