继中建岭南序（海丝城二期）之后，老黄埔又一个变态使用率的楼盘要来了，它就是未来方洲二期【文荟】。

二期规划报建赶在了新规收紧前，所以是超新规户型，78-122㎡三四房，可改五房，建面使用率最高可破使用率150%？！。

1.项目底子厚实，老黄埔网红盘，巨无霸旧改+5号线文冲站13号线双岗站+9年制华师附，长期霸榜——2025年网签554套，网签金额约22.14亿元，黄埔区网签金额榜一。（中指院数据，截止2025年10月11日）

2.二期组团，时间节点密集，新组团预计10月17日开放样板房，同时正式收筹，5万诚意登记；预计11月上旬取证开盘。

3.另外，官方吹风价还未出，但有小道消息称是4.5万/㎡。

二期组团的位置，就是在原售楼部所在地块，也就是万科城市之光A区隔壁，相比一期更好。

1、不靠近黄埔东路，少了噪音和粉尘的困扰；

2、近5号线文冲地铁站，步行大约200米，不换乘直达金融城、珠江新城；

3、更靠近文冲商圈，现有配套看的见。

不过，地块离项目配建的九年制华师附会稍远。

未来方洲二期总共规划有7栋住宅，均是超高层，共1716户，中心园林不如一期大，首层抬高7.9米，做了一圈空中园林，大门延用了一期同样气派的64米大门。

首推2号楼，是整个地块最靠近地铁的楼栋之一，3梯6户，47层高，交楼时间2028年7月底。

|未来方洲二期户型分布图

户型有78㎡三房、96㎡3+1房以及122㎡4+1房，货量比例2：3：1，有东南/西南朝向，西南望小区园林。产品对比一期也有提升，赠送面积更多了，二期78㎡的使用面积能够去到95㎡左右，一期79㎡使用面积是90㎡左右。

简单提炼几点：

最小约78㎡户型，也做到四开间朝南+入户玄关+约5.5米开间+800库系统，格局不输很多项目的90方产品。

约96㎡户型，做到南北对流+LDKB大方厅+步入式衣帽间，还带一个X灵动空间，适应家庭成长。

约122㎡户型，更是六开间朝南+南北对流+中西双厨+超60㎡厅堂，尺度堪比市面上大平层产品。

户户南向，起步户型都是四开间朝南设计，采光面广；阳台尺度开阔，横跨两个空间。

厨房均为U型设计，增加台面操作空间。

具体来看：

约78㎡三房两厅两卫

四开间朝南，约11.4米南向采光面；约5.5米阳台横跨双开间；主卧270°飘窗，景观视野、采光拉满。

此外，入户玄关柜、餐边柜、800库收纳系统全屋满配，空间利用率直接碾压市面上大多数竞品。

| 户型图，仅供参考

约96㎡3+X房两厅两卫

这个面积段，有两个户型，都能做到四开间朝南+阳台横跨双开间+LDKB大方厅+主卧配置步入式衣帽间；3+X可变空间……空间尺度和功能性完美兼顾。

其中，B2户型，能做到南北对流，南向采光面约14米，阳台约6.5米。

| 户型图，仅供参考

B5户型，南向采光面约12米，阳台约5.4米。

| 户型图，仅供参考

约122㎡4+X房两厅两卫

南北对流户型，六开间朝南，约17米南向采光面，超60㎡大方厅，4+X灵动空间，中西厨分离，全采光厨房（和瑞麓府类似），主卧270°飘窗+步入式衣帽间……

这些配置，对于这个面积段而言算是超配了。既能满足家庭成长需求，又能提供极致的居住体验。

| 户型图，仅供参考

这还不止。

文荟组团在社区打造上也下足功夫：

约64米大门，搭配礼序归家动线及中心花园，仪式感拉满；

利用约7.9米架空空间，打造立体空中花园+七大主题空间，把社交、健身、颐养、亲子全部装进楼下；

海丝文化园林+骑楼主题商街，生活舒适度、便捷性很高。

未来方洲二期预计本周五正式开始收筹，5万诚意金，享受一个认筹折扣，最快11月上旬拿证开盘。

了解项目的朋友都知道，一期最受欢迎的是79㎡小户型，即便是靠近黄埔东路，依然是加推一栋卖一栋，价格也是一路涨。因为老黄埔近天河，有5、13号线直达金融城、珠江新城等核心区，通勤可控，而小面积可以很好的控制总价，让预算有限的刚需也有买到优质盘的可能。而老黄埔的三房小户型主要集中在文冲以东，海丝城、珑岄上城、黄埔新城等，总价低，但商业配套偏少，旧改还需时日。

对于预算300万左右，追求确定性高的朋友，未来方洲一定会对比，学铁商俱全，而且，未来方洲的情绪价值给的特别足。比如一期大门非常气派，面子里子都有。