01

2025年的岁末，深圳楼市呈现出一种极其魔幻的冰火两重天。

一边是普通住宅在寒冬里苦苦支撑，另一边则是顶级豪宅像开了挂一样疯狂吸金。

11月30日，「深圳湾澐玺」一开盘就狂揽130亿，500平米以上的户型被秒光；

紧接着，深超总的「联泰超总湾」在12月16日一举卖掉53亿，去化率高达80%，买家们甚至直接无视了其公寓的身份；

到了12月28日，「中信信悦湾」再次把这场狂欢推向了巅峰——备案均价24.4万/㎡，最高冲到38万，开盘仅两小时，128套豪宅被扫空，单日销售额100亿，其中一套顶层复式以2.5亿成交。

按普通人的薪资算，想买下这套顶复，大概得从唐朝不吃不喝干到现在。

12月29日，「招商后海玺家园」直接日光，虽说首推只有40套豪宅，折后总价也来到了2200万+，2分钟就售罄了，为2025深圳楼市来了个完美收官。

这种近乎荒诞的购买力爆发，背后其实暗含着深圳楼市的终极信号：

房地产的大锅饭时代彻底结束了，双轨制的巨轮已经正式起航。

北京四部门在12月24日印发的通知，表面看是限购松绑，深层看却是宏观逻辑的U型大调头。

过去，政府是那个托底守门人，用一系列带有计划色彩的政策（如保障房收购、统购统销）来强行稳定市场。

而从2026年开始，政府这只看得见的手将逐步收回，把定价权、开发权和风险责任全面下放给市场。

这就是所谓的市场归市场，保障归保障。

对于那群在深圳湾砸下百亿的顶级富人来说，房产已经完成了从投资品向顶级奢侈消费品的惊险跳跃。

国家不再像过去那样投入巨额资金来无差别托底，大家开始自负盈亏。

房产的股票属性未来会越来越浓，甚至会像注册制后的股票一样，优质公司（核心顶豪）不断虹吸资金，而大量的壳公司（远郊垃圾资产）则会面临流动性枯竭。

在这种背景下，只要你有足够的财富，你甚至可以不再受开发商的审美限制。

你可以像80年代初买轿车不再需要介绍信一样，自由决定房子的地段、绿化、甚至设计结构。

打造一个家族传承的X公馆，找顶级施工机构代工，将成为这一轮房地产注册制下的最高奖励。

02

为什么在普通房子还半死不活的时候，顶豪却卖疯了？

这背后隐藏的，是一种叫作资产军备竞赛的底层焦虑。

在富人眼里，一线城市核心地段的顶级豪宅，已经变成了实物版的比特币——它是看得见、摸得着的硬通货。

说的更通俗一点，是新一代豪宅对老牌豪宅正在降维打击。

现在的顶豪，标配的是大师设计、玻璃幕墙+铝板外立面、全景无遮挡视野和高奢私人会所，这跟十年前的豪宅相比，就像是用智能手机去淘汰功能机。

这种换机冲动正在驱使有钱人把手中那些已经过时的资产迅速置换成新核资产。

这种分化，实际上是双轨制在微观层面的投射。

对于顶层来说，房子是身份、品味与圈层的入场券，他们根本不在乎涨跌，只要东西够好、够稀缺，他们就愿意支付溢价。

而对于社会底层的那部分人，我们也正在为他们编织一张巨大的安全网。

通过推进现房销售和收储去库存，将大量存量房转化为保障房、安置房。

这标志着底层房产也将彻底消费化——用最小的财务成本，换一个安稳的住所。

在这个逻辑下，有房可住成了基本人权，而不再是发财的梦境。

在这种两极分化的格局中，楼市的行业新格局也呼之欲出：未来核心城市最值钱的存量资产，将逐步集中到央企、AMC这些国家队手里，由他们充当超级房东和运营方。

这意味着，未来的房地产不再是那个谁都能进来分一杯羹的暴利行业，而是一个讲究资产质量、运营能力和信用背书的专业场域。

对于购房者来说，认清你买的是金融资产还是居住消费品，将是未来五年最重要的一道选择题。

03

在这个大变局中，处境最凶险的其实是中产阶层。

富人可以通过极致的消费来对冲焦虑，底层可以通过保障房来寻求保底。

而中产手中的房产，既是他们阶层地位的象征，也是他们最大的负债来源。

目前的市场调整，实际上是在挤出过去几年由于杠杆过高而产生的财富水分。

许多城市房价相比2021年回调了40%，这意味着如果你在巅峰期入场，你的财富已经缩水了近一半。

对于中产来说，现在的置换逻辑必须从资产配置转向资产优化。

过去那种同档次房产的平行搬家已经毫无意义，那只会白白浪费高昂的交易税费和摩擦成本。真正值得考虑的，是以数量换质量的整合。

你要有勇气砍掉手中那些位置偏远、配套全靠画饼、容积率高企、供应量巨大的刚需房，哪怕是在低位割肉，也要将资金和信用额度腾挪出来，置换到核心地段的一套高品质改善房中。

在深圳这种城市，优质房产是能够独立走强的金融资产，而普通房子在双轨制普及后，金融属性将迅速剥落。

买错一套房，在未来的资产缩表周期里，真的可以让一个家庭的财富一夜归零；

而买对一套房，哪怕只有5%的概率能助你保住现有阶层甚至向上攀升，也值得我们付出所有的认知努力去争夺。

这不再是一场简单的买卖，而是一场关乎阶层存续的博弈。

你必须看清，哪些板块的规划是未来必达的终点，哪些地段的资源是不可复制的硬核。

04

站在2026年的门口，我们要学会用全新的视角去看待这个含科（AI）量极高的房地产市场。

未来的房产不仅会和股票越来越像，而且它的受众正以肉眼可见的速度向塔尖汇聚。

那些买新房子的人，往往和在科技赛道里赚到大钱的人是同一波人。

这种财富的联觉，决定了核心资产的定价逻辑将彻底脱离普通人的薪资水平。

对于深圳的普通置业者，荣杏老师有三条建议：

第一，彻底放弃房价普涨的迷梦。

未来的楼市将是极致的分化。

如果你还指望靠买一套远郊的刚需房实现资产翻倍，那就像在退市边缘买入ST股一样危险。

你要盯住那些敢做现房销售、敢于在装修和格调上投入巨额成本的优质板块，因为那些才是真正的新核资产。

第二，警惕所有没有地铁、没有确定性配套的新盘。

在这个换挡期，如果一个板块的配套周期超过5年，那它极大概率会面临规划落地的风险。

不要用你的战术勤奋（看了100个楼盘）去掩盖战略上的懒惰（不理解底层逻辑）。

如果没有地铁和核心资源优势，所谓的新房其实只是快速折旧的消费品。

第三，果断执行资产优化。

如果你手里还有两三套非核心区的资产，请务必在这一轮政策博弈期内完成整合。

宁可在南山、福田的核心地段持有一套高品质改善房，也不要在远郊持有一堆不断贬值的砖头。

这种置换，本质上是你在为自己的家庭资产购买一份阶层保险。

买房和换房，作为普通人一生中最高标的的投资行为，最忌讳的就是情绪化和直觉化。

在信息碎片化的时代，数据才是严谨的护城河。上荣杏深房查小区成交价

底部的确认从不靠发布会上的几句口号，而是靠每一个理性置业者在看清了资产的真实价值后，用钱投下的选票。

2026年，信心将比黄金更贵。

而真实的资产，将比任何口号和信念都更有力量。

你如何看待深圳顶豪大卖、日光的热销现象？

欢迎在评论区留下你的真实感悟。