这几年，很多广州人都有一种感觉。到处都在拆

海珠中轴在拆，火车站在拆，不少老城区也开始陆续拆迁更新。

很多人觉得，这是政府为了改善城市形象，均衡各地的发展。

但其实有一点，更重要，广州正在通过城市更新，慢慢的把核心区的连片土地拿在手上。

这一轮城市更新，将重新决定广州未来十几年的区域价值变化。

因为站在城市经营的角度来看，拆迁的本质，从来不是拆房子，而是重新创造土地价值。

过去二三十年，广州的城市发展其实是分散的，分别打造各区的就业中心和副cbd，东进、西拓、南拓、北优，通过不断向外围扩张，把城市越做越大。但现在，这条路越来越难走了。

因为每往外扩一平方公里，就意味着要重新建设学校、医院、道路、地铁、公园、商业、产业配套，这背后需要投入大量资金和时间。

相比之下，还有一种效率更高的方式。

就是把已经成熟、有地铁、有学校、有商业、有产业基础的城区，再重新开发一次。

所以近几年，广州变了。过去往外扩，现在向内生。

重点开始回到核心城区更新。

为什么政府这么热衷于做这件事？其实珠江新城就是最成功的案例。

当年的猎德、冼村拆掉以后，广州得到的并不仅仅是一块住宅用地，而是整个珠江新城CBD。

今天广州最优质的金融企业、高端写字楼、总部经济，大部分都集中在那里。

它给城市带来的经济价值，远远超过了土地本身。

所以现在海珠中轴也好，各个重点更新片区也好，本质上都是同样的逻辑。

不是为了拆村而拆村。

而是希望通过城市更新，再造几个新的城市增长极，引进新的产业，提高土地价值，同时提升整个城市形象。

理解了这一点，我们再去看政府的动作，就要思考：下一步，政府准备把资源投向哪里。

这一轮城市更新，主要有两个信息需要抓住。

第一类，拆迁--这背后是中央给的资金，是整体城市更新带来的新契机。

但是，要注意挑选。因为，政府的资金是有限的，不可能所有项目一起推进。要找到主攻方向，必拆要素。

如果一个片区被列入未来几年重点推进范围，无论是推进速度还是资源倾斜，通常都会比其他地方更有优势，对于拆迁来说，也更快，这个，就要研究政府未来几年重点要做什么。

找准了，是可以搏一搏拆迁的。

第二类，老破小的价值

广州城区有很多老破旧，有很多人手上也捏着老破旧。这一轮政府收房，内环以内的老破旧是首选。政府说，不涉及到拆迁。

但你只要把政府这些年土地收储的进度拉出来看，就能很清楚的看见，在推进城市更新上，更快面世的是国企单位，广钢，广纸，牛奶厂，各种厂。

真正决定老房子价值的，从来不是房龄，而是它有没有站在城市下一轮升级的位置。

广州其实已经有很典型的案例--永庆坊。

过去这里也是老城区，经过整体改造以后，不仅成为广州最热门的旅游打卡地之一，周边商业、人流、租金，包括商铺价值，都发生了很大的变化。

老破旧，如果有这样的潜力，就要慎重评估房子的价值。

我前段时间去重庆，专门看了一个更新案例——民主村。

民主村是重庆非常成功的城市更新项目，跟隔壁的商品房比起来，低密的旧社区，竟然也不逊色，也很抗跌。

为什么改造的是民主村呢，实真正的原因只有一个。

它站的位置太好了。左边是万象城。右边是龙湖商业。它是两个成熟商圈之间的老旧城区，改造，就是打补丁，做升级。

但是对于民主村来说，这就是逆天改命。

不过，大部分小区都不具备这种机会，但是还有其他的机会，比如附近新增产业承接租房需求，这些，都是给老房子➕血条。

这种板块呢，也比较好辨认

第一，它所在区域已经是政府未来重点更新方向。

第二，周边已经拥有成熟的商业、产业或者轨道交通。

第三，它本身拥有一定的历史文化资源，或者处在几个成熟板块之间，还有继续提升的空间。

如果这些条件同时具备，那么老破小未来就有可能再改一次命。

当然了，以上重点的核心，都是在，政府的钱准备花在哪里，产业准备落在哪里，未来的人流又准备流向哪里。