01

♪

瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

2026年来了，2016年已经是十年前了。

随着时间流逝，那些我们曾经觉得“高大上”的建筑，都在慢慢老去。

建筑的老化是正常的，如果仅仅是旧了，没什么问题。

然而，越来越多的住宅，出现了外立面脱落现象。

前几年，外立面脱落主要出现在安置房，如今开始轮到商品房了。

外立面脱落的商品房（部分图片来源：温州房哥）（上下滑动查看更多）

瓯江公馆、滨江九里、华鸿万墅、中央城、公园天下、立体城……这些曾经赫赫有名的小区，如今都出现了“破相”。

还有白麓城、滨江壹号（雅润园）、江山邑、瓯澜苑等小区，因渗水等问题，修补后也因涂料色差、处理不当等原因，在外立面上也留下了“疮疤”。

外立面修补后的形象（上下滑动查看更多）

众所周知，外立面是小区的重要“脸面”，关系到小区形象、品质，最终反映到房价之中。

如此大规模的外立面脱落，对小区的资产价值，造成了严重影响。

当一大批住宅外立面出现脱落现象，还将对城市形象造成影响，尤其是像瓯江边、塘河畔、中央绿轴旁这样的城市关键地段，都出现了各种“狗皮膏药”似的外立面。

城市关键地段的外立面破损（上下滑动查看更多）

如果说“破相”关乎面子，更大的问题则在于安全。

每当外立面脱落时，建筑材料从高空砸向地面，都对小区居民、行经路人造成严重威胁。

可见，外立面问题并不只是形象问题，更是安全问题。

02

♪

瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

这些外立面，为什么会脱落？

一般认为，这些建筑老了。但是，很多更老的建筑，都没有出现这么严重的外立面问题。

那么，这些住宅的外立面脱落，问题到底出在哪？

外立面脱落

据相关报道，造成该现象的主要原因，在于外墙外保温层的施工材料与工艺不成熟。

2008年，《公共建筑节能设计标准》实施后，住宅建筑普遍开始设置保温层，普遍以外墙外保温形式出现。

这时候，温州的住宅建筑，外立面仍以普通涂料为主，仅有少量高端商品房使用石材干挂。

大概2012年起，温州的商品房开始普遍使用真石漆为外立面，其实就是高级涂料。

由于外墙外保温材料具有吸水率高特性，在南方这类高温、多雨、多台风的海洋性气候环境下，长期日晒雨淋后，保温层与墙体之间极易空鼓、分离，最终导致饰面层连同保温材料整体脱落。

受此影响，到了2015年左右，早期使用普通涂料、外墙外保温的安置房，开始陆续出现外立面脱落问题。

外立面脱落

鉴于外立面问题频发，2017年市住建局发布通知，明确限制在设计中使用外墙外保温系统，转而推广墙体自保温、内保温等更适应当地气候条件的技术路线。

而这批真石漆外立面、外墙外保温的商品房，直到近年开始不断暴露问题。

除了外墙外保温问题，那些年建设的商品房以欧式风格为主，有较多装饰线条，老化后易出现问题，如今也成为外立面脱落的部位之一。

欧式建筑外立面脱落

也就是说，大概2008-2017年建设的安置房、2012-2017年建设的商品房，尤其是涂料（含真石漆）外立面的，都可能存在外立面脱落问题。

03

♪

瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

那么，这些外墙外保温所造成的外立面问题，该怎么解决？

根据相关规定，住宅外墙粉刷饰面层的保修期仅为2年，防渗漏保修期为8年。

在保修期内，由建设单位负责，可以申请使用物业保修金；保修期满后，由业主组织并申请使用物业专项维修资金。

对于没有维修资金的或资金不足的老旧小区，可以通过自筹或小区自有资金解决。

10余年前交付的住宅

然而，如今这些出现外立面脱落的安置房、商品房，往往已交付8年时间以上，过了防渗漏保修期，更不用说仅2年保修期的外墙粉刷饰面层。

那么，这些小区需申请使用物业专项维修资金，这是一件非常麻烦的事。

还有一些小区，在保修期内出现的外立面脱落问题，却因流程麻烦、相关方面不配合等原因，硬生生把问题拖过了保修期。

更何况，真石漆外立面整体重做，动则上千万，物业专项维修资金大概率不够，需全体业主集资。

当有些业主连物业管理费都拖欠，让他们出钱修外立面，更是难上加难。

买了或分得大概2008-2017年建设的安置房、2012-2017年建设的商品房的业主，大多逃不过这个问题。

比起留下“疮疤”的修修补补，一些进行了大面积外立面修复的小区，如今立面形象要好一些。

比如，黄屿的双甲家园、瓯江路（鹿城广场以东）的鸿旭嘉苑等。

双甲家园外立面修复对比

不过，鸿旭嘉苑似乎接连出现问题，出现了多轮修补。

尽管每次的修补面积较大，但外立面还是存在色差。

鸿旭嘉苑外立面现状

不管怎么说，外立面脱落不仅事关形象，更是事关人身安全，需引起有关部门的重视。

当城市发展阶段从建设阶段逐步迈向运营阶段，住宅体检应将这些安全隐患纳入重点监测范围，及时进行排查、整改。

在城市更新过程中，也应将这种外墙外保温阶段的不合理做法纳入其中，对其进行修复，杜绝安全隐患。

04

♪

瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

2017年后，这种外墙外保温在温州不再被使用，真石漆的占比也有所降低，铝板成为后来流行的外立面。

近年，尤其是在一些高端小区，大面积玻璃成为主流，铝板以线条形式存在。

那么，这些新材料，是否就能规避了外立面脱落问题？

大玻璃、铝板线条外立面

老问题规避了，但时间长了之后，这些住宅的外立面，依旧不可避免地会产生新问题。

比如，铝板干挂时在墙面的钻孔，玻璃幕墙的缝隙，均需由密封胶来填补。

而这些密封胶有时效性，往往在20余年后可能失效，或将出现渗水现象。

若开发商、建设公司使用了质量较差的密封胶，可能密封效果仅10余年。

同时，铝板在长时间风吹日晒后，会慢慢有些显旧，也存在脱落的可能性。玻璃则可能爆裂。

若需更换铝板、玻璃，若非相同厂家生产的产品，也可能因新旧程度、色差、折射率不同，而影响外立面效果。

石材立面

除了新材料，还有那些更早的材料，比如外墙砖立面，如今过去了30余年，脱落也不可避免。

这些外墙砖立面，往往出现在老城区，包括人民路这样的重要干道，同样关系到城市形象与行人安全。

外墙砖立面脱落

总之，外立面老化是一个普遍存在的现象，任何材料都可能存在这样或那样的问题。

但是，出于城市形象，更出于人身安全，这些高空中的“定时炸弹”一定要及时排查、整改，避免出现悲剧事件。