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昨天「中信信悦湾」开盘，156套单价捅破天的豪宅卖掉了128套，甚至两套总价1.87亿和2.5亿的顶复也官宣成交。

消息一出，不少声音开始起哄，有人说：富人只看喜不喜欢，穷人眼里一堆毛病。人家日产金斗，你在这分析跌涨，是不是酸了？

看到酸这个词，也就呵呵了。

老粉们都知道荣杏老师的背景，也知道我是一个标准的投资人（身边的专业个人投资者和大中小牌投资机构也不少），更多是拿资产眼光来看待房产，早就脱离了单纯的感性冲动。

我个人朋友圈的层级，A8、A9（净资产千万、亿级）是标配，A10、A11的大佬也不少，这可不是所谓的房产中介们服务过的客户，而是我本身所处的圈层。

在这个圈子里，我们讨论的是资产的底层穿透力，而不是这种靠买买买带来的多巴胺，更不是靠所谓的豪宅、名车、奢侈品来撑排面。

我有必要酸吗？

在我们这样的社交圈里，大家看的不是你住多贵的房子，而是看你的决策逻辑是否依然保持着穿越周期的清醒。

如果还不能理解的，那就想想香港的富豪圈里，有李家、有霍家、有何家、有郑家、有刘家......

他们的行事风格、消费风格、投资风格也大相径庭吧？

「中信信悦湾」去化超8成，确实超出了很多人的预期，也包括我。

但这真的意味着买家赢了吗？

昨晚在华科的校友群里，几位顶尖投行的合伙人和跨国企业的创始人聊起这波顶豪热，大家一致认为：现在的顶级豪宅，已经彻底脱离了投资品的属性，变成了富人的终极消费品。

这句话很重。

就像你买爱马仕的喜马拉雅，买百达翡丽的传世款，或者订一辆布加迪。

你会在意它十年后的折旧费吗？

你买的是那一刻的圈层入场券、是人生奋斗到此的自我犒赏、是那个地标建筑带给你的排面。

如果从这个逻辑出发，「信悦湾」是成功的，它成功的完成了对深圳乃至全国富豪的一次精准心理按摩。

但如果有人还抱着买入即赚到，三五年翻一倍的旧思维冲进去，那恐怕是还没看清这个时代的底色。

很多人迷信有钱人比普通人聪明，觉得大佬砸几个亿买房，一定是听到了什么内幕或者看准了趋势。

这其实是认知误区。

术业有专攻，一个在生物医药领域做到上市的老板，他在房地产评估上的专业度，未必比得过一个每天在南山跑盘、研读宏观政策的资深分析师。

富人也会踩坑，也会在泡沫破裂前夕由于惯性思维而冒进。

2018年以来，那些抢破头的豪宅，从前海到深圳湾，现在哪一个不是在以价换量？

哪一个资产的安全边际不是在被无情蚕食？

所以，别迷信财富，要依靠逻辑。

我们来拆解一下「信悦湾」的这本价格账。

24.4万/㎡的均价，38万/㎡的峰值。

如果这套资产要实现基本的年化收益，我们算一笔最简单的账：

假设持有10年，考虑资金成本、物业维护和通胀，均价起码要涨到50万/㎡，你才算勉强跑赢。

大家想一想，2035年的深圳，什么样的阶层会以50万一平的价格，去接盘一套房龄近十年的二手豪宅？

回看历史，激进定价往往是回报率的杀手。

当年的上海「汤臣一品」，2005年开盘天价11万，那时候全中国都震惊了。

结果呢？

它在位高权重的位置上足足躺平了十年，直到2017年前后才勉强涨到20多万。

算上资金的机会成本，第一批进去的豪客，在资产增值上基本是全面溃败，甚至不如买入几套普通的刚需盘。

再看咱们深圳的「红树西岸」。

2005年开盘2.5万，那时候旁边的「中信红树湾」才卖1.3万。

论地段、论全幕墙设计、论前瞻性，红树西岸确实是那个时代的唯一。

但十几年过去了，你在二手市场看一看，这两个楼盘的价差早就在时间的磨洗下抹平了。

这意味着当年多付出的那一倍溢价，仅仅是为了一份先行者的虚荣买了单。

现在的「信悦湾」，处在一个比当年「汤臣一品」和「红树西岸」更复杂的宏观周期里。

那时候是康波周期的上升期，水往上流，泥沙俱下。

而现在是周期的换挡和重塑期。

开发商不再囤积居奇，而是巴不得趁着这波富人改善需求释放的窗口期，赶紧把货派出去。

这种激进定价的背后，是开发商对流动性的渴望，而不是对未来价值的背书。

如果一个资产的IPO定价已经把未来十年的红利全部吃掉，那留给二级市场的只有寂寞。

这也就是为什么我认为，现在的顶豪不再保值。

