快讯背景：2025年12月16日，华夏基金华润有巢REIT同步发布扩募发售情况报告书与除权公告，宣告其首次扩募圆满收官。

华夏基金华润有巢REIT（代码：508077）作为境内首单由市场化机构运营、全国第二单完成扩募的保租房公募REITs，此次扩募不仅以99.51%的高认购率彰显市场深度认可，更通过11.329亿元资金注入上海核心保租房资产，创下 “首个以向原持有人配售方式扩募” 的行业纪录，并完成上海三大核心产业集聚区布局。

这一事件，既印证了保租房资产的长期运营价值，也推动公募REITs市场从“首发为主”向“首发 + 扩募”并行阶段深度迈进，为租购并举住房制度建设注入强劲动力。

图：情况报告书

图：除权公告

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配售受热捧 资金落袋稳

此次华润有巢REIT扩募创下行业首个“向原持有人配售份额发售”的扩募模式，在制度设计上充分保障原有投资者权益，成为市场化改革的重要探索。根据公告，扩募份额认购价格定为2.53元/份，可配售份额达4.5亿份，发售周期为12月8日至12 日。得益于基金过往稳健的运营表现、创新的配售机制，以及市场对保租房资产价值的高度认可，此次扩募获得原持有人积极响应，最终认购比例高达99.51%，募集资金全额到账。

图：华夏基金华润有巢REIT核心信息表

根据公告，扣除相关预留费用后，本次扩募资金将全部用于购入位于上海市闵行区的有巢马桥项目。此次资产注入后，基金底层资产实现上海松江、闵行两大区域全覆盖，精准辐射三大核心产业集聚区，资产组合的地理布局与产业适配性进一步优化，为基金长期收益稳定性奠定坚实基础。

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有巢马桥项目 保租房典范

作为此次扩募的核心标的-有巢马桥项目，堪称上海闵行保租房领域的“标杆之作”。该项目2023年3月正式开业，坐落于上海马桥人工智能创新试验区核心区，毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区等产业集群，周边产业人口密集，需求旺盛，截至目前出租率稳定在96%。

图：有巢马桥项目实景

从硬件配置来看，项目占地面积4.2万平方米，总建筑面积近12万平方米，涵盖8 栋15层住宅楼、1 栋公共服务配套楼，共提供2483间精装公寓，户型涵盖35-40 平方米一室户、60平方米两室及一室一厅，租金区间为1900-3600元/月，充分满足新市民、青年人的多层次居住需求。更值得关注的是，项目还是闵行区首个 “新时代城市建设者管理者之家”，专门规划138间宿舍型房源，四人间人均租金仅 500 元/月/床，双人间人均900元/月/床，为城市一线建设者提供了可负担的安居选择。

图：有巢马桥公寓户型

图：有巢马桥公寓实景

在配套与服务方面，项目打造一站式、智慧型、服务型社区生态：交通上，周边覆盖多条公交线路及申嘉湖高速等三条快速通道，更开通地铁接驳专线，出行便捷度拉满；生活上，近 1300 平方米活力商业街区涵盖生鲜超市、咖啡美食等业态，4000 多平方米公共区域包含篮球场、健身区、露营草坪、共享厨房等设施；服务上，引入智慧公寓 “3i体系”，搭配专业 Y.O 管家团队，定期举办音乐节、篮球赛等社群活动，让租赁生活更具温度。

图：有巢马桥配套与服务

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运营见真章 分红9次韧性显现

华夏基金华润有巢REIT自2022年12月在上海证券交易所挂牌上市以来，便自带 “市场焦点” 属性 —— 首发时配售前募集规模突破1200亿元，机构投资者网下询价倍数超过213倍。上市后，基金始终以“投融管退”全链条闭环模式探索保租房资产证券化路径，凭借精细化运营实现了高出租率与高收缴率的双重突破。

亮眼的运营表现直接转化为实实在在的投资者回报：截至2025年11月底，基金成立以来已累计完成9次收益分配，累计分红金额超1.54亿元，充分展现了市场化主体运营下保租房资产的稳健现金流生产与分派能力。此次马桥项目的注入，将进一步增厚基金资产规模与收益基础，为未来持续分红提供有力支撑。

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行业新标 双向启新程

成功扩募，对保租房市场与公募REITs市场而言均具有里程碑意义。对保租房领域而言，此次扩募验证了市场化主体的资产运营与资本化运作能力，通过“建设-运营-资本化退出-再投资” 的良性循环，为行业盘活存量资产、回笼建设资金提供了可复制的范本。我国住房租赁市场拥有2.6亿租赁人口，其中新市民、青年人近2亿人，保租房作为核心保障载体，亟需金融工具支持可持续运营，而REITs扩募正是破解资金难题、吸引社会资本参与的关键路径。

截至 2025年11月底，全国已成立78只公募REITs，合计规模超2000亿元，但市场化扩募机制仍需优质案例支撑。华润有巢 REIT 采用的“向原持有人配售”模式、严格的优质资产筛选标准，为后续同类产品提供了重要参考。在低利率、“资产荒” 延续的市场环境下，兼具稳健收益与资产增值潜力的保租房 REITs，有望持续成为机构投资者的配置热点。

结

语

随着《住房租赁条例》施行与商业不动产REITs试点推进，保租房REITs的扩募空间将持续拓宽。

有巢马桥项目所代表的“区位优质+产品多元+服务精细+智慧运营”模式，既满足了新市民、青年人的安居需求，也为城市建设者提供了温暖港湾，更通过资本化路径实现了社会效益与经济效益的双赢。

未来，随着更多优质保租房资产通过REITs扩募进入资本市场，租购并举的住房制度将获得更坚实的金融支撑，而公募 REITs 市场也将在市场化改革中迈向高质量发展。华润有巢REIT的扩募案例，如同为行业注入一汪 “活水”，不仅激活了保租房资产的价值潜力，更勾勒出 “住有所居、住有宜居” 的美好图景，为共同富裕目标下的住房保障事业写下生动注脚。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