房价真的会跌到底吗？2027年前后真的是抄底的关键窗口？

要回答这些问题，不妨先听听经济学家朱宁对当下房地产与宏观经济的深度判断，再回到现实中的购房决策。近期，中国经济领域的热词层出不穷：反内卷、通缩、房地产调整、年轻人躺平……

这些看似分散的现象背后，其实隐含着同样的主线——我们身处的经济环境正在发生根本性的变化。围绕这些议题，上海交通大学上海高级金融学院金融学教授、副院长朱宁分享了他的观察与思考。

朱宁长期深耕投资者行为与资产泡沫研究，其著作《刚性泡沫》在业内影响深远。这本书于2016年首次出版，精准预言了后来在房地产、金融等领域出现的诸多挑战。

从首次出版到现在已近十年，现实也发生了悄然变化：房价持续下行，土地财政压力增大，部分行业产能过剩，年轻一代对未来的预期也正在改变。谈到房地产，朱宁表示，整体来看调整并未到位。

从《刚性泡沫》新版去年底出版开始，他便判断房价可能还要再跌二三十个百分点，调整周期或将持续三到五年。他更早便指出，房地产泡沫的化解方式很可能不仅仅体现在经济政策层面，而是会以社会和政治的方式呈现并解决。

所谓"社会层面"，如今已经能看到一些迹象——躺平现象、年轻人不愿意结婚、不愿意生育，其实就是社会层面行为模式的改变。经济需要大体平衡，如果失衡持续过久、过于强烈，会带来很多强烈的副作用。

对此，年轻一代普遍存在一种"代际剥削感"。这种感受既来自资产负债层面——上一代人持有房子十年二十年，资产翻了十倍二十倍，现在却需要年轻人来"接班"；也来自机会的不平等——过去的岗位红利、行业红利如今已不复存在；

甚至还包括对养老金等社会保障的质疑。无论这种感受是否完全是事实，这种情绪在更年轻一代中普遍弥漫，并且会慢慢反映在经济行为和社会现实中，这是需要面对的问题。

回顾2016年《刚性泡沫》初版时的情况，朱宁坦言，那一年恰逢棚改货币化和涨价去库存，房价进入了新一轮上涨周期，业内对书中的判断虽未公开否定，但多少带有怀疑态度。而到了增订版出版时，书中的许多预判已基本被现实验证。

朱宁介绍，新版主要做了三方面的修正。一是数据上的更新，包括整个房价变化趋势、债务水平，以及对下一阶段的预测都做了一定调整。

二是结合了2021年到2024年期间整个房价的调整经验，但不仅局限于房地产领域，还涉及互联网金融，以及2018年资管新规之后打破刚兑的新发现。三是政策建议发生了改变。

原版中很重要的政策建议是打破刚兑，而新版中他更多呼吁要抓紧救助房地产市场，防止其进一步下滑。这让很多官员和学者颇感意外——作为最早、最强烈批评房地产泡沫的学者之一，他如今却主张要尽早地、果断地救市，这反映了他对整个经济形势的认识变化。

关于"刚性泡沫"这一概念，朱宁指出，最初很多人存在误解，认为既然有泡沫就一定会破，但从2008年喊到2012年，普通老百姓并没有真正见过泡沫破裂。资管新规试点的延长也使得很多警示一直停留在"狼来了"的层面。

学者视角与普通投资者最大的区别在于：当老百姓没有亲身经历过某种现象时，他们是不会真正相信的。谈到行为经济学，朱宁指出有两点值得关注。

第一是"参照系"在决策中至关重要，其中一个关键维度就是"赚钱还是亏钱"。赚钱时人们对小瑕疵可以忽略，但一旦面临财务损失，就会对各种细节非常挑剔，甚至吹毛求疵。

这也解释了为什么近年一些"房闹"维权案例频发——房屋质量与往年相比其实差不多，但因为房价跌了，购房者需要找一个出口。第二是"追涨杀跌"的行为模式：很多人对资产基本面并不了解，只关心去年涨没涨，并据此线性外推预测未来。

这种思维模式是人类进化了上万年的本能，但恰恰与波动性的资产价格和经济周期不一致。朱宁的导师、诺贝尔经济学奖得主席勒教授曾说，投资是一项反人性的活动。

新兴市场国家在面对第一次房地产大周期时，持续时间往往特别长，上涨和下跌都可能延续十年甚至更久，这与缺少对周期的理解有一定关系。席勒教授研究美国房地产市场用了约150年的数据，而中国商品房市场至今也就30年左右，这一样本本身就可能存在偏差。

回到目前的房地产市场，朱宁分析称，土地越卖越少，地方库存却越来越多，房地产需求似乎一下子消失了。他认为，过去的大量市场需求中，有很大一部分是投资性或投机性需求。

他经常反驳"刚需"这一概念——除了在中国房地产领域之外，经济学中从来没有"刚需"这个概念，只有"有效需求"，即"买得起的需求"。买不起即使有意愿也只能叫"偏好"。