它正在从资产负债表的左边，向消费类目移动。

正如我一位校友大佬所言：豪宅是不保值的消费品，就像游艇一样，买的那天最开心，卖的时候你会发现，这个圈子的流动性溢价其实贵得惊人。

那么，在这个K型市场中，什么样的房子才真正具备保值能力？

我们观察当下的市场，会发现一个诡异的现象：一面是顶豪的消费热，一面是核心区优质刚需和改善盘的防御韧性。

真正保值的资产，逻辑从来没变过，就是极致的确定性。

第一种确定性，来自空间实效价值。

现在的买房逻辑已经从金融溢价转向了居住权能。

住建部关于好房子的各种新规，其实已经在定义未来的保值门槛。

比如3米以上的层高、公摊的优化、物业服务的智能化和私密性。

如果你买的房子仅仅是靠一个豪的名字，但在层高、通风、甚至外立面耐腐蚀度上经不起十年后的回看，那它一定会贬值。

第二种确定性，来自核心配套的不可位移。

深圳湾之所以贵，不仅仅是因为海，更是因为那26公里滨海长廊和周边已经形成的总部集群。

但你要区分，哪些是已经落地的，哪些是画饼的。

「信悦湾」卖得好，是因为歌剧院这个世界级标签太能打动人。

但如果你买入一个远郊的、只靠规划图支撑的所谓顶豪，那大概率会成为周期的灰尘。

第三种确定性，来自安全边际的厚度。

这就是为什么我一直强调不要买溢价过高的产品。

「信悦湾」好吗？

它当然好，一线海景+深圳湾+歌剧院，光这几个标签就足以让它在深圳豪宅圈傲视群雄。

它最大的问题，是价格太贵了，已经完全没有了安全边际。

股神巴菲特老爷子反复强调安全边际，有多少人能真正听得进去并践行的？

无论什么资产，买得便宜才是硬道理。

目前深圳不少片区的二手豪宅已经跌到了2016年的水平，那个价格是经过数年市场博弈、血泪横飞后砸出来的底部。

对比那个价格，如果新盘贵出50%甚至100%，多出来的部分就是纯粹的消费。

保值的房子，必须是那些在最极端的环境下，依然有足够多的人想租、想住、且买得起的产品。

顶豪的受众太窄了，它依赖于极少数人的财富波动。

一旦大环境变迁，接盘侠消失，这种高总价资产就会面临极其严重的流动性枯竭。

而那些位于核心区、拥有硬核配套、产品力领先，且价格合适的改善盘，才是真正的资产压舱石。

最后，我想送给还在楼市博弈的人一句话：不要用你的直觉去挑战专业。

这几年，我见过太多因为“我觉得、我以为”而折戟沉沙的富人，想当然的普通人就更多了。

就拿周末刚来做付费咨询的一对小年轻来说。

他们去年在罗湖入手了一套刚需两房，两百多万的总价，带名校学位，租售比也还不错，看价格也掉到了2016年左右，觉得这样的房子不会亏，一激动就下手了，还是做的GPGD，盲猜极可能是受了某些人不怀好意的蛊惑。

结果到了今年一算账，如果现在卖出，仅仅一年左右的时间，他们大概要亏80-90万。

数字是不是很吓人？

这样血淋淋的例子荣杏老师可以给你举一大堆，都是来咨询我的粉丝，或者是我身边人的真实案例。

所以不要乱买房，不要觉得价格便宜就乱买房，更不要仅仅看这是好房子就乱买房。

现在的市场，已经进入了极致的分化阶段。

你看到「信悦湾」的成交数据，那是事实（我暂时无法核实到水分含量）；

但你认为买了「信悦湾」就能赚钱，那是幻觉。

房地产的大周期已经远去，这是我们必须面对的明牌。

当开发商不再囤地、不再捂盘，而是拼命搞饥饿营销想把手里的货变成你的债务时，你更要保持冷静。

富人群体的改善需求是有限的，当这波积压了十年的需求释放完毕，真正的考验才刚开始。

我坚定认为「信悦湾」的价格太贵，是基于数据模型推演出的风险预警。

在这个A9、A10、A11都要谨慎行事的年代，管好你的现金流，留足你的安全边际，比任何面子都重要。

如果你买房是为了住得爽，为了在270度环幕海景前喝一杯红酒，那没问题，消费是你的权利。

但如果你想的是资产保值甚至增值，请务必算一算价格背后的资金杠杆和时间成本。

时间是最好的老师。

五年后、十年后，当我们再回看这128位豪客的决策，是成为了资产重组的赢家，还是成为了顶级消费时代的注脚，市场自会给出答案。

你觉得2035年的深圳，会有多少人愿意花50万一平去买一套二手的「信悦湾」？

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