上海终于出“好房子”的新规了。

按惯例咱们先解读新规，后面我会给观点解读：

这次新规，算是给富人和新房抬价，单开的游戏副本…

01

“上海人民苦阳台久矣！”这句话在购房圈流传很久了。

过去上海执行严格的阳台面积限制，单个阳台不超过8平米，导致很多户型设计得捉襟见肘。

因为2011年发布的旧规限制了阳台面积上限。

阳台水平投影面积不得超过8平方米，符合此条件的非封闭阳台，按投影面积的50%计入容积率（算一半），封闭阳台则按100%计入容积率（超过8平全算）。

过去开发商担心全算面积购房者不买单，会把阳台卡在8平米左右。

这导致很多改善户型也受限明显，居住实际使用空间不足。

新政彻底打破这一枷锁，只要每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，且总面积不超过16㎡，一半阳台面积都可不计入容积率。

简单算笔账：120平米户型最大可做12平米阳台，其中6平米相当于白送。按上海房价计算，这就是几十万的隐形优惠。

但政策制定者显然预见了开发商的套路。

两条关键限制堵死了漏洞：阳台进深不超过1.8米，防止将阳台变相做成房间；

同时明确封闭阳台也适用新规，解决了统一封装难题。

02

过去很多购房者会疑问：

为什么买几百上千万的房子，这些无良开发商还在用很差的真石漆外立面？

因为过去的旧规，像干挂石材、铝板等高品质的材料，铺设起来成本高，且外立面会“损容”：

即直接损失容积率和可售面积，直接影响开发商利润。

新政精准击中这一痛点，采用干挂石材、金属、陶板等高品质材料的，其饰面层可不计入容积率。

这意味着，上海新房将快速进入高品质外立面时代。购房者再也不用忍受真石漆的廉价了。

还有一些其他的隐藏福利，比如说鼓励架空层、风雨连廊成标配，符合规定的不计入容积率。

这意味着什么？开发商有动力打造更多共享空间，小区不再只是睡觉的地方，而是可以设计更多丰富社交功能的生活场域。

同时，抬板设计获得官方鼓励，将车库设置在半地下或架空层，改善采光通风条件。

比如我搜到了外地项目，长这样。

还有一些其他的，允许地块在规定范围内突破限高...

这对一些核心区域标杆级的项目和景观资源特别好的项目，比如说陆家嘴XX、XX滨江，也就是豪宅，作用非常大。

刚需盘就没有拔高的必要了，应该也不会批。

03

总结一下，新政推动的好房子，瞄准的是那群还有钱买房的人，尤其是买各区域改善级新房的人群。

改善级别新房，现在溢价非常高，有些核心板块的拿地价，比二手房价还贵。

买得起这部分新房的人，在如今的上海市场属于稀缺资源：他们要么是财富自由的高净值人群，要么是享受了前几年楼市红利的改善型需求。

说白了，就是一个为有钱有动力改善的人群，单开的副本。

从品质上来说——

通过不断提供更优质的产品，让有钱人持续“升级换房”，维持新房市场的基本盘和上限。

对老破小没啥影响，主要冲击的是限价时代，开发商品质做的比较差，解除限售的次新房。

从不同区域的影响来说——

对于外环外，通过增加赠送面积、大幅抬高品质溢价等方式维持新房去化。

但这实际上也在挤压板块内的二手房市场，尤其是一些品质一般但价格不一般的伪改善盘。

对于市区的核心区域，好房子会成为新房涨价的最好理由。

土豪们愿意为更好的产品支付溢价，推动某些板块的新房价格体系上移，同时带动土拍市场。

好房子的新规，将加剧上海不同区域和产品的分化。