最近，花城汇的画风变得有点“魔幻”。
地面上，花城广场游人如织，CBD精英们挂着工牌行色匆匆，那是广州最繁华的“面子”；
地面下，花城汇的围挡肉眼可见地多了起来，不少店铺大门紧闭。
来源：小红书
这一次，原因不用再找了。
广州产权交易所的一纸公告，直接把这层窗户纸捅破：
二房东疑似资金链断裂离场，一口气挂出了88个铺位重新招租。
来源：广州产权交易所
大家都在感叹经济大环境，但在乐居看来，这不仅仅是现在的锅。
这是一场跨越34年的“蝴蝶效应”。
这一波“塌房”，其实早就有人剧透了。
2026年1月，广州两会期间，市政协委员谭国戬提交一份很有意思的提案。
他直言不讳地指出花城汇三大痛点：“导向系统低效、岭南特色缺失、客流流失严重”，并建议把它改造成“岭南文化特色旅游街区”。
来源：媒体
当时很多人没当回事，觉得这只是常规的“提建议”。
谁能想到，仅仅一个月后，预言成真。
88个铺位挂牌，二房东跑路，租户懵圈。
这就很耐人寻味了：为什么政协委员早就就能看出花城汇“病入膏肓”？
作为一个占据宇宙中心（珠江新城）核心中轴线的商业体，为什么会被贴上“导向低效”的标签？
这场崩盘，其实不是突发事故，而是注定结果。
乐居翻开了花城汇当年的“出生证明”，发现这个“坑”，早在1992年就挖好了。
把时间倒回1992年。
那一年，为了设计珠江新城，广州下了血本，请来美国的托马斯规划公司。
美国设计师站在珠江边，脑子里浮现的是纽约曼哈顿。
于是，一套标准的“美式CBD方案”出炉：方格路网+中央公园+ 庞大的地下商业网络。
花城汇，就是这个“地下网络”的核心心脏，体量高达15万平方米。
听起来很美好，对吧？但设计师忽略了三件事：
第一，广州不是纽约。
纽约冬天零下十几度，地下是避寒天堂；东京地震多发，地下更安全。这些城市的地下商业街，是刚需。
但广州呢？年平均气温在21.7℃到23.1℃，全年有300天适合户外活动。
来源：中共广州市委党史文献研究室
谁愿意放着地面的阳光空气不要，专门跑地下闷着？
第二，大家不爱走“迷宫”。
打开社交平台搜“花城汇”，关联词全是“迷路”、“鬼打墙”、“店员都说不清怎么走”……
来源：小红书
这不是运营不好，是先天设计缺陷。
花城汇分成南区、中区、北区三个区域，彼此割裂，出入口和地铁站、写字楼的连接也不顺畅。
政协委员说的"导向系统低效"，说白了就是：人找不到路。
第三，最大的“敌人”就在头顶。
花城汇最尴尬的，是它头顶上顶着一个40万平方米的花城广场。
绿地、喷泉、江景、小蛮腰都在地面上，是广州最受欢迎的城市客厅。
作为一个打工人，中午休息一小时，你是愿意在地下看水泥墙，还是愿意在地面公园透透气？
花城汇最大BUG，就是设计违背广州人的生活习惯。
设计上的硬伤，如果遇到经济腾飞期，还能靠“CBD光环”掩盖。
但当潮水退去，租金逻辑的崩塌就成了致命一击。
据小红书上一位健身房老板爆料，他们签约的二房东“仲巢商业”，最近突然失联了。
大家原本以为合同签到2028年很稳，结果大房东（广州城投）突然通知解约，收回铺位。
来源：小红书@魔山的豆一
商户们这才发现，二房东早已卷着押金跑路。
实际上，仲巢不是唯一倒下的二房东。
早在2024年，“广州最强二房东”海印股份的离场，才是引发这场海啸的震源。
据乐居在花城汇开店的朋友爆料，海印因资金链问题，拖欠了大房东（广州城投）约1000万租金。
实际上，双方的主合同在2025年8月就已经实质性终止了。
据了解，海印在2024年9月因股价连续20个交易日低于1元，已被深交所终止上市。
来源：深交所
上市公司都自身难保，线下的烂摊子自然也就捂不住了。
二房东倒了，大房东（广州城投）收回直租，没有中间商赚差价，房租应该降下来才对，是吧？
结果恰恰相反，租金反而暴涨了。
乐居这位朋友，店铺位置相对较偏（150平米），之前的租金是4万。现在城投接手重签，直接调到6万，涨幅高达50%！
甚至还有更夸张的，据说知名连锁餐饮“卡朋”，租金直接面临翻倍。
为什么租金这么贵？
因为它的“出身”太高贵。 国资的估值逻辑是，这块地在珠江新城核心，旁边是西塔、东塔，所以租金要对标CBD商圈。
但问题是，太古汇在地面，有奢侈品店，消费者是为品牌专程而来，这叫"目的地商业"。
花城汇在地下，主要服务白领午餐晚餐，这叫"配套商业"。
配套商业的消费频次高，但客单价低，对租金的承受力完全不同。
来源：小红书@xzqqqqqqq
用配套商业的客流，承担目的地商业的租金，这就是死循环的起点。
很多人会问：既然租不出去，为什么不降租？
答案很残酷：国资不能"贬值"。
降租等于资产贬值，等于国资流失，是要追责的。
所以，哪怕空置，也不能降到"市场合理价"。
结果就是：想做高端品牌？地下位置客流不够；
想做平价餐饮？租金成本太高；
最终两头不靠，商户撑不住，二房东也撑不住。
内有“租金僵局”，外有“环境突变”。
对于花城汇的商家来说，除了要应对房东的“红线”，还要面对市场的“三重暴击”：
暴击一：写字楼的空置潮
截至2025年末，广州甲级写字楼平均空置率为22.9%，同比上升2个百分点。（数据来源：仲量联行）
其中，珠江新城空置率上升至20.9%。
来源：戴德梁行
写字楼里的人少了，下来吃午饭的人自然就少了。
暴击二：办公模式的革命
疫情三年教会了大家一件事：有些班，其实可以在家上。
混合办公、远程会议成了常态。对于极其依赖“午餐经济”的花城汇来说，客流腰斩是必然的。
暴击三：CBD不再唯一
这几年，广州不再只有珠江新城。
东边的金融城、南边的琶洲、北边的白云新城都在疯狂造楼分流。
2026年内，金融城及琶洲将有52.7万以及78.4万平方米可租赁面积释放。
来源：戴德梁行
曾经“非你不去”的优越感，正在被新的CBD瓦解。
88个铺位挂出来招租，关键问题不是"谁来接盘"。毕竟，因为真正的问题，不是换一批租户就能解决的。这是一场30年前的静态规划、滞后的评估机制与2026年残酷的市场现实之间的剧烈碰撞。
当一个在这个时代略显尴尬的地下空间，遇上一群钱包缩水的消费者，和一个虽然想降价但被“流程”卡住的房东……
这场错位，该如何收场？
也许，答案不在会议室的红头文件里，而在每一个“用脚投票”的打工人手里。
最后，想问大家一句扎心的话：
如果房租降不下来，那一碗溢价的快餐，你还愿意买单吗？
欢迎在评论区，聊聊你的“CBD午餐生存法则”。
