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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
继小南门、集新未来社区等之后，温州市区又冒出一座将摊位分割销售的农贸市场。
这座农贸市场位于鹿城区汤家桥北路，即红日花园西区的商业建筑1楼。
如今，该物业名为“橙柿智慧农贸市场”，在南入口设置了一处销售中心，北入口则暂时封闭，号称正在装修。
橙柿智慧农贸市场
据现场销售人员称，该农贸市场是对原先的老农贸市场进行升级，引进智慧系统，并实现网络下单、线下配送。
该农贸市场分为蔬菜、水果、肉类、海鲜、禽类、干货、冻品、豆制品、卤味、干调粮油等区域，共约260个摊位。
这些摊位分割为3-7㎡不等，进行出售，总价13万元起。业主可自营，亦可委托给运营公司。
摊位示意图
现场销售人员还称，该农贸市场计划明年10月正式运营，预估每个摊位每年能租约2万元。
至于摊位产权，该销售人员称只有一本大证在公司名下，出售的是摊位的使用权。
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我们都知道，红日花园是一个有20余年房龄的老小区，这座商业建筑也与红日花园同步建设。既然如此，为什么现在才拿出来卖呢？
据市房地产市场信息网相关信息显示，该物业为商业产权，由建筑面积约1089.81㎡、117.22㎡两个产权组成，于2010年挂牌销售。至于成交时间，并没有明确。
来源：市房地产市场信息网
据百度全景地图历史影像资料显示，该物业南入口曾是一家西餐厅（2017年11月），北入口关闭（2016年7月）。
南北入口原场景。来源：百度全景
另据周边业主称，这里原来确实有一座农贸市场，但知名度较低，基本仅有紧挨着的几个小区业主前来买菜。对面及周边其他小区居民，不少都前往丰源、汤家桥、新田园等农贸市场。
这么看来，这座农贸市场不排除被二手转让的可能性。
既然原有产权无法分割，仅出售摊位的使用权，也意味着这一切只有该公司承认，无法得到有关部门的备案。
那么，万一哪天该农贸市场经营不善，这家运营公司撤出，这些摊位使用权，下一家运营公司会承认吗？
同时，一个已事实分割出售的农贸市场，意味着难以统一管理、运营，又是否会有下一家运营公司愿意接手？
到时候，这些购买了摊位的业主，有可能会砸在手里，甚至连摊位的确权都成问题。
橙柿智慧农贸市场
剔除市场因素外，纵观温州各大商业设施，包括欧洲城、南塘新天地、杨府山江南里等，正因产权分割销售留下的一系列后遗症，几乎都以失败告终，能成功运营的几乎是凤毛麟角。
可见，即便物业用途是农贸市场，这种散售形式的摊位，风险依旧不小。假如今后运营失败，甚至连街边店都做不了。
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以前的农贸市场，大多是统一产权、由地方国企运营的。
即便少数可分割销售的，往往在土地出让时，就要求建设农贸市场，销售时可在有关部门备案，并明确备注为农贸。比如，市府路附近的万源农贸市场就是如此（如下图所示）。
万源农贸市场的备案、备注。来源:市房地产市场信息网
然而，今年突然冒出来的一批号称“智慧农贸市场”、分割销售的摊位，几乎都在备案方面存在问题。
那么，这批号称“智慧农贸市场”的，如今都怎样了？
以最早出现的“海之惠生鲜市集”为例，该农贸市场曾称今年10月投用。
如今，现场已更名为“家轩海鲜市集”，目前已完成摊位装修，但尚未有商户入驻，正在进行招商。
可以看出，该农贸市场完成了装修，但并未如期开业，且还在招商中，与当初宣传的“招商顺利”有着极大的区别。
那么，该农贸市场今后能否顺利招商、运营？尚待继续观察。
海之惠生鲜市集现状
今年上半年，勤奋路还曾有一家海马生鲜生活广场，在租赁的物业中销售摊位，后被有关部门紧急叫停。
还有集新未来社区的未来视界农贸市场，同样将统一的产权进行分割，销售所谓使用权。如今，该农贸市场仍在销售摊位中。
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据市房地产市场信息网显示，该农贸市场所在的商铺，最初的一手售价为18000元/㎡，总价超过2000万元。
这些商铺挂牌的2010年，温州房价即将攀上最高峰，当时商铺销售也非常火爆。
来源：市房地产市场信息网
如今，这样的大面积商铺，倘若存在二手成交，预计价格不会太高。
然而，通过“智慧农贸市场”的包装，这些摊位仅出售使用权，单价就能超过40000元/㎡。
虽然尚不清楚该公司买入这间大商铺的总价，但只要卖掉约500㎡的摊位使用权，就能达到2000万元了。
橙柿智慧农贸市场
我们做个最坏的假设，是否存在这么一种可能性，即将这种难卖的大商铺包装成农贸市场，以出售摊位的名义将其分割销售，帮原商铺持有人套现。
至于后面农贸市场到底开不开得起来，就另说了。
当然，以上只是猜测，不代表该农贸市场就是如此。
从种种迹象看，购买这类商铺，还是要擦亮眼睛，谨慎行事，切勿贪图便宜、地段好就下手。
鹿城之光菜场挂牌信息。来源：市房地产市场信息网
当这批“智慧农贸市场”正在狂轰滥炸地销售，市房地产市场信息网上，又挂出鹿城之光的房源销售信息，包括76套商铺，以及一座面积约2000㎡的菜场。
倘若鹿城之光这座菜场也能成交，是否会迎来又一座销售摊位使用权的“智慧农贸市场”？