过去之所以很多人即使买不起也要买，是因为房地产被视为投机品或投资品，预期未来涨价后能赚钱。按正常商品逻辑，价格下跌需求应当增加，但房地产恰恰相反——价格下跌三分之一时需求反而下降更多，这说明大量购买行为本质上是炒房，而非真实的居住需求。

随着高质量发展与新型城镇化推进，未来资源是进一步向大城市集中，还是更多二线城市可以分享这些资源，仍有待观察。最近已经有越来越多的年轻人毕业后选择不留在一线城市，这也反映出社会和潜在购房者需求的改变。

从国际比较看，海洋法系国家的大城市房价更容易被炒起来，因为这些国家天然更多保护房东；而大陆法系国家通常对租户有严格保护，租售平权使得投机性大大降低。

此外，国内一些大城市（如上海、杭州）保障性租赁住房的崛起，使市场出现了"空气房东"——只要在外环内无房，便可申请保障性租赁住房，无需面对房东加租或要求搬家的困扰。

过去房产绑定了孩子的就学权利，这种权益相当值钱；但随着生育率下降，这一价值正在迅速衰减。教育能否改变命运的信念已经发生很大改变，上升流动性在缩减；与此同时，人口下降导致很多幼儿园和小学招不到学生，教育原有的"稀缺性溢价"也在下降。

这对许多准备买房或刚买房的年轻人来说，是一个不小的冲击。如今，因城施策极为重要——其实并不存在一个全国性的房地产市场，各地情况差异巨大。

一二线城市可能仍面临供给不足、需求旺盛；而绝大多数城市已是供给过剩、需求不足。朱宁甚至提出，在低线级城市，保交楼、保交付都不必强求——很多购房者宁愿放弃交付，希望拿回本金。

中长期来看，让租房成为重要的居住方式，最关键的手段就是业主和租户同权。这一两年消费降级的趋势已经非常明显——上海人外出就餐如果没有优惠券就不太想去；人民广场等地越来越多的韩国游客出现，是因为国内消费相对"物有所值"，吸引了大

日本近年也已走出失去的二十年，企业甚至招不到人，文科就业率达到约99%。大环境不好时，总有热门的行业、赛道和出海的机遇对年轻人有利。

如果说朱宁的判断为我们理解房地产周期提供了底层逻辑，那么现实市场则在用更直观的方式印证这些判断。深圳南山一对年轻夫妻盯着挂牌价从1280万跌到790万的房源算账，类似场景几乎每天都在大城市重演。

经济学家马光远将"抄底"一词推上风口浪尖，他判断未来房价会呈现两极分化：热点城市核心地段的核心资产仍可能创新高，而大量已经腰斩的房子几乎不可能重返此前高位——这是美国、日本等房地产周期的典型规律。

环京燕郊、天津滨海、青岛城阳、郑州北龙湖外围、武汉光谷东，每个城市都能列出一长串"腰斩样本"。一套2021年挂牌500万的房子，今天能成交到260万就算运气好。

马光远反复强调"铁律"，但海外经验只能参考，不能机械套用到中国。中国楼市的特殊性，在于它从来不是统一市场。

"2027年是抄底窗口"对北京西城、上海徐汇、深圳南山的购房者可能成立；但对鹤岗、玉门、个旧的房主而言，恐怕没有底可抄。房价的长期支撑只有两个：人口和产业。

人口净流出、产业空心化的地方，再低的价格也只是数字游戏。中央层面反复强调"因城施策"、"一城一策"，本质上承认了不同城市楼市处于不同周期。

抄底从来不是"看哪儿便宜买哪儿"，而是"看哪儿被错杀了买哪儿"。被错杀的往往是核心城市因情绪低迷被压低的优质资产；靠投机情绪撑着的房子今天跌价不叫错杀，叫价值回归。

马光远判断，未来真正能算资产的房子只占20%左右，其余八成更像耐用消费品。90后、95后这一代购房者正在用完全不同的逻辑做决策——月供占收入的多少关系到能不能跳槽、生孩子、保持生活弹性，他们不再相信"先上车再换车"的故事。

对于2026年下半年到2027年这段时间：刚需自住、家庭收入能稳稳覆盖月供的，今年到明年是议价空间最大的时候；改善型应将目光集中在核心城市核心地段，宁可买小一点也别买远一点；

投资思维则坦率讲已不适合——租金回报率覆盖不了房贷利率，长期持有的隐性成本只会越来越高。寄希望于"反弹三到四年回到高点"的人，要做好两个心理准备：即便反弹也是结构性反弹，且速度可能比想象中慢得多。

楼市从狂热回归理性的过程注定漫长且痛苦。"腰斩"两个字背后，是一代人对"房子"这件事的重新理解。

所谓"全球调整铁律"，与其说是预测未来的公式，不如说是一面镜子——照出过去十几年我们对地产寄予了多么过度的期待。未来一年多，市场或许会陆续出现一些值得出手的机会，但能否抓住，比起判断时点，更考验的是判断自己。