刚刚，广州终于正式官宣“商转公贷款”的执行细则，明天开始实施！

申请条件，重点如下：

1、在广州缴存住房公积金，且在全国范围内未使用过住房公积金贷款；

2、原商业贷款已放款3年以上；

3、贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房；

4、在广州开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上；

5、商转公贷款额度，不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的70%。

从细则来看，申请有一定的难度，但期盼已久的政策落地，也算是市场带来了甘霖。

毕竟，目前广州楼市的情况，实在难言乐观。

01.

一二手成交遇冷

标杆盘价格重回6年前

根据中原研究数据，广州7月成交一手住宅4874套，环比下跌33%。

二手房成交同样遇冷，7月成交8962宗，环比下跌9.4%，房价也在持续下滑，多数热门楼盘跌幅集中在2-5%之间。

也有板块标杆楼盘，跟高位相比，房价几近腰斩。

比如天河北的峻林。

有消息称，8月，峻林成交两套房子，均价分别为8.26万/㎡、7.66万/㎡。

要知道，在巅峰时期，峻林即便是北向低层户型，也能卖出10万+/平。

7字头价格，最近的一次还得追溯到2019年，相当于跌回到6年前。

低价售出的原因莫过于业主急于用钱，房源素质在整个小区来说偏低等等。

但更多的，还是环境所逼。

02.

天河北都撑不住

其他板块情况只会更严峻

讲真，在这一轮经济周期中，天河北绝对算得上是抗跌先锋。

2022年下半旬，寒风已经凛冽，峻林成交价却逆流而上，突破15万+/平，成交量也从以往的每月2套上升至4套。

在它的助攻之下，带领天河北量价齐升，从一众板块中杀出重围。

从板块综合素质来说，天河北的成熟度，在广州也是名列前茅，首先是有强大的学校和生源。

天河北目前有大名鼎鼎的华阳小学、龙口西小学、华康小学等牛校坐镇，不仅可以直升广州中学，还能参与华附初中、执信天河、清华附中、华颖外国语等多间优质中学的摇号。

虽然“名校扩张”对板块价值造成一定的冲击，但长期积累的品牌效应和教育积淀，决定了牛校的地位在短时间内很难被撼动。

再加上，牛校之所以为牛校，生源质量在其中发挥着重要的作用

天河北曾经作为广州的顶流区域，吸引来不少企业高管，公务员、教师等高素质人才。

很多至今仍然住在以穗园小区为代表的天河北第一代小区中，生源与圈层没得挑。

其次天河北虽然不及从前辉煌，但胜在配套全，适宜居住。

交通有地铁1号线、3号线和广州东站，商业有东方宝泰、信达金茂广场和ICC。

承载广州球迷快乐的天河体育中心也在这里。

图源：体育中心公众号

连这么能打的天河北都撑不住，其他板块，尤其是郊区的情况，只会更加严峻。广州救市，迫在眉睫。

03.

广州接下来还有什么大招？

过去三年，广州是一线城市里出手最猛的：去年率先全面取消限购，几乎把底牌一次打光。

接下来，还能出什么大招呢？

第一，先把买房落户的政策落实

此前广州七区买房落户的政策，在征求意见一年后，宣布不会执行，堵住了很多刚需的买房意愿。

现在学历、积分落户太卷，买房即落户口，等于一次解决“房票+户口+学位”三件套，省去许多时间和精力。

尤其是读书问题，对于许多新手家长来说，是难以抵挡的诱惑。孩子直接对口学校，二手房价立刻有接盘侠。

第二，继续降利率

央行已取消房贷利率下限，部分城市，像苏州、东莞已贴地飞行到2.6%。

广州跟进，首套利率一口气拉到2.5%，既有魄力，落地的可能性也是最大。

第三，增值税“五改二”直接归零

现在满两年才能免5.3%的增值税，如果干脆取消年限，不满两年也免税，想换房的业主当天就能挂牌，大力促进二手流通性，对市场而言，瞬间注入活水。

最后，也是最重要的，那就是增加就业和收入预期。

需求不足，背后折射着大家对于收入水平、房价预期和加杠杆能力的信心缺失。

前几年楼市疯狂的时候，经济处于上升阶段，各行各业都有客观收入，即使杠杆拉满，也觉得未来可期。叠加房价上涨因素，很多人抢破头都要买房子。

现在不同，对房子这种大宗商品，大家都很谨慎，有钱也不敢梭哈。

怕房价下跌，怕花出去的钱打了水漂，怕某天收入减少还不上贷款。

短期楼市回稳可以靠政策刺激，中期稳定则要依赖整体经济大环境的改善。

提升居民收入水平、优化就业环境、增强经济前景的乐观预期，大家的钱包鼓起来，消费和购房的欲望自然就会增强。

别说年轻人更喜欢租房，国人对家的执念是刻进骨子里的，如果可以拥有自己的房子安稳下来，相信大部分人都不会选择租房频繁搬家。

至于改善供给就更好理解了，拿出优质地块，推出户型新规迭代新房产品，为了升级居住体验，官方一直在努力。

还是那句话，这轮救市一定会救到起来为止。

最后祝愿大家都能买到心仪的房子。